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Come investire nelle case senza avere soldi per comprarle (da Altrocosumo Finanza)

Dal Sito di Altroconsumo Finanza le risposte agli investitori:

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· Non ho i soldi per acquistare un appartamento, c’è un modo per investire nel mercato immobiliare con poco denaro?

Può investire in questo mercato senza acquistare direttamente un immobile comprando in Borsa le azioni delle società immobiliari, ad esempio Pirelli Real Estate, oppure può comprare quote dei fondi che investono nel settore, i fondi immobiliari chiusi, che acquistano e affittano direttamente gli immobili e i fondi immobiliari aperti, che, invece, investono in azioni delle società immobiliari e di costruzioni.

· Qual è l’investimento minimo che devo fare per ognuna di queste scelte?

Se sceglie di investire in azioni di società immobiliari deve acquistare come minimo un’azione. Tenendo conto dei costi relativi all’acquisto, alla vendita e al dossier titoli, le sconsigliamo di comprarne uno solo, ma investa nell’acquisto almeno 5000 euro, suddivisi in più società diverse. Se sceglie l’acquisito di fondi chiusi, deve almeno comprarne una quota. Il valore di questa può variare non solo a seconda del fondo scelto, ma anche in base al momento in cui decide di comprarlo, se alla sottoscrizione o in Borsa. Per esempio, per comprare una di queste quote in Borsa potete spendere da un minimo di circa 500 euro fino anche a più di 4500 euro. Se preferisce, infine, i fondi azionari immobiliari aperti, deve anche in questo caso comprarne una quota, il cui valore va da un minimo di 500 euro, per esempio per Euromobiliare Real Estate Equiy Fund e fino a 1500 euro per Azimut Real Estate.

· Quali sono i costi che devo sostenere per i diversi investimenti?

Se sceglie di investire in azioni deve valutare il costo relativo alle commissioni di acquisto e di vendita del titolo, intorno a 0,7% per entrambe le voci di costo, più le spese fisse di circa 5 euro per ogni operazione di acquisto e di vendita, nonché i costi che deve sostenere per l’apertura, se non l’ha ancora, e per il mantenimento del dossier titoli, intorno ai 50 euro annui. Questi costi possono cambiare molto da banca a banca. Se decide di investire in fondi aperti dovrà pagare le commissioni di entrata e di uscita dal fondo, se richieste, oltre a quelle di gestione, che vanno da un massimo del 2% ad un minimo dell’1,8%, e di performance. Tenga conto, poi, che un fondo comune, qualunque esso sia, duplica, di fatto, i propri costi, come fosse una scatola cinese. La società di gestione sostiene dei costi per l’acquisto di azioni o di immobili che scarica sul fondo, e quindi su chi lo acquista, oltre ai costi che il risparmiatore ha per comprare le quote del fondo. L’investitore si trova, comprando quote di un fondo, a pagare due volte lo stesso costo. Per i fondi chiusi a questi costi, per esempio le commissioni di gestione si aggirano intorno all’1,5%, deve aggiungere i costi legati al dossier a cui il vostro fondo fa riferimento.

· Che differenza c’è tra un fondo immobiliare chiuso e uno aperto?

Il fondo immobiliare chiuso investe comprando direttamente gli immobili che poi affitta. Il fondo immobiliare aperto investe comprando azioni di società immobiliari o di costruzioni, che fanno lo stesso lavoro di un fondo chiuso immobiliare.

· Ho sentito parlare dello sconto: cos’è? Rende conveniente l’acquisto?

Lo sconto consiste nella possibilità di acquistare a un prezzo inferiore le quote del fondo immobiliare in Borsa, rispetto al valore della quota determinato dai periti. Ogni sei mesi, gli immobili che costituiscono il patrimonio dei fondi immobiliari chiusi, sono oggetto a verifica per rideterminarne il valore. Il prezzo a cui vengono scambiate le quote di questi fondi in Borsa è in genere inferiore del 30% a quello della quota determinato dai periti. Questa differenza di prezzo è una forma di remunerazione del rischio, elevato, che si assume chi acquista questi fondi e decide di mantenere l’investimento fino alla fine del fondo. Per spiegarle meglio questo meccanismo utilizziamo un esempio. Acquistando una quota di Tecla Fondo Uffici il 3 gennaio 2005 avrebbe pagato circa 515 euro per una quota, mentre la stessa quota al 31 dicembre, dalla valutazione dei periti risultava valere circa 730 euro. Avrebbe beneficiato di uno sconto di circa il 30%. Tuttavia, tenga presente che non esiste nessuna garanzia che alla scadenza del fondo le sarà pagata la quota del fondo che avete comprato per 515 euro a un valore superiore, e che lo sconto di cui ha beneficiato all’acquisto rimanga inalterato, perché questo dipende dal valore che assumeranno in futuro gli immobili. Quanto rendono questi investimenti? Il rendimento di un’azione, così come di un fondo chiuso è dato dal dividendo distribuito oltre alla differenza tra prezzo di vendita del titolo o della quota e prezzo d’acquisto dei medesimi, al netto dei costi sostenuti per l’acquisto e per la vendita del titolo, oltre che per tutti i costi relativi al dossier titoli. Per un fondo aperto il rapporto tra prezzo di vendita della quota e il costo sostenuto per comprarla, tenendo conto dei costi a cui abbiamo fatto riferimento, dà la misura del rendimento dell’investimento.

