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Direttiva Mifid sul credito ipotecario: dal 21 marzo nuove regole

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Firenze, 9 Marzo 2016. Certamente il recepimento della direttiva Mifid sul credito ipotecario 2014/17/UE (cd. Mortgage Credit Directive – MCD), adottata il 4 febbraio 2014, con l’obiettivo di garantire un elevato livello di protezione dei consumatori che sottoscrivano contratti di credito relativi a beni immobili (mutui ipotecari) va nella direzione di voler dare maggiori certezze al mercato, puntando ad eliminare una serie di storture che rendono farraginoso il meccanismo di recupero degli importi da parte dei creditori nel momento in cui si verificano delle situazioni di difficoltà o impedimenti veri e propri al rimborso dei mutui da parte dei debitori, ma questo deve procedere di pari passo con un aumento della consapevolezza degli utenti bancari che il bene casa deve essere acquisito solo qualora ricorrano determinati presupposti. Primo fra tutti quello di avere un capitale iniziale sufficiente per mettersi in condizioni di avere un certo potere contrattuale nei confronti della banca. Un capitale iniziale che sia sufficiente ad ottenere un finanziamento inferiore all’80% del valore dell’immobile e di sostenere le spese notarili e le imposte e quanto necessario per arredare la casa. Vi deve essere un serio piano di sostenibilità del debito, basato su stime ragionate e non sull’ottimismo di chi comprando casa è convinto di fare senz’altro un affare. Non dimentichiamoci infatti, che molte situazioni di criticità (famiglie che oggi non riescono a pagare i mutui) sono figlie della prassi in voga fino al 2007 di concedere mutui ben oltre i parametri indicati sopra. Fino al 2007 era prassi di molti istituti bancari concedere mutui anche abbondantemente oltre il 100% del valore degli immobili, certo percentuali basse rispetto ai subprime che hanno causato la crisi negli USA a fine 2007, ma comunque importanti. Una distorsione indotta da una domanda crescente di case che tutti vedevano come un bene indispensabile da acquistare ad ogni costo pe
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nell’immaginario comune è sempre stato considerato un bene destinato senz’altro a rivalutarsi e che non avrebbe mai dato luogo a perdite. Sappiamo come è andata a finire, famiglie che hanno acquistato immobili con mutui ad esempio di 170.000 euro laddove l’immobile veniva pagato 140.000 e che in seguito alla crisi degli immobili non sono più né in condizioni di surrogare, approfittando dei bassi tassi di interesse attuali, né di vendere i loro immobili, perché facendolo rimarrebbero senza casa e con un debito importante. Se poi hanno anche avuto la sfortuna, non rara purtroppo, di perdere il lavoro, si trovano in una situazione di assoluta indigenza. Da una parte possiamo affermare che queste situazioni si sono create perché sempre più spesso le persone non sono più inclini a impostare strategie di risparmio per pianificare l’acquisto di un immobile nel tempo e dall’altra è agevole verificare che ci sono soggetti che pur di collocare un mutuo non hanno esitato a finanziare un acquisto palesemente sproporzionato, tanto poi si poteva cartolarizzare…… è palese che la distorsione nasce anche dalla presenza di un conflitto di interesse mal gestito. C’erano perizie troppo ottimistiche sul valore degli immobili che trovavano conferma anche nei prezzi degli stessi che continuavano a crescere senza accennare a diminuire. Fiorivano costruttori di immobili come funghi e l’offerta continuava a salire. C’è bisogno di tornare con i piedi per terra, di comprendere che certi passi vanno pianificati per tempo senza timore di perdere occasioni perché le occasioni ci saranno sempre, il mondo è pieno di occasioni, tutti i giorni e per tutti, basta essere consapevoli di ciò che si vuole e delle proprie possibilità per coglierle. Le banche hanno un ruolo importante in questo e sono le prime a dover affrontare la questione riducendo al minimo il rischio che si possano creare situazioni potenzialmente esplosive.
Alla luce di tutto ciò, è fondamentale che la possibilità di introdurre nei contratti di mutuo clausole che prevedano il trasferimento della proprietà degli immobili alle banche dopo 18 rate non pagate, debba necessariamente essere mitigata da opportune tutele a favore dei mutuatari che sono le controparti più deboli, al fine di evitare che si generino comportamenti che li mettano a rischio alle prime difficoltà. Un mercato sano genererà meno guadagni immediati alle banche e terrà più calmierati i prezzi, ma certamente potrà salvaguardare il potere di acquisto di una parte importante della domanda interna. Naturalmente va detto che l’inserimento di queste clausole non implica necessariamente che dopo 18 rate non pagate la banca in automatico prende la casa, la banca ha interesse a rientrare del credito e cosi come oggi non agisce immediatamente pur avendone facoltà in caso di insolvenza, cerca sempre di trovare soluzioni che possano limitare il rischio di un aumento dei costi di gestione del credito. Vedremo nei prossimi giorni quale sarà l’esito del recepimento della nuova direttiva Mifid.

