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Mutui: tutto quello che c’è da sapere

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Sono sempre di più i consumatori che ricorrono ad un mutuo e purtroppo non tutti sanno perfettamente ciò a cui vanno incontro nel dettaglio. Iniziamo col dire che un mutuo è un contratto che porta una banca a consegnare una determinata quantità di denaro al mutuatario che si impegna a restituire la somma più gli interessi pattuiti entro un determinato periodo di tempo.

Insomma, un mutuo è un finanziamento o prestito a medio-lungo termine, in genere che va dai 5 ai 30 anni, rimborsato secondo un piano di ammortamento che viene stabilito contrattualmente.

Ovviamente l’aspetto fondamentale è: cosa valuta una banca per concedere il mutuo?

Valuta sia le capacità economiche, finanziarie e patrimoniali del cliente ed in particolare il rapporto tra reddito e rata affinché la rata del mutuo sia sostenibile nel tempo, che il valore dell’immobile oggetto della richiesta del mutuo.

Tutti i mutui si distinguono innanzitutto tra prestiti a tasso fisso ed a tasso variabile: nel primo caso il cliente corrisponde sempre lo stesso interesse alla banca, nel secondo il tasso cambia in base all’andamento mensile dei tassi di interesse. C’è anche il tasso misto:
il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze e/o a condizioni stabilite nel contratto. Il contratto indica se questo passaggio dipende o meno dalla scelta del consumatore e secondo quali modalità la scelta può essere effettuata.

Il tasso applicato al mutuo è composto dal parametro di riferimento e dallo spread. Il parametro di riferimento è un tasso interbancario utilizzato nei Paesi della UE ed esprime il costo del capitale finanziario all’ingrosso. Per i tassi variabili può essere l’Euribor o il BCE, mentre per i mutui a tasso fisso è l’IRS.
Lo spread è la maggiorazione percentuale che si aggiunge al parametro di riferimento di un mutuo, varia da una banca all’altra ed esprime il margine applicato dalla banca rispetto al costo all’ingrosso.

 

Detto ciò esistono diverse tipologie di mutuo: ad esempio il mutuo ipotecario prevede garanzia sotto forma di ipoteca ed al suo interno rientrano anche i cosiddetti mutui di liquidità, i mutui di consolidamento, quello fondiario, di costruzione o di ristrutturazione.

Nello specifico il mutuo fondiario presenta alcune limitazioni rispetto agli altri mutui ipotecari: la garanzia deve essere obbligatoriamente di primo grado e la percentuale massima finanziabile non può andare oltre l’80% del minore tra valore e prezzo di compravendita dell’immobile oggetto di richiesta di finanziamento. Allo stesso tempo il mutuo fondiario porta diverse agevolazioni tra cui: tempi maggiori prima che la banca inizi l’escussione, possibile dimezzamento dell’onorario notarile, possibile riduzione del valore iscritto dell’ipoteca al ridursi del capitale finanziato, possibilità di ottenere un frazionamento sia del mutuo che dell’ipoteca.

Se si opta per il mutuo edilizio, l’ipoteca in questo caso viene iscritta sul terreno edificabile e riguarderà l’intero immobile una volta realizzato, vengono erogati in tranche e non in una sola soluzione e questo ovviamente determina maggiori costi di istruttoria e perizia.

Il mutuo chirografario è un finanziamento, non assistito da ipoteca, che prevede rate di pagamento posticipate.

 

Per quanto riguarda gli interessi invece, la suddivisione è tra interessi compensativi o corrispettivi e moratori. I primi sono dovuti nel caso in cui non sia stato fissato un termine per la restituzione. Se invece viene fatto scadere il termine per il pagamento, il creditore dalla scadenza del termine per l’adempimento ha diritto agli interessi compensativi, ma nel caso in cui il creditore abbia provveduto alla costituzione in mora, gli interessi saranno dovuti per il ritardo e quindi si tratterà di interessi moratori.

Un fenomeno odioso è quello dell’anatocismo, ovvero degli interessi sugli interessi.

Da Aprile 2016, l’Articolo 120, comma 2 del TUB (Testo Unico Bancario) definisce un ritorno all’anatocismo con una capitalizzazione annuale e non più trimestrale. L’anatocismo è vietato sugli interessi corrispettivi, è stato invece reintrodotto per gli interessi di mora che possono essere capitalizzati.

Le spese relative al mutuo si suddividono in: una tantum, corrisposte una sola volta, e costi di mutuo ricorrenti.

Le spese di mutuo una tantum sono ad esempio le spese di istruttoria, ovvero per stabilire se concedere o meno il finanziamento in base alla capacità del cliente, possono variare ed essere fisse o variabili.

Vi sono poi le spese come quelle di perizia, l’imposta sostitutiva dell’imposta di registro, le spese notarili che variano in funzione dell’atto e di chi eroga il mutuo.