· Conviene acquistare azioni o fondi che investono in immobili?

Dipende da come andrà il mercato immobiliare in futuro. Da tempo, sconsigliamo di farlo. Vista l’atteso rialzo dei tassi d’interesse, l’economia non brillante, la possibilità che vada male o che non ci siano più le performance di ieri sono maggiori di quelle che il mercato vada bene. Non è una preoccupazione solo nostra, ma la condividiamo con quanto affermato da Greenspan e da Trichet anche di recente. Secondo noi, i prezzi degli immobili sono cresciuti a ritmo vertiginoso negli ultimi anni, così come gli affitti, che hanno seguito la stessa tendenza. I margini per un ulteriore aumento dei prezzi sono quindi ridotti. Se i titoli delle società immobiliari, a causa di una riduzione dei prezzi degli immobili, iniziassero a scendere, anche i fondi seguirebbero la stessa tendenza, e le loro quote perderebbero valore. Lo stesso discorso vale per i fondi aperti che investono in azioni di società immobiliari. Se il mercato, e quindi le società andassero male, così farebbe il fondo. Per questi motivi noi le sconsigliamo di investire nel settore immobiliare, in ogni forma di possibile investimento, sia comprando direttamente le azioni, che i fondi immobiliari, sia chiusi che aperti.

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Buoni postali: la Cassazione ammette la variazione del tasso sui buoni sottoscritti prima del 1999

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Stiamo ricevendo in questi giorni molte richieste di informazioni ed assistenza da parte dei cittadini che hanno investito i propri risparmi in buoni fruttiferi postali. Una battaglia che da tempo vede coinvolta la Federconsumatori, impegnata a tutelare il diritto dei cittadini ad ottenere i rendimenti originariamente previsti sul retro del titolo e indicati al risparmiatore al momento della sottoscrizione.

Dopo un originario pronunciamento risalente al 2007 in cui la Corte affermò che sottoscrivere un buono equivale a un contratto, pertanto questo non può essere modificato in itinere, la nuova sentenza della Cassazione a Sezioni Unite ha radicalmente capovolto la situazione. Ha infatti stabilito che, per i buoni sottoscritti prima del 1999, il tasso di interesse può essere modificato, anche in modo retroattivo, tra l’altro senza obbligo di informativa al risparmiatore.

Resta, però, per l’investitore la possibilità di recedere dal contratto, incassando quanto spetta secondo il tasso di interesse originario e più vantaggioso.

“Tale pronunciamento a nostro avviso risulta alquanto contraddittorio e non del tutto rispettoso del diritto del risparmiatore a ricevere informazioni chiare e corrette sui propri investimenti.” – afferma Emilio Viafora, Presidente della Federconsumatori. – “Per questo stiamo valutando se sussistono gli estremi per presentare ricorso alla Corte di Giustizia Europea.”

Ad aggravare la situazione contribuisce il fatto, che non è stato minimamente considerato dalla Corte di Cassazione, che Poste Italiane è oggi un soggetto di diritto privato, che non può più essere equiparato ad un Ente pubblico.

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CONSOB: obbligo dare tutte le informazioni sui costi e gli oneri sui servizi di investimento e strumenti finanziari.

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Richiamo di attenzione n. 2 del 28 febbraio 2019

Oggetto: informazioni sui costi e gli oneri connessi alla prestazione di servizi di investimento e accessori e agli strumenti finanziari.

La nuova disciplina MiFID II richiede agli intermediari maggiore trasparenza informativa su costi e oneri connessi alla prestazione di servizi di investimento e accessori e agli strumenti finanziari. Ciò al fine di assicurare che gli investitori siano consapevoli di tutti i costi e gli oneri per la valutazione degli investimenti anche in un’ottica di confronto fra servizi e strumenti finanziari.

Il quadro di riferimento normativo in materia, vigente dall’inizio del 2018, è definito dal d.lgs. 58/1998 e dal Regolamento delegato (UE) 2017/565, cui fa esplicito rinvio il Regolamento Intermediari n. 20307/2018 emanato dalla Consob in data 15 febbraio 2018. In tema, l’Autorità europea degli strumenti finanziari e dei mercati (ESMA) ha pubblicato, a partire dal 16 dicembre 2016, “Questions & Answers on MiFID II and MiFIR investor protection topics”, nella Sezione 9, “Information on costs and charges”.

L’insieme delle richiamate misure, dalla data di entrata in vigore di MiFID II, impone in modo incondizionato, chiaro ed esplicito, agli intermediari[1] di fornire agli investitori, ex ante ed ex post, informazioni in forma aggregata su tutti i costi ed oneri connessi ai servizi prestati ed agli strumenti finanziari, per consentire al cliente di conoscere il costo totale ed il suo effetto complessivo sul rendimento. Su richiesta del cliente, tali informazioni devono essere presentate anche in forma analitica.

