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Comprare casa. Il confronto Roma VS Milano

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01.07.2016

L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha analizzato le caratteristiche del mutuatario tipo e quelle del prodotto più richiesto nel 2015, prendendo in esame le operazioni di sottoscrizione di un finanziamento ipotecario attraverso le agenzie a marchio Kìron ed Epicas a Milano e Roma.
 
AREA DI PROVENIENZA
Nelle due città vengono finanziati in maniera nettamente preponderante i cittadini italiani, che rappresentano quasi l’82% a Milano e il 93,1% a Roma. Milano si rivela più multietnica rispetto a Roma: i cittadini europei, infatti, sono l’8,5% (a fronte del 5,1%), mentre gli extra-europei sono il 9,7% (e solo l’1,8% a Roma). Da segnalare che a Milano si è registrato un forte incremento di cittadini non italiani, passati complessivamente dal 9,3% dell’anno scorso al 18,2%.
 
ITALIA
EUROPA
RESTO DEL MONDO
MILANO
81,8%
8,5%
9,7%
ROMA
93,1%
5,1%
1,8%
 
ETÀ ANAGRAFICA
A livello nazionale l’età media di chi nel 2015 ha sottoscritto un mutuo è 39,2 anni, con valori tendenzialmente più bassi nel Nord Italia e più alti al Sud e nelle Isole. L’età di chi richiede un finanziamento a Roma è superiore alla media (40,1 anni), mentre a Milanol’età media si abbassa (37,7 anni).
La tendenza ad accedere al mutuo in età più giovane è più evidente a Milano, dove il 44,4% del campione ha un’età compresa tra 18 e 34 anni. Nella Capitale gli under 35 rappresentano esattamente un terzo del totale mentre la fascia dove la concentrazione è maggiore è quella compresa tra 35 e 44 anni (che a Milano, invece, costituisce il 34,7%).
 
 
18-34
ANNI
35-44
ANNI
45-54
ANNI
55-64
ANNI
65
ED OLTRE
ETÀ
MEDIA
MILANO
44,4%
34,7%
14,0%
4,9%
2,0%
37,7 anni
ROMA
33,3%
36,4%
21,8%
6,7%
1,8%
40,1 anni
 
PROFESSIONE
Come ampiamente ipotizzabile, gli istituti di credito tendono a finanziare maggiormente i soggetti che hanno redditi certi: i lavoratori a tempo indeterminato rappresentano l’85,9% a Milano e l’81,7% a Roma, mentre i pensionati costituiscono rispettivamente il 2,5% e il 3,9%. Chi ha un lavoro flessibile (liberi professionisti/autonomi e titolari d’azienda) viene finanziato in media per il 9%; i contratti a tempo determinato, invece, sono il 2,2% a Milano e il 3,3% a Roma.
 
TEMPO
INDETERMINATO
LIBERO PROF./
AUTONOMO
TEMPO
DETERMINATO
TITOLARE
D’AZIENDA
PENSIONATO
ALTRO
MILANO
85,9%
5,2%
2,2%
3,1%
2,5%
1,1%
ROMA
81,7%
6,7%
3,3%
2,8%
3,9%
1,6%
 
TIPOLOGIA DI MUTUO
Nelle due principali città italiane la tipologia di mutuo preferita è a tasso fisso: Milano si ferma al 48,7%, mentre Roma arriva al 63,9%. La seconda scelta è il tasso variabile, che incide per il 29,1% nel capoluogo lombardo e per il 25,6% nella Capitale. Una differenza importante emerge sui mutui a rata costante, che a Milano rappresentano il 21,9% del totale e a Roma soltanto l’8,6%.
 
TASSO
FISSO
RATA
COSTANTE
TASSO
VARIABILE
TASSO VARIABILE
CON CAP
MILANO
48,7%
21,9%
29,1%
0,3%
ROMA
63,9%
8,6%
25,6%
1,9%
 
DURATA DEL MUTUO
Nel 2015, sul territorio nazionale, la durata media del mutuo è stata di circa 24 anni e mezzo. Milano e Roma si discostano solo leggermente dalla media nazionale, in quanto in entrambe le città la durata media è di poco superiore a 25 anni.
 
