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SOFFERENZE BANCARIE: MENO ASTE, PIÙ VENDITE?

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10.05.17

RES Credit Management, il cui management ha quasi 20 anni di esperienza di investimento in operazioni di cartolarizzazione di NPLs, è una moderna società di gestione crediti inserita in un sistema integrato di servizi facente capo al Gruppo Tecnocasa e si occupa di valutazione e valorizzazione delle garanzie immobiliari, oltre a fornire un supporto consulenziale ai clienti e alle famiglie che, avendo fatto ricorso al credito, stanno affrontando situazioni di difficoltà nel ripagare i propri finanziamenti. Res fa il punto sui nuovi strumenti che facilitano lo smaltimento delle procedure esecutive immobiliari.

Il 2016 ha segnato la prima tappa nell’introduzione di nuovi strumenti volti a facilitare lo smaltimento dell’enorme carico di procedure esecutive immobiliari e la connessa gestione consensuale delle vendite degli immobili ipotecati che altrimenti sarebbero oggetto di aste giudiziali. Il d.lgs. 72/2016, che recepisce una direttiva europea, introduce una riforma articolata su due binari: uno riservato ai consumatori e ad oggi in attesa delle disposizioni di attuazione e l’altro destinato agli imprenditori con finalità di accelerare il recupero crediti, da una parte abbreviando la durata del processo esecutivo e dall’altra favorendo la risoluzione delle pendenze attraverso l’utilizzo di strumenti stragiudiziali.

Per i soli imprenditori è prevista la facoltà delle parti di sottoscrivere unitamente al contratto di finanziamento un accordo accessorio che disciplina il trasferimento della proprietà di un immobile sospensivamente condizionato all’inadempimento rilevante del debitore come richiesto dalla riforma in oggetto.

L’accordo può essere sottoscritto successivamente alla stipula del contratto di finanziamento, addirittura in pendenza di una procedura esecutiva. In quest’ultimo caso è opportuno fare una precisazione: se l’esecuzione è iniziata a seguito della risoluzione del contratto di finanziamento, dato il carattere accessorio dell’accordo, si ritiene che non sia più possibile concordare il trasferimento della proprietà come conseguenza dell’inadempimento di un contratto non più esistente. Al contrario, nel caso in cui sia iniziata un’azione esecutiva per ottenere il pagamento di alcune rate scadute a fronte di un ritardo che non ha determinato la risoluzione del contratto, è possibile procedere alla rinegoziazione di quest’ultimo ed introdurre l’accordo volto a trasferire la proprietà del cespite. Da ciò consegue un ulteriore problema in merito alla natura della “rinegoziazione”. Se questa avesse carattere novativo ossia sostitutiva dell’originario rapporto, invero, si dovrebbe concedere un nuovo termine al debitore per adempiere l’obbligazione; nel caso in cui, invece, questa rinegoziazione fosse vista semplicemente come una modificazione quantitativa delle condizioni, non modificherebbe l’originaria obbligazione.

Ma quali implicazioni pratiche ha l’adesione ad una corrente di pensiero invece che ad un’altra? Nel primo caso il mutuatario già inadempiente verrebbe ripristinato nella situazione originaria (in bonis), e la proprietà del bene verrebbe trasferita al creditore solo a fronte di un nuovo inadempimento; nel secondo caso, invece, l’intermediario potrebbe chiedere l’acquisizione della proprietà del bene in qualunque momento in quanto l’inadempimento, purchè avente i caratteri di gravità richiesti dalla norma, si è già concretizzato. Tuttavia riteniamo abbastanza improbabile che il mutuatario in difficoltà non tenti una rinegoziazione volta a rinviare, per quanto possibile, la perdita della propria abitazione. Ovviamente, ove il prezzo al quale il bene viene trasferito, da determinarsi in base ad una valutazione rimessa ad un terzo indipendente, fosse superiore all’ammontare del credito, la differenza positiva resterebbe a vantaggio del debitore.

Come già detto, però, questa norma si applica solamente alle imprese. La normativa regolatrice dei rapporti tra istituiti di credito e singoli consumatori resta in attesa della disciplina di dettaglio demandata alle disposizioni attuative la cui emanazione era prevista entro febbraio 2017.