Ai sensi delle citate disposizioni, le informazioni devono essere corrette, chiare e non fuorvianti e vanno rese in una forma comprensibile.

Al fine di potere ottemperare a tali obblighi, come chiarito nelle Q&A dell’ESMA, qualora le informazioni sugli strumenti finanziari non siano pubblicamente disponibili, gli intermediari distributori dovrebbero mettersi nelle condizioni di ottenere i dati necessari dai produttori, laddove non siano essi stessi i manufacturer dello strumento. Quando l’intermediario non riesca ad ottenere i dati dal produttore in tempo utile dovrebbe prima di tutto valutare se può fornire informazioni adeguate al cliente sui costi e gli oneri dello strumento finanziario.

Se l’intermediario distributore ritiene di non essere in grado di ottenere informazioni sufficienti sui prodotti offerti per adempiere ai propri obblighi nel quadro della MiFID II, dovrebbe, nell’ambito delle proprie scelte di product governance, evitare di inserirli nella propria gamma prodotti.

Le informazioni ex ante sui costi e gli oneri vanno rese in tempo utile prima della prestazione del servizio. È quindi necessario che l’intermediario, prima di commercializzare uno strumento finanziario, si assicuri di poter effettuare, in assenza di costi puntualmente determinabili, almeno stime ragionevoli e sufficientemente accurate da rappresentare ex ante al cliente nei termini richiesti dalla normativa.

Le informazioni sui costi e gli oneri vanno altresì rendicontate ex post su base periodica almeno annuale. Nell’invio dei rendiconti periodici, gli intermediari si attengono alle previsioni che abbiano a tale scopo introdotto nella contrattualistica con la clientela e, in ogni caso, li trasmettono prima possibile a decorrere dalla maturazione del periodo di riferimento, come specificato anche dall’ESMA nelle proprie Q&A.

La Consob, sin dall’entrata in vigore della MiFID II, vigila sulla corretta applicazione della disciplina da parte degli intermediari e contribuisce alla definizione in sede ESMA di chiarimenti idonei ad assicurare l’armonizzazione nell’applicazione delle norme, anche ai fini di una convergenza delle prassi di vigilanza.

La Consob richiama l’attenzione degli intermediari[2] sull’osservanza della normativa vigente.

I presidi adottati per la trasparenza ex ante ed ex post, aggregata e disaggregata, sui costi e gli oneri connessi alla prestazione di servizi di investimento e accessori e agli strumenti finanziari dovranno essere compiutamente illustrati nella prossima “Relazione sui servizi”[3] da trasmettere alla Consob entro il 31 marzo p.v..

La Relazione della Funzione di controllo di conformità alle norme, accompagnata dalle osservazioni e determinazioni degli organi aziendali, inviata ai sensi della delibera Consob n. 17297 del 28 aprile 2010, dovrà contenere gli esiti dei controlli effettuati sul tema.

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Prezzi: l’inflazione accelera al +1,1%, con ricadute di 325,60 Euro annui a famiglia.

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Urgente avviare misure adeguate per il rilancio della domanda interna e dell’occupazione.

L’Istat diffonde oggi i dati relativi al tasso di inflazione a febbraio, che sale al +1,1%.

Più marcata l’accelerazione del tasso relativa al carrello della spesa, che si attesta al +2,1%, sulla spinta dell’incremento dei prezzi dei vegetali freschi a causa del maltempo di questi giorni, nonché dei costi dell’energia.

Tale crescita comporta aumenti aggravi in termini annui per una famiglia tipo di circa 325,60 Euro annui.

Un importo che, specialmente nella delicata fase che il Paese sta attraversando, mettono a dura prova i bilanci familiari, con importanti conseguenze negative sull’intero sistema economico, a causa dell’ulteriore contrazione della domanda interna.

Ad aggravare ulteriormente la situazione contribuiscono le minacce provenienti dal rischio di aumento della pressione fiscale, nonché l’incombente aumento dell’IVA che potrebbe scattare dal prossimo anno.

Abbiamo fatto appello a Comuni e Regioni affinché non aumentino le addizionali, determinando un ulteriore aumento della pressione fiscale per i cittadini, che si rivelerebbe insostenibile in questo momento.

Per quanto riguarda l’incremento dell’IVA che si prospetta nei prossimi anni è fondamentale che il Governo lavori con impegno e serietà per trovare le coperture necessarie a scongiurare le clausole di salvaguardia.

“È evidente che, di fronte a tale situazione non basta evitare gli aumenti, ma è necessario rilanciare la domanda interna attraverso una reale riforma fiscale con al centro una riduzione sul lavoro dipendente e sulle pensioni. È inoltre necessario destinare risorse agli investimenti per rimettere in moto la crescita, creando così una ripresa occupazionale stabile.” – afferma Emilio Viafora, Presidente della Federconsumatori.

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