Importante: l’art.7 della legge 40/2007 (Legge Bersani) stabilisce che nessuna penale è dovuta per l’estinzione anticipata o parziale di mutui stipulati dal 2 Febbraio 2007 in poi.

I costi di mutuo ricorrenti invece, sono le spese di gestione ordinaria per il rilascio della certificazione e le spese per l’assicurazione sul mutuo come quella incendio, obbligatoria che dipende dal costo dell’immobile e dalla durata del mutuo.

Per informazioni rivolgetevi a Codici Via G.Belluzzo 1, 00149 a Roma dal lunedì al venerdì dalle 9.00 alle 13.00 e dalle 14.00 alle 17.00 oppure inviateci una e-mail a http://codici.org/servizi-bancari.html oppure a segreteria.sportello@codici.org o chiamare allo 06.5571996

 

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Pubblicità giochi, Codacons chiede dimissioni di CARDANI AGCOM

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Dimissioni immediate del presidente dell’Agcom, Marcello Cardani e procedimento disciplinare contro gli autori materiali delle direttive dell’Autorità che mirano a bloccare il divieto di pubblicità ai giochi. A chiederlo il Codacons, a seguito delle linee guida varate dall’Autorità per le comunicazione e che annullano del tutto i passi fatti nella lotta alla ludopatia.

“Dopo l’esposto presentato nei giorni scorsi contro l’Agcom per istigazione al gioco d’azzardo crediamo che ora il presidente Cardani debba dimettersi – spiega il presidente Carlo Rienzi – La presa di posizione dell’Autorità in fatto di giochi è un intervento a gamba tesa contro il Parlamento e a favore della lobby dell’azzardo, e rischia di avere ricadute economiche enormi per il paese, considerati i costi sociali della ludopatia in Italia”.

Il Codacons chiede inoltre alla Presidenza del Consiglio di avviare un procedimento disciplinare contro gli autori materiali delle direttive dell’Agcom che mirano a bloccare il divieto di pubblicità ai giochi, accertando se il loro comportamento abbia violato le normative vigenti e possa essere sanzionato.

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Diamanti: 120 mila euro di rimborso integrale per tre risparmiatori

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Hanno ottenuto rispettivamente 91.000,00 €,  19.584,00 € ed € 7.326,00 senza dover affrontare un percorso giudiziario lungo e, come spesso accade, incerto. 

Consumatori Attivi prosegue la sua battaglia per l’integrale ristoro di quei risparmiatori che sono stati indotti ad acquistare diamanti da investimento, commercializzati da IDB s.p.a. e Diamond Private Investment s.p.a., oggi in fallimento, per il tramite degli sportelli bancari di Unicredit, Intesa San Paolo, Monte dei Paschi di Siena, Banco BPM e Banca Aletti.

Abbiamo già ottenuto per i nostri assistiti soddisfazione integrale in relazione a diverse posizioni di acquisto di diamanti da investimento attraverso le Banche. Lo abbiamo ribadito più volte: o il rimborso è integrale o andremo avanti. Si da atto come Intesa Sanpaolo, Unicredit e, da ultimo, MPS stiano liquidando ai risparmiatori traditi l’intero prezzo pagato per l’acquisto a suo tempo dei diamanti a fronte della restituzione delle pietre all’istituto. E’ questo ad esempio, tra tanti, il caso di tre nostri associati che hanno ottenuto rispettivamente 91.000,00 €,  19.584,00 € ed € 7.326,00 senza dover affrontare un percorso giudiziario lungo e, come spesso accade, incerto. 

Riepilogando i passaggi fondamentali di questa ennesima vicenda di risparmio tradito, si ricorda come le società di cui sopra abbiano per anni (soprattutto fra il 2011 e il 2016) commercializzato  diamanti da investimento per il tramite di varie Banche del territorio.

In particolare, presso gli sportelli bancari, i funzionari, avvicinando i clienti più storici e fidati (in genere piccoli risparmiatori, spesso pensionati o padri/madri di famiglia, del tutto privi di competenze in materia bancaria e finanziaria), consigliavano loro di impiegare parte dei propri risparmi nell’acquisto di diamanti da investimento. Si trattava, infatti, a loro dire, di un investimento sicuro e prontamente liquidabile, avendo per oggetto un “bene rifugio” migliore dell’oro e di grande valore.

In particolare, per invogliare i consumatori a procedere con l’acquisto, i funzionari evidenziavano come la liquidazione sarebbe avvenuta in base ai valori in costante ascesa pubblicati periodicamente su quotidiani economici come il Sole24Ore e MilanoFinanza, nonostante si trattasse in realtà di prospetti elaborati ad hoc dalle stesse società venditrici. Ovviamente in un momento in cui la sfiducia verso i mercati finanziari è ai massimi livelli a causa degli scandali che negli anni hanno lacerato l’affidabilità, quale miglior investimento di un diamante che notoriamente “è per sempre”?! Così clienti dal bassissimo profilo di rischio, motivati da sempre alla conservazione dei propri risparmi per poter far fronte alla spese della propria vita e di quella dei propri familiari, veniva spinta a disinvestire le somme impiegate in titoli di stato o fondi a basso rischio per acquistare diamanti.