FINO A
20 ANNI
21-30
ANNI
DURATA MEDIA
MUTUO
MILANO
21,6%
78,4%
25,3 anni
ROMA
28,4%
71,6%
25,1 anni
 
IMPORTO DEL MUTUO
Nel corso del 2015 l’importo medio di mutuo erogato sul territorio nazionale è stato pari a circa 111.200 €. Milano e Roma fanno registrare un importo medio di mutuo nettamente superiore alla media nazionale: Milano viene finanziata mediamente con 123.400 €, mentre Roma con 132.300 €.
Segmentando il campione per fasce di erogato, si nota come a Milano e Roma vengano finanziati maggiormente mutui di importo medio, compresi tra 100 e 150.000 €: la percentuale è di poco superiore al 44% a Milano, mentre Roma incide per il 41,5%. Si evidenziano differenze sugli importi delle altre classi: mutui di valore inferiore a 100.000 € si erogano maggiormente a Milano, quelli oltre 150.000 € a Roma.
 
 
FINO A
50.000 €
50.000-
100.000 €
100.000-
150.000 €
150.000-
200.000 €
OLTRE
200.000 €
IMPORTO
MEDIO
MILANO
1,4%
32,0%
44,1%
13,6%
8,9%
123.400 €
ROMA
1,6%
25,0%
41,5%
21,9%
10,0%
132.300 €
 Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
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Conti correnti bancari, anche nel 2018 si prevede un aumento.

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I costi dei conti correnti continueranno ad aumentare anche nel 2018.

In Italia la stragrande maggioranza dei risparmiatori continua ad ignorare un’offerta di servizi di home banking che è tra le migliori in Europa. A tal proposito, i dati riportati da una recente inchiesta de Il Corriere della Sera sono semplicemente incontrovertibili: soltanto 31 italiani su 100 ricorrono a banche online. Una percentuale che ci getta in coda alle classifiche UE. Un dato paradossale, soprattutto se consideriamo che siamo un paese che offre tantissimi conti online a zero spese (spesso con carta di debito/credito inclusa) e, soprattutto, se consideriamo che i costi dei conti correnti continuano a crescere a dismisura.

A tal proposito sono particolarmente interessanti altri dati raccolti da La Stampa, secondo cui i costi dei servizi bancari sono cresciuti in media del 20% nell’ultimo anno (con picchi preoccupanti di oltre il 40%). Una tendenza legata all’incapacità delle banche di continuare a sfruttare il divario tra tassi di interesse attivo e passivo, soprattutto a causa dei bassi tassi di mercato. Un trend che sembra destinato a proseguire anche nel corso del 2018: da questo punto di vista le famiglie che restano ancorate ai conti tradizionali potrebbero pagare quasi 175 euro in più ogni anno. Aumenti che andranno a discapito di migliaia di risparmiatori la cui unica colpa è quella di non conoscere al meglio le numerose alternative che hanno a disposizione.

Noi di CODICI, nel portare avanti i nostri numerosi impegni a tutela del consumatore, non possiamo fare altro che invitare tutti coloro che sono obiettivamente in grado di farlo di informarsi al meglio sulle tante possibilità offerte dai cosiddetti servizi di home banking.

Oggi aprire un conto corrente online è davvero semplicissimo, ha costi infinitamente più bassi (lo ripetiamo: esistono tantissime opzioni a costo zero) e a volte permette addirittura di guadagnare qualcosa: sono infatti tantissime le realtà che “premiano” il consumatore che apre un nuovo conto con un buono regalo o con bonus vari. Senza dimenticare che aprire un “conto online” non significa necessariamente abolire in toto le operazioni in filiale. Sono infatti tantissimi gli operatori che mettono a disposizione dei propri clienti diversi sportelli fisici, a cui rivolgersi in caso di situazioni più difficili da gestire. Ancora una volta, la cosa più importante è mantenersi informati. Perché un consumatore consapevole dei propri diritti è un consumatore più forte e più sicuro.

