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IL MERCATO DEI B&B IN ITALIA

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Secondo l’ultimo dato pubblicato dall’Istat il numero dei B&B in Italia si mantiene sulle 25.000 unità e secondo il  “Rapporto B&B Italia 2016” (del portale Bed and breakfast.it)  più del 72% dei B&B italiani si distribuisce tra Nord e Centro Italia; la percentuale rimanente si trova al Sud e nelle Isole. Il confronto con lo studio precedente evidenzia una crescita dei B&B soprattutto al Nord (+12%), cui corrisponde un calo del numero di strutture  presenti  nelle  Isole  (-10%).

In quanto osservatori del mercato immobiliare abbiamo notato che, negli ultimi tempi, in alcune grandi città in maniera particolarmente evidente, l’investimento immobiliare è legato sempre più spesso all’attrattività turistica della città per cui si acquista la casa per affittarla ai turisti, spesso dopo averla trasformata in B&B.

Realtà come Firenze e Roma avevano già anticipato questa tendenza, in particolare nel centro storico del capoluogo toscano dove il fenomeno è talmente cresciuto negli ultimi anni da “spostare” la domanda di locazione residenziale in altre aree della città. Adesso il fenomeno sembra essere agli albori anche in altre città italiane. Tra queste, in particolare, si segnalano Napoli, Verona e Palermo. Nel capoluogo campano la domanda ad uso investimento è passata in tre anni  dal 28% al 41%, un vero e proprio boom che ha interessato in particolare gli immobili posizionati nelle zone centrali. Il fenomeno è andato di pari passo con l’aumento dei turisti in città e con il ribasso dei valori immobiliari.  Presente, ma in modo non ancora evidente per ora, anche a Palermo, dove nel centro storico si realizzano numerosi investimenti immobiliari con questa finalità, trend che potrebbe rafforzarsi ora che la città è stata designata capitale della cultura per il 2018 (con numerosi progetti di riqualificazione) e che alcune statistiche sugli arrivi dei turisti stranieri in Italia la segnalano come meta tra le  più amate da quelli europei. Non meraviglia neppure che il fenomeno sia presente a Verona, città da sempre molto amata dai turisti, italiani e non, e che anche qui la richiesta si concentri soprattutto nel centro storico.  A Roma, che aveva anticipato la tendenza col Giubileo, questo tipo di domanda immobiliare si concentra  nelle zone intorno ai siti turistici più importanti. E proprio da Roma iniziano ad arrivare i primi cambiamenti di trend: l’offerta di B&B aumenta e i proprietari per rendere più appetibile il loro immobile stanno puntando a migliorare l’offerta dal punto di vista qualitativo, non solo a livello di servizi offerti ma anche a livello di finiture e caratteristiche degli immobili (ristrutturazioni e arredamenti di qualità). In questo modo, oltre a farsi largo tra la concorrenza, possono spuntare  introiti a notte più elevati che giustifichino anche l’investimento in zone mediamente più costose. Infatti un altro dato che emerge dall’indagine 2016 sui B&B rileva che è in aumento l’età media degli ospiti:  la fascia di età  41-55 anni è aumentata dal 24% del 2007 al 48% del 2016. Questo potrebbe giustificare anche  una disponibilità di spesa diversa ed la richiesta si standard qualitativi più elevati.

Come gruppo Tecnocasa abbiamo visto dove si registra la domanda di B&B, in modo particolare tra le località di mare e le  grandi città.

Località turistiche

In Campania mercato abbastanza vivace a Sorrento dove è in forte forte crescita la domanda di molti investitori, provenienti principalmente da Napoli e provincia, che ricercano costantemente immobili da adibire a strutture ricettive extra alberghiere. Le metrature più richieste partono dai 70 mq in poi. Interesse anche a Castellabate, nel Cilento, dove si  registra una maggiore richiesta di immobili da destinare all’apertura di alberghi e di strutture turistico ricettive o di casa vacanza e B&B in seguito all’incremento di locazioni estive. Ad Amalfi e Positano prevale la domanda di casa da utilizzare per le vacanze o da destinare alla creazione di affittacamere e B&B. Ad acquistare sono prevalentemente napoletani. La domanda si orienta su trilocali su cui investire da 300 a 400 mila €.

Nel  Lazio una crescita di immobili da destinare a B&B o affittacamere si segnala a Gaeta. Le richieste si concentrano su bilocali o piccoli trilocali il più possibile nelle vicinanze del mare e dotati di pertinenze esterne, per una spesa che oscilla rispettivamente tra 100-140 mila € e 150-230 mila €. Preferite le soluzioni d’epoca.

In Puglia è il centro storico di Gallipoli che concentra, in particolare, case tipiche del posto, con volte a stella o a botte ricercate da chi desidera avviare attività di B&B e che, per questo motivo,  desidera  immobili con almeno quattro stanze.  Nel Centro storico si parla di valori di 2000 € al mq per i palazzi  d’epoca situati sulle mura.