Roberto Cappiello, responsabile Aduc Tutela del Credito

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Buoni postali: la Cassazione ammette la variazione del tasso sui buoni sottoscritti prima del 1999

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Stiamo ricevendo in questi giorni molte richieste di informazioni ed assistenza da parte dei cittadini che hanno investito i propri risparmi in buoni fruttiferi postali. Una battaglia che da tempo vede coinvolta la Federconsumatori, impegnata a tutelare il diritto dei cittadini ad ottenere i rendimenti originariamente previsti sul retro del titolo e indicati al risparmiatore al momento della sottoscrizione.

Dopo un originario pronunciamento risalente al 2007 in cui la Corte affermò che sottoscrivere un buono equivale a un contratto, pertanto questo non può essere modificato in itinere, la nuova sentenza della Cassazione a Sezioni Unite ha radicalmente capovolto la situazione. Ha infatti stabilito che, per i buoni sottoscritti prima del 1999, il tasso di interesse può essere modificato, anche in modo retroattivo, tra l’altro senza obbligo di informativa al risparmiatore.

Resta, però, per l’investitore la possibilità di recedere dal contratto, incassando quanto spetta secondo il tasso di interesse originario e più vantaggioso.

“Tale pronunciamento a nostro avviso risulta alquanto contraddittorio e non del tutto rispettoso del diritto del risparmiatore a ricevere informazioni chiare e corrette sui propri investimenti.” – afferma Emilio Viafora, Presidente della Federconsumatori. – “Per questo stiamo valutando se sussistono gli estremi per presentare ricorso alla Corte di Giustizia Europea.”

Ad aggravare la situazione contribuisce il fatto, che non è stato minimamente considerato dalla Corte di Cassazione, che Poste Italiane è oggi un soggetto di diritto privato, che non può più essere equiparato ad un Ente pubblico.

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CONSOB: obbligo dare tutte le informazioni sui costi e gli oneri sui servizi di investimento e strumenti finanziari.

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Richiamo di attenzione n. 2 del 28 febbraio 2019

Oggetto: informazioni sui costi e gli oneri connessi alla prestazione di servizi di investimento e accessori e agli strumenti finanziari.

La nuova disciplina MiFID II richiede agli intermediari maggiore trasparenza informativa su costi e oneri connessi alla prestazione di servizi di investimento e accessori e agli strumenti finanziari. Ciò al fine di assicurare che gli investitori siano consapevoli di tutti i costi e gli oneri per la valutazione degli investimenti anche in un’ottica di confronto fra servizi e strumenti finanziari.

Il quadro di riferimento normativo in materia, vigente dall’inizio del 2018, è definito dal d.lgs. 58/1998 e dal Regolamento delegato (UE) 2017/565, cui fa esplicito rinvio il Regolamento Intermediari n. 20307/2018 emanato dalla Consob in data 15 febbraio 2018. In tema, l’Autorità europea degli strumenti finanziari e dei mercati (ESMA) ha pubblicato, a partire dal 16 dicembre 2016, “Questions & Answers on MiFID II and MiFIR investor protection topics”, nella Sezione 9, “Information on costs and charges”.

L’insieme delle richiamate misure, dalla data di entrata in vigore di MiFID II, impone in modo incondizionato, chiaro ed esplicito, agli intermediari[1] di fornire agli investitori, ex ante ed ex post, informazioni in forma aggregata su tutti i costi ed oneri connessi ai servizi prestati ed agli strumenti finanziari, per consentire al cliente di conoscere il costo totale ed il suo effetto complessivo sul rendimento. Su richiesta del cliente, tali informazioni devono essere presentate anche in forma analitica.

Ai sensi delle citate disposizioni, le informazioni devono essere corrette, chiare e non fuorvianti e vanno rese in una forma comprensibile.