La bolla scoppiava così nell’ottobre del 2016, quando l’inchiesta condotta da Report rivelava come i diamanti commercializzati da IDB s.p.a. e DPI s.p.a. avessero un valore nettamente inferiore rispetto al prezzo pagato, determinando la vanificazione di ogni finalità di investimento e prudente conservazione del risparmio perseguita dagli ignari risparmiatori.

A seguito della pronuncia dell’Antitrust del settembre 2017, confermata in appello dal Tar Lazio, le responsabilità non solo delle società, ma anche e soprattutto degli Istituti di credito, in relazione alla fornitura ai consumatori di informazioni ingannevoli e decettive, emergeva in tutta la sua gravità, giustificando le richieste avanzate dalla nostra associazione di integrale ristoro delle posizioni coinvolte.

Anche la Procura di Milano ha avviato nel gennaio 2019 una vasta indagine penale nei confronti di Unicredit, Intesa San Paolo, Monte dei Paschi di Siena, Banco BPM e Banca Aletti, nonché di IDB s.p.a. e DPI s.p.a, portando al sequestro di oltre 70 milioni di euro. Alla luce di un tanto, Consumatori Attivi ha prestato assistenza ai cittadini risparmiatori per sporgere denuncia e chiedere così alle competente autorità l’accertamento anche penale dei fatti occorsi.

I ristori conseguiti dalla maggior parte dei risparmiatori da noi seguiti confermano quanto da mesi continuiamo ad affermare, ovvero che le Banche non potranno sottrarsi alle evidenti responsabilità che hanno nei confronti dei loro clienti, la cui fiducia è stata irrimediabilmente tradita.

Nonostante, però, la soddisfazione per il capitolare di alcuni degli Istituti (Intesa San Paolo, Unicredit e di recente anche Monte dei Paschi di Siena), rimane da vincere la battaglia contro Banco BPM e Banca Aletti, che ostinatamente continuano – nonostante le roboanti promesse di integrale indennizzo pubblicate anche di recente sulla stampa – a rimanere sordi rispetto alle legittime richieste di rimborso, proponendo, tutt’al più, risarcimenti solo parziali e comunque del tutto incongrui, e tutto ciò nonostante il Tribunale di Verona, di recente, abbia riconosciuto la responsabilità di Banco BPM per le condotte realizzate nei confronti di un ignara risparmiatrice nella vicenda dei diamanti da investimento, condannandola a risarcirle quanto versato per l’acquisto dei preziosi, detratto il reale – ed esiguo – valore degli stessi.

Alla luce di un tanto, Consumatori Attivi sta ponendo in essere tutte le iniziative necessarie per la definizione con il ristoro integrale delle posizioni coinvolte ed è pronta a costituirsi parte civile nel processo penale che si radicherà contro i responsabili, valutando, caso per caso, anche l’opportunità di procedere giudizialmente nei confronti di quegli istituti che non procedessero volontariamente al ristoro dei nostri associati.

Infine, Consumatori Attivi resta a disposizione di tutti i risparmiatori per fornire assistenza. Per informazioni seguiteci sui social e comunque contattateci al numero 0432 1721212, 3473092244 oppure scrivete a info@consumatoriattivi.it. Personale competente saprà aiutarvi!

Comunicato Stampa Consumatori Attivi

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Mutui prima casa, è ufficiale: il Fondo Consap è stato rifinanziato. Al via le domande

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L’avevamo già anticipato lo scorso 2 aprile, a seguito dell’annuncio fatto dal ministro Luigi Di Maio, ma ora è ufficiale. Il Fondo di garanzia gestito dalla Consap per l’acquisto della prima casa è stato rifinanziato. Il provvedimento è stato inserito nel Decreto Legge Crescita pubblicato nella Gazzetta Ufficiale dello scorso 30 aprile.

È quindi ora possibile presentare la domanda per chiedere la garanzia del 50% per un mutuo di massimo 250mila euro per l’acquisto della prima casa, non di lusso, anche con interventi di ristrutturazione purché tesi all’aumento dell’efficienza energetica.

La garanzia può essere chiesta da tutti senza limite di reddito e di età, a patto di non essere proprietari di altri immobili, fatta eccezione per quelli ricevuti a seguito di successione o concessi a titolo gratuito a genitori o fratelli.

Attualmente sono 180 gli sportelli bancari presso i quali è possibile consegnare la domanda.

Per scaricare il modulo di richiesta al Fondo Consap, clicca qui

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