In Sardegna a Pula  si prevede un aumento della presenza di turisti stranieri (grazie all’aumento delle rotte sull’aeroporto di Cagliari)  i quali si rivolgono soprattutto al mercato delle locazioni (si tratta in genere di francesi, tedeschi, inglesi e russi). Anche per questo si segnala un netto aumento delle richieste di appartamenti da adibire a B&B e case vacanza da parte di investitori sardi. Le tipologie più richieste per realizzare questo obiettivo sono trilocali e quattro locali situati in zone servite e vicine al mare. Le cifre investite partono da 150 mila € ed i rendimenti medi sono compresi tra 80 e 100 € al giorno durante l’alta stagione che va da maggio a settembre.

Grandi città
Verona è il Centro storico della città a registrare la domanda di  investitori intenzionati ad avviare attività di B&B e affittacamere. Con questa finalità ci si orienta prevalentemente su soluzioni ubicate nei pressi delle location più interessanti dal punto di vista turistico, soprattutto piazza Duomo e piazza Erbe. Ma piacciono anche le zone limitrofe come Cittadella e San Zeno.

A Firenze in zona Santa Croce e San Gallo i prezzi sono in aumento ed il mercato è dinamico grazie alle richieste di acquisto da parte di investitori in cerca di abitazioni da adibire ad affittacamere e B&B. La domanda si focalizza su appartamenti con una o due camere da letto e dal valore compreso mediamente tra 200 e 300 mila €.

Roma naturalmente è il cuore della città ad essere scelta da chi vuole aprire un B&B.  Si cerca in tutto il Centro Storico ad eccezione delle aree di Porta Pia e Prati. Vanno bene piazza del Popolo, via del Babuino e piazza di Spagna. In piazza del Popolo e in via del Babuino le quotazioni medie sono di 8000-9000 € al mq, mentre ai piani alti in piazza di Spagna si registrano punte di 15 mila € al mq. Nelle altre zone del centro di Roma i prezzi scendono mediamente a 5000-6000 € al mq per raggiungere valori di 7000-8000 € al mq per quelle posizionate in via Veneto, Fontana di Trevi e piazza Navona. Intorno al Pantheon e nel Ghetto Ebraico non si superano gli 8000 € al mq per le soluzioni da ristrutturare, con punte di 10 mila € al mq per le abitazioni in buono stato. Le strade maggiormente apprezzate sono via Cassiodoro, via Tacito e piazza Cavour, dove si concentrano prevalentemente palazzi di stile umbertino che hanno quotazioni di 6000-7000 € al mq da ristrutturare. Non si esclude neanche la zona della stazione Termini dove si  acquista dal bilocale al quadrilocale. Piace anche la zona Prati-Cola di Rienzo-Borgo Pio dove con un budget di 300-450 mila € si acquistano bilocali o trilocali da destinare ad affittacamere o B&B. A  titolo di esempio in piazza di Spagna una camera rende tra le 150 alle 250 € a notte, in piazza Navona e Campo dei Fiori si può andare da 130 a 200 € a notte e in zona Vaticano da 80 a 100 € a notte.

Napoli nel Centro Storico si registra un ulteriore aumento della richiesta da parte di investitori che intendono avviare attività di B&B e affittacamere per turisti. Si tratta di un fenomeno in crescita che ormai compone una fetta importante del mercato immobiliare di questa area della città. Chi acquista per avviare attività di B&B si focalizza su soluzioni con almeno 4 locali dai 120 mq in su i cui valori partono da 200 mila €. Il canone di una stanza oscilla tra 40 e 70-80 € a notte. Interesse anche nella zona di Monteoliveto-Orefici.

Palermo nel Centro Storico si rileva un aumento delle richieste di acquisto ad uso investimento: per avviare attività di B&B o affittacamere si mettono in conto 50-60 mila € per soluzioni da ristrutturare, posizionate sulle strade principali e inserite in palazzi d’epoca. Interessante anche la zona della Stazione.

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

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Assegni non trasferibili| Cambio di rotta del Governo su sconti e sanzioni

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CODICI: E’ urgente modificare la norma

Nella vicenda che vede protagonisti i risparmiatori italiani, che si sono visti recapitare maxi multe in seguito all’attuazione della normativa antiriciclaggio sugli assegni privi della dicitura “non trasferibili”, non è stata accolta la richiesta di sconti sulle sanzioni.

Il Consiglio dei Ministri di ieri ha approvato, in via definitiva, il decreto legislativo in materia di antiriciclaggio, in attuazione della direttiva Ue 2016/2258, modificativa della direttiva 2011/16/UE.