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Assegni familiari. Novità e requisiti della circolare Inps 2018

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La nuova circolare include tabelle aggiornate legate alle quote di maggiorazione di pensione. La circolare Inps 2018 presenta anche disposizioni che trovano applicazione nei confronti dei soggetti esclusi dalla normativa sull’assegno per il nucleo familiare. Soggetti quali coltivatori diretti, mezzadri, coloni, pensionati delle gestioni speciali per i lavoratori autonomi.

Novità importanti riguardano gli importi delle prestazioni per i pensionati, che seguono l’applicazione della “Normativa delle quote di maggiorazione di pensione”:

–          Coltivatori diretti, mezzadri, coloni: 8,18 euro/mese per figli ed equiparati;

–          Pensionati delle gestioni speciali per lavoratori autonomi e piccoli coltivatori diretti: 10,21 euro/mese per coniuge, figli ed equiparati;

–          Piccoli coltivatori diretti: 1,21 euro/mese per genitori ed equiparati.

Il limite di reddito familiare relativo ad erogazione o cessazione dell’assegno familiare e delle quote di maggiorazione delle pensioni continua a venire rivalutato anno dopo anno, in base al tasso di inflazione. A tal proposito Inps informa che “la misura del tasso di inflazione programmato per il 2017 è stata pari allo 0,9%”.

Per osservare la tabella aggiornata Inps, applicata a partire dal 1° gennaio 2018, si possono consultare i 4 allegati diffusi nella nota Inps CLICCANDO QUI. Gli allegati riguardano anche nuclei familiari nei quali siano comprese persone dichiarate totalmente inabili ed i soggetti che vergono in particolari condizioni (divorziati, vedovi, abbandonati, celibi, nubili ecc).

Un ultimo dato della nuova circolare Inps riguarda i limiti di reddito mensile da considerare per il riconoscimento del diritto agli assegni familiari 2018. A tal proposito il minimo del Fondo pensioni lavoratori dipendenti equivale a 549,71 euro/mese a partire dal 1° gennaio 2018. Di seguito altri limiti di reddito da considerare ai fini dell’accertamento del carico e quindi del riconoscimento del diritto agli assegni familiari fissati per tutto l’anno 2018:

–          714,62 euro/mese per un genitore per il coniuge, per ciascun figlio o equiparato;

–          1250,58 euro/mese per due genitori ed equiparati.

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Mutui: tutto quello che c’è da sapere

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Sono sempre di più i consumatori che ricorrono ad un mutuo e purtroppo non tutti sanno perfettamente ciò a cui vanno incontro nel dettaglio. Iniziamo col dire che un mutuo è un contratto che porta una banca a consegnare una determinata quantità di denaro al mutuatario che si impegna a restituire la somma più gli interessi pattuiti entro un determinato periodo di tempo.

Insomma, un mutuo è un finanziamento o prestito a medio-lungo termine, in genere che va dai 5 ai 30 anni, rimborsato secondo un piano di ammortamento che viene stabilito contrattualmente.

Ovviamente l’aspetto fondamentale è: cosa valuta una banca per concedere il mutuo?

Valuta sia le capacità economiche, finanziarie e patrimoniali del cliente ed in particolare il rapporto tra reddito e rata affinché la rata del mutuo sia sostenibile nel tempo, che il valore dell’immobile oggetto della richiesta del mutuo.

Tutti i mutui si distinguono innanzitutto tra prestiti a tasso fisso ed a tasso variabile: nel primo caso il cliente corrisponde sempre lo stesso interesse alla banca, nel secondo il tasso cambia in base all’andamento mensile dei tassi di interesse. C’è anche il tasso misto:
il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze e/o a condizioni stabilite nel contratto. Il contratto indica se questo passaggio dipende o meno dalla scelta del consumatore e secondo quali modalità la scelta può essere effettuata.

