Seguici su

Consumatori

Arriva la casa Rent o Buy. Abitala subito comprala dopo

Il decreto cosiddetto “sblocca Italia” (1) ha introdotto nell’ordinamento giuridico italiano una nuova forma contrattuale che consente ai proprietari di immobili di concederli in godimento con previsione di futura vendita, computando al prezzo convenuto un certo numero di canoni.

Pubblicato

il

Nonostante il nome con cui sono stati subito battezzati, RENT TO BUY, non si tratta di contratti di affitto, già disciplinati con norme dedicate (leggi 392/1978 e 431/1998), ma di contratti del tutto nuovi, per i quali la legge prevede specifiche tutele.
Vediamo, brevemente, i vantaggi.
Protezione delle parti verso i terzi
Fino alla data di entrata in vigore del decreto, il 13/9/2014, per poter stipulare un contratto simile si doveva ricorrere ai classici contratti di affitto inserendo patti di futura vendita, senza una disciplina di legge specifica a cui fare riferimento.
Oggi, con questa nuova forma contrattuale che prevede la trascrizione nelle conservatorie immobiliari, le parti possono proteggersi fin da subito nei confronti di terzi con la “prenotazione” dell’immobile oggetto della reciproca promessa di vendita/acquisto, come se avessero sottoscritto un preliminare di compravendita. Le protezioni sono infatti quelle previste dal codice civile per i preliminari di compravendita, con la particolarità che gli effetti della trascrizione si mantengono, anziché solo per tre anni, per tutta la durata del contratto (massimo dieci anni), in attesa di quelli, eventuali, del rogito.
Per il proprietario/venditore, diventa possibile mettere “a reddito” l’immobile subito, in prospettiva di una vendita futura. La promessa di vendita decade per legge -e il contratto si risolve- nel caso l’utilizzatore diventi moroso di un certo numero di canoni (decisi contrattualmente), anche non consecutivi.
Per l’utilizzatore/acquirente diventa possibile poter subito godere l’immobile diluendo nel tempo l’impegno finanziario in vista di un futuro acquisto. L’acquisto inoltre può esser previsto nel contratto come “automatico” (quindi già promesso alla firma) oppure opzionale, come avviene nei contratti di leasing.
A parte alcuni aspetti disciplinati dalla legge, questi contratti sono liberi, affidati alla contrattazione delle parti. Ciò in special modo riguardo al prezzo di vendita dell’immobile, la durata di godimento anteriore alla vendita, l’importo mensile dei canoni e quanti di essi costituiranno l’”acconto” da scalare dal prezzo di vendita.
Rimangono incerti alcuni punti sui quali il decreto legge non si esprime: quali siano le procedure da seguire nel caso il proprietario voglia forzare il rilascio dell’immobile a seguito di risoluzione del contratto (probabilmente l’azione esecutiva di rilascio) e gli aspetti fiscali che riguardano essenzialmente l’Iva (quando prevista) e l’imposta di registro. Ci auguriamo che intervengano presto chiarimenti dell’Agenzia delle entrate o che le mancanze siano sanate in sede di conversione in legge.

Per approfondimenti si rimanda alla lettura della nuova scheda specifica
GODIMENTO IMMOBILI CON FUTURO ACQUISTO (RENT TO BUY): cos’è e come funziona

Clicca per commentare

You must be logged in to post a comment Login

Leave a Reply

Consumatori

Revisionare uno scooter costa come un SUV. Esposto del Codacons

Pubblicato

il

La revisione auto, il famoso certificato cui sono obbligati i proprietari di auto e motocicli, finisce al vaglio dell’Antitrust. Il Codacons ha presentato infatti un esposto all’Autorità per la concorrenza e al Ministero dei Trasporti chiedendo di fare luce sui costi del certificato che la legge impone ai cittadini e di modificare le tariffe stabilite per legge.

Il certificato di revisione è un controllo obbligatorio previsto dal Codice della Strada su tutti i veicoli a motore, finalizzato a verificarne le condizioni sul fronte della sicurezza, del livello di emissioni inquinanti e della rumorosità – spiega l’associazione – Le tariffe per ottenere il rilascio del documento sono stabilite dal Ministero dei Trasporti di concerto con il Ministero dell’economia e delle finanze ma il relativo decreto non fa alcuna distinzione tra tipologie di veicolo: ne consegue così che per sottoporre uno scooter a revisione si paga la stessa cifra prevista per un Suv o per un’auto potente e di elevata cilindrata.

Nello specifico per il corrente anno i costi relativi alle operazioni di revisione sono pari 45,00 euro se la revisione è effettuata presso la Motorizzazione e 66,80 euro (Iva inclusa) se la revisione è effettuata presso un’officina autorizzata.