Il provvedimento stabilisce le disposizioni che disciplinano l’accesso, da parte delle autorità fiscali, alle informazioni in materia di antiriciclaggio, ma non stabilisce le norme, richieste dal Parlamento a fine della precedente legislatura, che avrebbero ridotto le penalità per chi emette e chi porta in banca gli assegni a partire da mille euro sprovvisti della clausola di non trasferibilità.

La precedente decisione del Mef Palazzo Chigi, in risposta anche alle numerose segnalazioni di cittadini raggiunti dalle sanzioni per non aver apposto la clausola sugli assegni, prevedeva un ritorno ad una sanzione proporzionale del 10% per le somme fino a 30mila euro.

Se questo meccanismo, secondo il programma ideato, fosse stato applicato anche alle violazioni dal 4 luglio 2017, si sarebbe dato il via ad una serie di rimborsi per tutti i risparmiatori che avessero già pagato l’oblazione, scegliendo di chiudere il proprio conto corrente.

Ricordiamo che, dall’entrata in vigore sulla normativa antiriciclaggio (D.Lgs. n. 231/2007), che sanziona l’uso di assegni privi della clausola di non trasferibilità da un minimo di 1.000 ad un massimo di 250.000 euro, negli ultimi dieci anni le sanzioni sono cambiate.

Ad oggi, grazie al successivo D.Lgs. n. 90/2017, le sanzioni vanno da 3.000 a 50.000 euro e grazie alla cosiddetta oblazione i “colpevoli” possono riconoscere l’errore, concludere anticipatamente il procedimento e arrivare a pagare un importo ridotto, che va da un terzo della sanzione massima (16.600 euro) al doppio della sanzione minima (6.000 euro).

Secondo quanto riportato dal MEF in 10 anni gli assegni contestati sono stati 1.692, con nessuna sanzione comminata e 107 oblazioni. Lo stesso Ministero ha però verificato che, in alcuni casi, sanzioni anche elevate possono colpire “cittadini che in buona fede hanno utilizzato assegni senza clausola di non trasferibilità”.

Ricordiamo che dal 2008 le banche non stampano più carnet di assegni privi della dicitura “non trasferibile” e che, anche in caso di utilizzo di vecchi libretti, il cittadino può comunque scrivere la dicitura “non trasferibile” di suo pugno. Il problema è che ad oggi le stesse banche non sono tenute a rifiutare eventuali assegni irregolari ed anzi li possono versare senza problemi, segnalando poi il fatto al MEF ed attivando l’alert che farà scattare la sanzione sia verso chi ha emesso l’assegno, sia verso chi lo ha incassato.

Si comprende come il problema possa essere causato dal fatto che i consumatori abbiano messo in circolazione assegni staccati da libretti consegnati dalle banche fino a 10 anni fa. Ciò nonostante i consumatori potrebbero rivalersi sulle banche se potessero provare che il libretto privo di clausola “non trasferibile” sia stato consegnato dopo l’entrata in vigore della normativa, o anche per il caso in cui l’assegno sia stato incassato sulla stessa banca di cui l’emittente è cliente: in quest’ultimo caso, la banca avrebbe potuto avvisare l’utente della violazione di un divieto normativo, così dando la possibilità di correggere l’assegno anche inserendo a penna la clausola.

L’Associazione CODICI, come ha sottolineato il Responsabile Affari Istituzionali Luigi Gabriele, ritiene che sia “urgente modificare la norma, deve essere il primo atto del governo anche per dimostrare che si é realmente dalla parte del risparmiatore, a fatti non a parole. Se si vuole combattere il riciclaggio – ha proseguito Luigi Gabriele – bisogna aumentare enormemente le pene sulla responsabilità, sui controllori e mi riferisco alle Autorità di Vigilanza e alla Banche”.

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Polizze Cardif affibbiate ai Consumatori in cerca di finanziamenti

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In un momento di crisi economica e di difficoltà nell’agganciare nuovi clienti, Istituti di Credito e Assicurazioni vanno a braccetto per aumentare il loro raggio d’azione e per evitare qualsiasi rischio, inserendo nei contratti proposte a dir poco vincolanti.

Per aprire una finanziaria con due note società di prestito, come riportato dal quotidiano “La Repubblica”, Agos e Findomestic propongono ai Consumatori di stipulare contratti che prevedono l’attivazione di assicurazione sulla vita, invalidità permanente o sul lavoro.

Su questo caso si è pronunciata anche l’Antitrust che ha fatto luce sulla vicenda in cui le Società di finanziamento avrebbero indotto i propri clienti a stipulare contratti con Cardif, il polo assicurativo del Gruppo BNP Paribas, e vincolare necessariamente i prodotti bancari e quelli assicurativi, un’operazione che non è a norma di legge.