Il tasso applicato al mutuo è composto dal parametro di riferimento e dallo spread. Il parametro di riferimento è un tasso interbancario utilizzato nei Paesi della UE ed esprime il costo del capitale finanziario all’ingrosso. Per i tassi variabili può essere l’Euribor o il BCE, mentre per i mutui a tasso fisso è l’IRS.
Lo spread è la maggiorazione percentuale che si aggiunge al parametro di riferimento di un mutuo, varia da una banca all’altra ed esprime il margine applicato dalla banca rispetto al costo all’ingrosso.

 

Detto ciò esistono diverse tipologie di mutuo: ad esempio il mutuo ipotecario prevede garanzia sotto forma di ipoteca ed al suo interno rientrano anche i cosiddetti mutui di liquidità, i mutui di consolidamento, quello fondiario, di costruzione o di ristrutturazione.

Nello specifico il mutuo fondiario presenta alcune limitazioni rispetto agli altri mutui ipotecari: la garanzia deve essere obbligatoriamente di primo grado e la percentuale massima finanziabile non può andare oltre l’80% del minore tra valore e prezzo di compravendita dell’immobile oggetto di richiesta di finanziamento. Allo stesso tempo il mutuo fondiario porta diverse agevolazioni tra cui: tempi maggiori prima che la banca inizi l’escussione, possibile dimezzamento dell’onorario notarile, possibile riduzione del valore iscritto dell’ipoteca al ridursi del capitale finanziato, possibilità di ottenere un frazionamento sia del mutuo che dell’ipoteca.

Se si opta per il mutuo edilizio, l’ipoteca in questo caso viene iscritta sul terreno edificabile e riguarderà l’intero immobile una volta realizzato, vengono erogati in tranche e non in una sola soluzione e questo ovviamente determina maggiori costi di istruttoria e perizia.

Il mutuo chirografario è un finanziamento, non assistito da ipoteca, che prevede rate di pagamento posticipate.

 

Per quanto riguarda gli interessi invece, la suddivisione è tra interessi compensativi o corrispettivi e moratori. I primi sono dovuti nel caso in cui non sia stato fissato un termine per la restituzione. Se invece viene fatto scadere il termine per il pagamento, il creditore dalla scadenza del termine per l’adempimento ha diritto agli interessi compensativi, ma nel caso in cui il creditore abbia provveduto alla costituzione in mora, gli interessi saranno dovuti per il ritardo e quindi si tratterà di interessi moratori.

Un fenomeno odioso è quello dell’anatocismo, ovvero degli interessi sugli interessi.

Da Aprile 2016, l’Articolo 120, comma 2 del TUB (Testo Unico Bancario) definisce un ritorno all’anatocismo con una capitalizzazione annuale e non più trimestrale. L’anatocismo è vietato sugli interessi corrispettivi, è stato invece reintrodotto per gli interessi di mora che possono essere capitalizzati.

Le spese relative al mutuo si suddividono in: una tantum, corrisposte una sola volta, e costi di mutuo ricorrenti.

Le spese di mutuo una tantum sono ad esempio le spese di istruttoria, ovvero per stabilire se concedere o meno il finanziamento in base alla capacità del cliente, possono variare ed essere fisse o variabili.

Vi sono poi le spese come quelle di perizia, l’imposta sostitutiva dell’imposta di registro, le spese notarili che variano in funzione dell’atto e di chi eroga il mutuo.

Importante: l’art.7 della legge 40/2007 (Legge Bersani) stabilisce che nessuna penale è dovuta per l’estinzione anticipata o parziale di mutui stipulati dal 2 Febbraio 2007 in poi.

I costi di mutuo ricorrenti invece, sono le spese di gestione ordinaria per il rilascio della certificazione e le spese per l’assicurazione sul mutuo come quella incendio, obbligatoria che dipende dal costo dell’immobile e dalla durata del mutuo.

Per informazioni rivolgetevi a Codici Via G.Belluzzo 1, 00149 a Roma dal lunedì al venerdì dalle 9.00 alle 13.00 e dalle 14.00 alle 17.00 oppure inviateci una e-mail a http://codici.org/servizi-bancari.html oppure a segreteria.sportello@codici.org o chiamare allo 06.5571996

 

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