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Come investire nelle case senza avere soldi per comprarle (da Altrocosumo Finanza)

Dal Sito di Altroconsumo Finanza le risposte agli investitori:

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· Non ho i soldi per acquistare un appartamento, c’è un modo per investire nel mercato immobiliare con poco denaro?

Può investire in questo mercato senza acquistare direttamente un immobile comprando in Borsa le azioni delle società immobiliari, ad esempio Pirelli Real Estate, oppure può comprare quote dei fondi che investono nel settore, i fondi immobiliari chiusi, che acquistano e affittano direttamente gli immobili e i fondi immobiliari aperti, che, invece, investono in azioni delle società immobiliari e di costruzioni.

· Qual è l’investimento minimo che devo fare per ognuna di queste scelte?

Se sceglie di investire in azioni di società immobiliari deve acquistare come minimo un’azione. Tenendo conto dei costi relativi all’acquisto, alla vendita e al dossier titoli, le sconsigliamo di comprarne uno solo, ma investa nell’acquisto almeno 5000 euro, suddivisi in più società diverse. Se sceglie l’acquisito di fondi chiusi, deve almeno comprarne una quota. Il valore di questa può variare non solo a seconda del fondo scelto, ma anche in base al momento in cui decide di comprarlo, se alla sottoscrizione o in Borsa. Per esempio, per comprare una di queste quote in Borsa potete spendere da un minimo di circa 500 euro fino anche a più di 4500 euro. Se preferisce, infine, i fondi azionari immobiliari aperti, deve anche in questo caso comprarne una quota, il cui valore va da un minimo di 500 euro, per esempio per Euromobiliare Real Estate Equiy Fund e fino a 1500 euro per Azimut Real Estate.

· Quali sono i costi che devo sostenere per i diversi investimenti?

Se sceglie di investire in azioni deve valutare il costo relativo alle commissioni di acquisto e di vendita del titolo, intorno a 0,7% per entrambe le voci di costo, più le spese fisse di circa 5 euro per ogni operazione di acquisto e di vendita, nonché i costi che deve sostenere per l’apertura, se non l’ha ancora, e per il mantenimento del dossier titoli, intorno ai 50 euro annui. Questi costi possono cambiare molto da banca a banca. Se decide di investire in fondi aperti dovrà pagare le commissioni di entrata e di uscita dal fondo, se richieste, oltre a quelle di gestione, che vanno da un massimo del 2% ad un minimo dell’1,8%, e di performance. Tenga conto, poi, che un fondo comune, qualunque esso sia, duplica, di fatto, i propri costi, come fosse una scatola cinese. La società di gestione sostiene dei costi per l’acquisto di azioni o di immobili che scarica sul fondo, e quindi su chi lo acquista, oltre ai costi che il risparmiatore ha per comprare le quote del fondo. L’investitore si trova, comprando quote di un fondo, a pagare due volte lo stesso costo. Per i fondi chiusi a questi costi, per esempio le commissioni di gestione si aggirano intorno all’1,5%, deve aggiungere i costi legati al dossier a cui il vostro fondo fa riferimento.

· Che differenza c’è tra un fondo immobiliare chiuso e uno aperto?

Il fondo immobiliare chiuso investe comprando direttamente gli immobili che poi affitta. Il fondo immobiliare aperto investe comprando azioni di società immobiliari o di costruzioni, che fanno lo stesso lavoro di un fondo chiuso immobiliare.

· Ho sentito parlare dello sconto: cos’è? Rende conveniente l’acquisto?

Lo sconto consiste nella possibilità di acquistare a un prezzo inferiore le quote del fondo immobiliare in Borsa, rispetto al valore della quota determinato dai periti. Ogni sei mesi, gli immobili che costituiscono il patrimonio dei fondi immobiliari chiusi, sono oggetto a verifica per rideterminarne il valore. Il prezzo a cui vengono scambiate le quote di questi fondi in Borsa è in genere inferiore del 30% a quello della quota determinato dai periti. Questa differenza di prezzo è una forma di remunerazione del rischio, elevato, che si assume chi acquista questi fondi e decide di mantenere l’investimento fino alla fine del fondo. Per spiegarle meglio questo meccanismo utilizziamo un esempio. Acquistando una quota di Tecla Fondo Uffici il 3 gennaio 2005 avrebbe pagato circa 515 euro per una quota, mentre la stessa quota al 31 dicembre, dalla valutazione dei periti risultava valere circa 730 euro. Avrebbe beneficiato di uno sconto di circa il 30%. Tuttavia, tenga presente che non esiste nessuna garanzia che alla scadenza del fondo le sarà pagata la quota del fondo che avete comprato per 515 euro a un valore superiore, e che lo sconto di cui ha beneficiato all’acquisto rimanga inalterato, perché questo dipende dal valore che assumeranno in futuro gli immobili. Quanto rendono questi investimenti? Il rendimento di un’azione, così come di un fondo chiuso è dato dal dividendo distribuito oltre alla differenza tra prezzo di vendita del titolo o della quota e prezzo d’acquisto dei medesimi, al netto dei costi sostenuti per l’acquisto e per la vendita del titolo, oltre che per tutti i costi relativi al dossier titoli. Per un fondo aperto il rapporto tra prezzo di vendita della quota e il costo sostenuto per comprarla, tenendo conto dei costi a cui abbiamo fatto riferimento, dà la misura del rendimento dell’investimento.

