· Non ho i soldi per acquistare un appartamento, c’è un modo per investire nel mercato immobiliare con poco denaro?

Può investire in questo mercato senza acquistare direttamente un immobile comprando in Borsa le azioni delle società immobiliari, ad esempio Pirelli Real Estate, oppure può comprare quote dei fondi che investono nel settore, i fondi immobiliari chiusi, che acquistano e affittano direttamente gli immobili e i fondi immobiliari aperti, che, invece, investono in azioni delle società immobiliari e di costruzioni.

· Qual è l’investimento minimo che devo fare per ognuna di queste scelte?

Se sceglie di investire in azioni di società immobiliari deve acquistare come minimo un’azione. Tenendo conto dei costi relativi all’acquisto, alla vendita e al dossier titoli, le sconsigliamo di comprarne uno solo, ma investa nell’acquisto almeno 5000 euro, suddivisi in più società diverse. Se sceglie l’acquisito di fondi chiusi, deve almeno comprarne una quota. Il valore di questa può variare non solo a seconda del fondo scelto, ma anche in base al momento in cui decide di comprarlo, se alla sottoscrizione o in Borsa. Per esempio, per comprare una di queste quote in Borsa potete spendere da un minimo di circa 500 euro fino anche a più di 4500 euro. Se preferisce, infine, i fondi azionari immobiliari aperti, deve anche in questo caso comprarne una quota, il cui valore va da un minimo di 500 euro, per esempio per Euromobiliare Real Estate Equiy Fund e fino a 1500 euro per Azimut Real Estate.

· Quali sono i costi che devo sostenere per i diversi investimenti?

Se sceglie di investire in azioni deve valutare il costo relativo alle commissioni di acquisto e di vendita del titolo, intorno a 0,7% per entrambe le voci di costo, più le spese fisse di circa 5 euro per ogni operazione di acquisto e di vendita, nonché i costi che deve sostenere per l’apertura, se non l’ha ancora, e per il mantenimento del dossier titoli, intorno ai 50 euro annui. Questi costi possono cambiare molto da banca a banca. Se decide di investire in fondi aperti dovrà pagare le commissioni di entrata e di uscita dal fondo, se richieste, oltre a quelle di gestione, che vanno da un massimo del 2% ad un minimo dell’1,8%, e di performance. Tenga conto, poi, che un fondo comune, qualunque esso sia, duplica, di fatto, i propri costi, come fosse una scatola cinese. La società di gestione sostiene dei costi per l’acquisto di azioni o di immobili che scarica sul fondo, e quindi su chi lo acquista, oltre ai costi che il risparmiatore ha per comprare le quote del fondo. L’investitore si trova, comprando quote di un fondo, a pagare due volte lo stesso costo. Per i fondi chiusi a questi costi, per esempio le commissioni di gestione si aggirano intorno all’1,5%, deve aggiungere i costi legati al dossier a cui il vostro fondo fa riferimento.

· Che differenza c’è tra un fondo immobiliare chiuso e uno aperto?

Il fondo immobiliare chiuso investe comprando direttamente gli immobili che poi affitta. Il fondo immobiliare aperto investe comprando azioni di società immobiliari o di costruzioni, che fanno lo stesso lavoro di un fondo chiuso immobiliare.

· Ho sentito parlare dello sconto: cos’è? Rende conveniente l’acquisto?

Lo sconto consiste nella possibilità di acquistare a un prezzo inferiore le quote del fondo immobiliare in Borsa, rispetto al valore della quota determinato dai periti. Ogni sei mesi, gli immobili che costituiscono il patrimonio dei fondi immobiliari chiusi, sono oggetto a verifica per rideterminarne il valore. Il prezzo a cui vengono scambiate le quote di questi fondi in Borsa è in genere inferiore del 30% a quello della quota determinato dai periti. Questa differenza di prezzo è una forma di remunerazione del rischio, elevato, che si assume chi acquista questi fondi e decide di mantenere l’investimento fino alla fine del fondo. Per spiegarle meglio questo meccanismo utilizziamo un esempio. Acquistando una quota di Tecla Fondo Uffici il 3 gennaio 2005 avrebbe pagato circa 515 euro per una quota, mentre la stessa quota al 31 dicembre, dalla valutazione dei periti risultava valere circa 730 euro. Avrebbe beneficiato di uno sconto di circa il 30%. Tuttavia, tenga presente che non esiste nessuna garanzia che alla scadenza del fondo le sarà pagata la quota del fondo che avete comprato per 515 euro a un valore superiore, e che lo sconto di cui ha beneficiato all’acquisto rimanga inalterato, perché questo dipende dal valore che assumeranno in futuro gli immobili. Quanto rendono questi investimenti? Il rendimento di un’azione, così come di un fondo chiuso è dato dal dividendo distribuito oltre alla differenza tra prezzo di vendita del titolo o della quota e prezzo d’acquisto dei medesimi, al netto dei costi sostenuti per l’acquisto e per la vendita del titolo, oltre che per tutti i costi relativi al dossier titoli. Per un fondo aperto il rapporto tra prezzo di vendita della quota e il costo sostenuto per comprarla, tenendo conto dei costi a cui abbiamo fatto riferimento, dà la misura del rendimento dell’investimento.

· Conviene acquistare azioni o fondi che investono in immobili?

Dipende da come andrà il mercato immobiliare in futuro. Da tempo, sconsigliamo di farlo. Vista l’atteso rialzo dei tassi d’interesse, l’economia non brillante, la possibilità che vada male o che non ci siano più le performance di ieri sono maggiori di quelle che il mercato vada bene. Non è una preoccupazione solo nostra, ma la condividiamo con quanto affermato da Greenspan e da Trichet anche di recente. Secondo noi, i prezzi degli immobili sono cresciuti a ritmo vertiginoso negli ultimi anni, così come gli affitti, che hanno seguito la stessa tendenza. I margini per un ulteriore aumento dei prezzi sono quindi ridotti. Se i titoli delle società immobiliari, a causa di una riduzione dei prezzi degli immobili, iniziassero a scendere, anche i fondi seguirebbero la stessa tendenza, e le loro quote perderebbero valore. Lo stesso discorso vale per i fondi aperti che investono in azioni di società immobiliari. Se il mercato, e quindi le società andassero male, così farebbe il fondo. Per questi motivi noi le sconsigliamo di investire nel settore immobiliare, in ogni forma di possibile investimento, sia comprando direttamente le azioni, che i fondi immobiliari, sia chiusi che aperti.