In un Comunicato dello scorso 18 Aprile, l’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato ha reso noto di aver avviato due distinti procedimenti istruttori per presunte pratiche commerciali scorrette nei confronti della società finanziaria Agos Ducato S.p.A. e della compagnia di assicurazione, operante nel Ramo Vita, Cardif Assurance Vie s.a., dell’istituto di credito Findomestic Banca S.p.A. e della compagnia di assicurazione, operante nel Ramo Danni, Cardif Assurances Risques Divers

L’oggetto degli approfondimenti sono le condotte poste in essere rispettivamente dalle Società erogatrici dei finanziamenti e dalle compagnie di assicurazione.

Per l’Antitrust non ci dovrebbe essere connessione tra la concessione del prestito e la stipula di una contratto di Assicurazione quando invece dalle segnalazioni emerse la concessione a favore dei consumatori di prestiti personali veniva attuata solo in seguito alla sottoscrizione da parte degli stessi di polizze assicurative

Tali condotte risultano contrarie alla diligenza professionale e idonee a falsare in misura apprezzabile il comportamento del consumatore.

Noi di CODICI siamo vicini al Consumatore di fronte a questi casi evidenti di raggiro e vi invitiamo a contattarci per qualsiasi dubbio.

Lo sportello legale di CODICI è sempre aperto: per avere informazioni sulla nostra attività potete visitare il sito www.codici.org, altrimenti potete contattarci al numero 065571996 o alla mail segreteria.sportello@codici.or g

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Modem, non sei obbligato a quello dell’operatore. Occhio alle trappole

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Il Modem è gratis ma devi pagare l’esperto: MDC continua la campagna Modem Libero e denuncia i tentativi in atto per aggirare la norma europea che tutela i consumatori.

 

<<L’acquisto obbligatorio di un terminale è un processo irrimediabilmente dannoso per l’utente – spiega Luongo – non solo in termini di privazione della libertà di scelta, ma anche rispetto alla mancata tutela della protezione dei dati e della privacy. E’ indiscusso che la digitalizzazione del nostro Paese passa attraverso le opportunità; libera scelta, libero mercato, ambiente neutrale e soprattutto libera fruizione delle tecnologie. E il tutto deve avvenire nel rispetto dell’individuo, della sua integrità e riservatezza>>.

Con queste parole l’Avv. Francesco Luongo, Presidente del Movimento Difesa del Cittadino, illustra uno dei principi cardine che guida l’azione convinta e determinata dell’Associazione e della Free Modem Alliance, un’alleanza di scopo che riunisce al suo interno MDC, appunto, insieme a AIIP, AIRES Confcommercio, ALLNET, ASSOPROVIDER, VTKE, e ModemLibero.it, al fine di ottenere il riconoscimento del diritto di ciascun cittadino di scegliere quali beni acquistare e di quali servizi usufruire.

L’associazione di consumatori stigmatizza il ritardo del  provvedimento dell’Autorità sulla attuazione in Italia del regolamento Europeo 2120/15 sulla Net Neutrality non ancora emanato e si augura che ciò avvenga al più presto e nel pieno rispetto dei diritti dei consumatori senza regali agli operatori. In nome della norma europea, si auspica una maggiore trasparenza nei confronti degli utenti, con l’imposizione dettata agli operatori di fornire notizie chiare ai consumatori, rispetto a libertà di scelta, costo e acquisto, che potrà essere eseguito non obbligatoriamente con la compagnia telefonica.

MDC denuncia anche i primi tentativi di aggirare comunque le garanzie del Regolamento comunitario come nel caso di   TIM che ha deciso di dare il modem gratis  facendo  pagare comunque  i 200 euro ovvero  prezzo dell’apparato traslandoli su un cosiddetto esperto. Come spiega il sito TIM: “TIM Expert è previsto per i nuovi clienti TIM che attivano TIM Connect. Il servizio ha un costo di 212,40€, rateizzabile a 5,90€ per 36 mesi o 8,85€ per 24 mesi. In caso di recesso dall’offerta TIM Connect il cliente sarà tenuto a saldare tutte le eventuali rate rimaste in un’unica soluzione. Configurazione fino a 2 dispositivi alla rete. Il servizio TIM Expert include un intervento telefonico SOS PC all’anno per 3 anni.”

I consumatori che non intendano pagare “l’esperto” perché in grado di configurare il modem da soli o con un proprio tecnico, sono comunque tenuti al versamento di una tantum di 180 euro, una assurdità per il Movimento che ha deciso di segnalare la situazione quest’oggi all’Antitrust.

Continua infine la campagna per richiedere il rimborso delle somme dei modem imposti attraverso i modelli scaricabili dal sito www.difesadelcittadino.it/reclamo-pratica-commerciale-scorretta-connessa-alla-restrizione-contrattuale-riguardante-la-liberta-scelta-del-modem/

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