· Conviene acquistare azioni o fondi che investono in immobili?

Dipende da come andrà il mercato immobiliare in futuro. Da tempo, sconsigliamo di farlo. Vista l’atteso rialzo dei tassi d’interesse, l’economia non brillante, la possibilità che vada male o che non ci siano più le performance di ieri sono maggiori di quelle che il mercato vada bene. Non è una preoccupazione solo nostra, ma la condividiamo con quanto affermato da Greenspan e da Trichet anche di recente. Secondo noi, i prezzi degli immobili sono cresciuti a ritmo vertiginoso negli ultimi anni, così come gli affitti, che hanno seguito la stessa tendenza. I margini per un ulteriore aumento dei prezzi sono quindi ridotti. Se i titoli delle società immobiliari, a causa di una riduzione dei prezzi degli immobili, iniziassero a scendere, anche i fondi seguirebbero la stessa tendenza, e le loro quote perderebbero valore. Lo stesso discorso vale per i fondi aperti che investono in azioni di società immobiliari. Se il mercato, e quindi le società andassero male, così farebbe il fondo. Per questi motivi noi le sconsigliamo di investire nel settore immobiliare, in ogni forma di possibile investimento, sia comprando direttamente le azioni, che i fondi immobiliari, sia chiusi che aperti.

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PIGNORAMENTO E CRIF | Hai diritto di verificare i tuoi dati, conoscere posizione creditizia e modificarla

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Che cosa sono i SIC e come funzionano
Sono delle banche dati che raccolgono e gestiscono informazioni relative a richieste o a rapporti di credito tra intermediari (es. banche, clienti, società di leasing) e clienti.

Gli intermediari che partecipano al sistema “alimentano” da un lato i SIC trasmettendo i dati relativi ai rapporti di credito della propria clientela e, dall’altro, vi accedono per conoscere la storia creditizia di quanti chiedano loro un finanziamento.

Sulla base delle informazioni così rilevate (entità degli importi richiesti, puntualità o ritardi nei pagamenti, livello di indebitamento), gli enti finanziari valutano la solvibilità e l’affidabilità dei soggetti censiti, finanziando solamente quanti offrano maggiori garanzie e minori rischi.

In base all’andamento del rapporto (ad es. del piano di rimborso del finanziamento per puntualità nel pagamento delle rate oppure entità del ritardo), le informazioni contenute nei Sic si distinguono tra informazioni di tipo “positivo” e informazioni di tipo “negativo”.

Perché un protocollo d’intesa tra Adiconsum e i SIC
Perché i consumatori hanno diritto di verificare i propri dati e conoscere la propria posizione creditizia ed eventualmente chiedere di modificarla in caso di errori.

Attività del servizio SIC di Adiconsum

Il servizio è riservato agli iscritti Adiconsum.

Se non sei iscritto clicca qui.

 

Grazie ai Protocolli d’Intesa con i SIC:

 

  1. Adiconsum inoltra la richiesta di accesso ai SIC
  2. i SIC inviano i report del consumatore ad Adiconsum in tempi più brevi rispetto alle ordinarie procedure
  3. Adiconsum fornisce al consumatore tutta la consulenza necessaria e, qualora vi siano i presupposti per la contestazione di dati errati o non correttamente censiti, lo assiste formulando ed inoltrando reclamo;
  4. se il reclamo è fondato, il dato errato viene rettificato, aggiornato o cancellato, a seconda dei casi
  5. Adiconsum inoltra, infine, in presenza dei necessari presupposti e della relativa documentazione, le istanze per la cancellazione delle richieste di finanziamento registrate e non accolte, che potrebbero impedire l’erogazione di ulteriori crediti: la cancellazione avviene in tempi brevi rispetto alle ordinarie procedure.

Documentazione

Per accedere al servizio occorre produrre la seguente documentazione:

 

  •  delega compilata in tutti gli spazi previsti e firmata;
  • copia documento di identità valido perfettamente leggibile;
  • copia del codice fiscale perfettamente leggibile;
  • copia del versamento;
  • copia della tessera Adiconsum (se già in vostro possesso);
  • copia della tessera CISL (se già iscritti al sindacato);
  • copia dell’eventuale documentazione che ritenete utile alla consulenza/reclamo.