Al fine di potere ottemperare a tali obblighi, come chiarito nelle Q&A dell’ESMA, qualora le informazioni sugli strumenti finanziari non siano pubblicamente disponibili, gli intermediari distributori dovrebbero mettersi nelle condizioni di ottenere i dati necessari dai produttori, laddove non siano essi stessi i manufacturer dello strumento. Quando l’intermediario non riesca ad ottenere i dati dal produttore in tempo utile dovrebbe prima di tutto valutare se può fornire informazioni adeguate al cliente sui costi e gli oneri dello strumento finanziario.

Se l’intermediario distributore ritiene di non essere in grado di ottenere informazioni sufficienti sui prodotti offerti per adempiere ai propri obblighi nel quadro della MiFID II, dovrebbe, nell’ambito delle proprie scelte di product governance, evitare di inserirli nella propria gamma prodotti.

Le informazioni ex ante sui costi e gli oneri vanno rese in tempo utile prima della prestazione del servizio. È quindi necessario che l’intermediario, prima di commercializzare uno strumento finanziario, si assicuri di poter effettuare, in assenza di costi puntualmente determinabili, almeno stime ragionevoli e sufficientemente accurate da rappresentare ex ante al cliente nei termini richiesti dalla normativa.

Le informazioni sui costi e gli oneri vanno altresì rendicontate ex post su base periodica almeno annuale. Nell’invio dei rendiconti periodici, gli intermediari si attengono alle previsioni che abbiano a tale scopo introdotto nella contrattualistica con la clientela e, in ogni caso, li trasmettono prima possibile a decorrere dalla maturazione del periodo di riferimento, come specificato anche dall’ESMA nelle proprie Q&A.

La Consob, sin dall’entrata in vigore della MiFID II, vigila sulla corretta applicazione della disciplina da parte degli intermediari e contribuisce alla definizione in sede ESMA di chiarimenti idonei ad assicurare l’armonizzazione nell’applicazione delle norme, anche ai fini di una convergenza delle prassi di vigilanza.

La Consob richiama l’attenzione degli intermediari[2] sull’osservanza della normativa vigente.

I presidi adottati per la trasparenza ex ante ed ex post, aggregata e disaggregata, sui costi e gli oneri connessi alla prestazione di servizi di investimento e accessori e agli strumenti finanziari dovranno essere compiutamente illustrati nella prossima “Relazione sui servizi”[3] da trasmettere alla Consob entro il 31 marzo p.v..

La Relazione della Funzione di controllo di conformità alle norme, accompagnata dalle osservazioni e determinazioni degli organi aziendali, inviata ai sensi della delibera Consob n. 17297 del 28 aprile 2010, dovrà contenere gli esiti dei controlli effettuati sul tema.

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Prezzi: l’inflazione accelera al +1,1%, con ricadute di 325,60 Euro annui a famiglia.

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Urgente avviare misure adeguate per il rilancio della domanda interna e dell’occupazione.

L’Istat diffonde oggi i dati relativi al tasso di inflazione a febbraio, che sale al +1,1%.

Più marcata l’accelerazione del tasso relativa al carrello della spesa, che si attesta al +2,1%, sulla spinta dell’incremento dei prezzi dei vegetali freschi a causa del maltempo di questi giorni, nonché dei costi dell’energia.

Tale crescita comporta aumenti aggravi in termini annui per una famiglia tipo di circa 325,60 Euro annui.

Un importo che, specialmente nella delicata fase che il Paese sta attraversando, mettono a dura prova i bilanci familiari, con importanti conseguenze negative sull’intero sistema economico, a causa dell’ulteriore contrazione della domanda interna.

Ad aggravare ulteriormente la situazione contribuiscono le minacce provenienti dal rischio di aumento della pressione fiscale, nonché l’incombente aumento dell’IVA che potrebbe scattare dal prossimo anno.

Abbiamo fatto appello a Comuni e Regioni affinché non aumentino le addizionali, determinando un ulteriore aumento della pressione fiscale per i cittadini, che si rivelerebbe insostenibile in questo momento.

Per quanto riguarda l’incremento dell’IVA che si prospetta nei prossimi anni è fondamentale che il Governo lavori con impegno e serietà per trovare le coperture necessarie a scongiurare le clausole di salvaguardia.

“È evidente che, di fronte a tale situazione non basta evitare gli aumenti, ma è necessario rilanciare la domanda interna attraverso una reale riforma fiscale con al centro una riduzione sul lavoro dipendente e sulle pensioni. È inoltre necessario destinare risorse agli investimenti per rimettere in moto la crescita, creando così una ripresa occupazionale stabile.” – afferma Emilio Viafora, Presidente della Federconsumatori.

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