Fermo restando la legittimità dell’obbligo di revisione dei veicoli, con riferimento all’aspetto meramente economico ne emerge, a parere della scrivente associazione, un’evidente disparità di trattamento fra gli utenti/automobilisti, in funzione del mezzo adoperato, ed in ragione della loro capacità contributiva ex art. 53 Cost. – scrive il Codacons nell’esposto – Si chiede pertanto di aggiornare ovvero parametrare le tariffe relative alle operazioni di revisione tenendo conto dei dati del veicolo (cilindrata, modello, data di immatricolazione, alimentazione, allestimento del veicolo, tipo di utilizzo e i km percorsi annualmente) nonché ai dati del proprietario (persona fisica, giuridica o società; residenza, data di nascita e anno di conseguimento della patente; classe di merito e attestato di rischio; numero di sinistri e tipologia; eventuali altre auto possedute in famiglia), previo annullamento in autotutela ai sensi della L. 241/90 del “Regolamento recante la fissazione delle tariffe applicabili alle operazioni di revisione dei veicoli” ex D. Min. Trasporti del 2 agosto 2007, n.161”.

Continua a leggere

Consumatori

Via libera della Camera alla videoserveglianza nella Asili

Pubblicato

il

Una ottima notizia per il Codacons il via libera dell’Aula alla procedura d’urgenza per l’esame della proposta di legge sulla videosorveglianza negli asili nido e nelle strutture socio-assistenziali per anziani e disabili.

“Da più di dieci anni ci battiamo affinché vengano introdotte telecamere negli asili e nelle scuole, e presso le strutture sanitarie, perché si tratta dell’unica misura realmente utile per combattere violenza e maltrattamenti a danno dei più deboli – afferma il presidente Carlo Rienzi – In Italia sono infatti aumentati a dismisura i casi di bambini malmenati dalle maestre o di disabili e anziani abusati presso cliniche e strutture sanitarie, casi portati all’attenzione pubblica solo grazie ai sistemi di videosorveglianza installati per ordine della magistratura”.

“Invitiamo Governo e Parlamento a non cedere alle pressioni della lobby dei sindacati che, specie nel settore scolastico, si sono schierati contro la presenza delle telecamere, che al contrario potrebbero tutelare anche gli insegnanti contro episodi di bullismo” – conclude Rienzi.

Continua a leggere

Consumatori

Ferrovie: Federconsumatori esposto a Trenitalia sui tempi di percorrenza delle tratte regionali

Pubblicato

il

La “traccia orario” è il tempo assegnato ad un treno per percorrere una certa relazione.

Il tempo impiegato dovrebbe ricavarsi dalla formula t=S/v; dalla quale risulta evidente come il tempo necessario è in rapporto sia allo spazio da percorrere, sia alla velocità.

In realtà in ferrovia non bastano questi elementi per determinare la “traccia orario”, se ne aggiungono alcuni (spesso motivati), e altri di cui nessuno capisce la motivazione.

Solo Trenitalia e Rete Ferroviaria Italiana sono in grado di capire perché per percorrere la relazione Pescara-Montesilvano con treni regionali (ma ci sono centinaia di casi analoghi in Italia) a volte bastano 4 minuti altre volte ne occorrono 17. Eppure, nel caso considerato, i treni viaggiano a velocità simile, non ci sono fermate intermedie e la distanza tra le stazioni è sempre la stessa; ma i tempi assegnati ai treni per percorrere la stessa distanza sono diversissimi.

Un problema che non va sottovalutato, dal momento che ogni minuto di percorrenza di un treno costa alla collettività circa 10 euro.Questo vuol dire che, se al treno Montesilvano-Pescara si assegnano 13 minuti più del dovuto, la comunità pagherà in più 130 euro al giorno; quasi 50.000 euro ogni anno, solo per quel treno! (E questo vale per tutte le altre tratte interessate!

Se il risultato dei vari algoritmi utilizzati per calcolare il prezzo dei servizi da pagare conserva l’apparenza della neutralità, la traccia oraria è chiaramente determinata dagli interessi delle Ferrovie, senza che nessuno possa eccepire alcunché.

Eppure dalle tracce orario dipendono: 1) i costi sostenuti dalle regioni per pagare i corrispettivi a Trenitalia per l’offerta del servizio regionale; 2) la possibilità di applicare o meno le sanzioni a Trenitalia in caso di ritardo; 3) la qualità del servizio ferroviario regionale ;4) la concreta possibilità di apertura del mercato ferroviario.

Per evidenziare un abuso di posizione dominante da parte delle Ferrovie italiane nel mercato ferroviario, la Federconsumatori ha presentato un esposto all’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato. Lo stesso esposto è stato inviato all’Autorità di Regolazione dei Trasporti e, per conoscenza, anche al Ministro dei Trasporti (con due precedenti esposti della nostra Associazione al Garante, sono state comminate due diverse sanzioni: la prima da un milione di euro nel 2014, la seconda da cinque milioni di euro nel 2017).

Continua a leggere