Invio della documentazione – che dovrà essere completa e leggibile – dovrà avvenire all’indirizzo:

 

  1. sic@adiconsum.it
  2. via fax al n. 06 44170230
  3. per posta
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Morosità e affitto, schizzano alle stelle i casi di mancato pagamento

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Le due mensilità di cauzione sono uno strumento superato. Per Affitto Assicurato «il mondo della locazione è cambiato: il controllo sociale sugli inquilini non c’è più e continuare con le vecchie garanzie può far perdere molti soldi ai locatori»

 

C’era una volta la cauzione. Quelle due mensilità che il proprietario di un appartamento chiedeva come deposito al nuovo inquilino; una garanzia a fronte di un’ipotetica, quanto scongiurata, insolvenza. Oggi, nove volte su dieci, il deposito cauzionale però non basta a coprire le spese che il locatario deve sostenere in caso di morosità dell’inquilino. «Parliamo di circa mille euro a garanzia contro una spesa media che può arrivare, e superare, i 10mila euro», spiega Claudio De Angelis, responsabile marketing di “Affitto Assicurato”, la soluzione che sta rivoluzionando il mondo dell’affitto garantendo 15 mensilità e il sostegno alle spese legali.

«Per valutare la qualità, quindi la solvibilità, dell’inquilino, i nostri nonni si basavano su una sorta di “controllo sociale” – prosegue -. La conoscenza della famiglia di provenienza e il sapere dove si lavorava, unite al deposito cauzionale, diventavano il lasciapassare per l’affitto. Per i tempi, quello era il modo giusto di fare le cose. Oggi, ovviamente, tutto questo non è più pensabile. Anche la richiesta di una busta paga non riesce a dare tranquillità al locatore». Di fatto, le due mensilità depositate (che per legge possono arrivare ad un massimo di tre), non sono più sufficienti. «Quello che viene ritenuto ancora un elemento di salvaguardia e di garanzia, di fatto non lo è più: il deposito cauzionale non garantisce il locatore, o meglio, non lo garantisce a sufficienza», aggiunge De Angelis. «Con il nostro osservatorio abbiamo stimato che nell’90% delle situazioni di insolvenza, il deposito cauzionale non arrivi a coprire le spese e i mancati incassi che il proprietario si trova ad affrontare con un inquilino moroso».

L’affitto diventa una scelta troppo rischiosa? «I numeri sembrano proprio dire questo», afferma De Angelis. «Solamente l’anno scorso sono state emesse 59.600 sentenze di sfratto, di queste 52.500 per morosità. In nove casi su 10 quindi non ci sono i soldi per pagare l’affitto e il deposito cauzionale è una somma obiettivamente insufficiente a coprire il periodo necessario a liberare l’immobile dall’inquilino moroso e le spese che il proprietario è chiamato a sostenere, tra canoni e spese condominiali non corrisposti oltre alle spese legati, arrivano mediamente a 10 mila euro».

Che fare? Mantenere l’appartamento sfitto può essere una risposta e lo testimoniano le oltre 200 mila case vuote che ci sono a Roma, le 70 mila di Milano 70mila e le 60 mila di Torino, per esempio. «Ma sarebbero comunque altri costi da sostenere per il proprietario», rileva De Angelis. «Affitto Assicurato si pone al fianco del tradizionale deposito cauzionale, integrandolo. È una formula studiata per tutelare il padrone di casa, prevenire situazioni spiacevoli, tranquillizzare i proprietari dalla morosità degli inquilini, mettendo comunque gli stessi proprietari nelle condizioni di rispondere a un’esigenza abitativa che continua a ad essere molto elevata».

Come? «Con la garanzia di 15 mensilità e l’intervento anche in caso di spese legali», spiega. «Non un servizio, ma un partner per il proprietario di casa che gli garantisce la rendita della locazione ed evita che incorra nei rischi di morosità. Per un affitto tranquillo».

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Banche: rinvio a giudizio dei vertici di Banca Popolare di Vicenza.

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Federconsumatori accoglie con grande favore la decisione di rinviare a giudizio tutti gli imputati nel processo contro i vertici di Banca Popolare di Vicenza, disposto dal Dott. Roberto Venditti all’esito dell’ultima sessione dell’udienza preliminare tenutasi a Vicenza lo scorso 20 Ottobre.

Nonostante le necessarie ed inevitabili dilazioni dell’udienza, per consentire ai tantissimi risparmiatori ed Associazioni di costituirsi, e considerato anche il tentativo in extremis degli imputati di trasferire il processo a Trento, il Giudice per l’Udienza Preliminare è riuscito a concludere l’udienza in un anno esatto dal suo inizio, tempo che sarebbe stato ancor più breve se la decisione della Corte di Cassazione sullo spostamento del processo non si fosse protratta per oltre 5 mesi. Il 1° Dicembre pertanto si apriranno le porte del processo nei confronti di Gianni Zonin e degli altri dirigenti di BPVI.

Ai già numerosi risparmiatori costituitisi all’udienza preliminare se ne aggiungeranno ora molti altri, nella speranza che la speditezza imposta al giudizio dal GUP in sede preliminare si associ ora pari solerzia dei Giudici del dibattimento, così da giungere ad una sentenza di condanna in primo grado che evidenzi e sottolinei le responsabilità degli imputati, anche considerando i concreti rischi che un processo di queste dimensioni incorra in una possibile prescrizione senza che si faccia luce su una vicenda che ha coinvolto i risparmi di oltre 120.000 famiglie in tutta Italia con evidenti negligenze anche degli organi di vigilanza.

Federconsumatori si augura che i tempi siano finalmente maturi anche a Treviso, nel processo gemello che coinvolge i vertici di Veneto Banca.

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