In attesa che venga colmato il vuoto normativo, gli operatori di settore non sono rimasti a guardare ma hanno affinato strumenti operativi rivelatisi di straordinaria efficacia per la soluzione di problematiche connesse a finanziamenti in sofferenza garantiti da beni immobili. Una rete immobiliare ben radicata sul territorio ed un capace network attivo nei servizi di mediazione creditizia adeguatamente coordinati da operatori specializzati in gestione del credito problematico riescono in maniera sinergica ad ottenere risultati che individualmente sarebbero difficilmente perseguibili.

A fronte della sempre maggiore sensibilità degli istituti bancari e degli organismi di vigilanza dell’intero sistema verso soluzioni di definizione stragiudiziale che contengano i costi e le tempistiche di recupero e della crescente esigenza di trovare soluzioni non convenzionali che evitino il deprezzamento del cespite ipotecario conseguente ai vari tentativi di vendita in asta, il ruolo di soggetto indipendente che supporti il singolo consumatore nella vendita consensuale, ad un valore di mercato, della garanzia immobiliare e nella ricerca di una soluzione abitativa alternativa, diventa il perno intorno al quale ruotano i protagonisti di una tematica, le sofferenze bancarie, divenuta la più preoccupante e discussa degli ultimi mesi.

Un ruolo che non poteva vedere indifferente il Gruppo Tecnocasa e nello specifico la funzione interna di Advisory dedicata ai servizi di consulenza a banche ed investitori Istituzionali. Le risorse legali impiegate nella nuova società Res Credit Management S.p.A., tengono le fila dell’articolato processo che intercorre tra la banca creditrice e il debitore in difficoltà nel ripagare il mutuo, riconoscendo alla società il ruolo di terzo indipendente. In collaborazione con le agenzie Tecnocasa e Tecnorete sul territorio. Determinato tramite la rete immobiliare un valore di mercato condiviso tra le parti, si innescano le attività di promozione commerciale, supporto finanziario all’acquirente per l’acquisto del cespite in garanzia e, se del caso, al venditore per la ricerca di una nuova soluzione abitativa resa possibile dallo stralcio della pendenza debitoria e da una posizione creditizia tornata integra.

In conclusione, la riforma descritta procede nella giusta direzione verso la ricerca di soluzioni alternative alla gestione delle sofferenze bancarie tramite le aste giudiziali seppure, a nostro avviso, potrebbe risultare di scarso supporto per la riduzione del numero di esecuzioni in essere. Quest’ultime infatti sono il risultato della preventiva risoluzione del contratto di finanziamento, che sembra rappresentare un ostacolo alla conclusione di un accordo che porti alla definizione della pendenza tramite trasferimento consensuale della proprietà del bene immobiliare. Resta da capire se il modello verrà replicato per la categoria dei consumatori eventualmente adottando soluzioni che contengano le criticità finora emerse da una prima analisi dell’istituto.

Fonte: Gruppo Tecnocasa

 

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Mutui: tutto quello che c’è da sapere

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Sono sempre di più i consumatori che ricorrono ad un mutuo e purtroppo non tutti sanno perfettamente ciò a cui vanno incontro nel dettaglio. Iniziamo col dire che un mutuo è un contratto che porta una banca a consegnare una determinata quantità di denaro al mutuatario che si impegna a restituire la somma più gli interessi pattuiti entro un determinato periodo di tempo.

Insomma, un mutuo è un finanziamento o prestito a medio-lungo termine, in genere che va dai 5 ai 30 anni, rimborsato secondo un piano di ammortamento che viene stabilito contrattualmente.

Ovviamente l’aspetto fondamentale è: cosa valuta una banca per concedere il mutuo?

Valuta sia le capacità economiche, finanziarie e patrimoniali del cliente ed in particolare il rapporto tra reddito e rata affinché la rata del mutuo sia sostenibile nel tempo, che il valore dell’immobile oggetto della richiesta del mutuo.

Tutti i mutui si distinguono innanzitutto tra prestiti a tasso fisso ed a tasso variabile: nel primo caso il cliente corrisponde sempre lo stesso interesse alla banca, nel secondo il tasso cambia in base all’andamento mensile dei tassi di interesse. C’è anche il tasso misto:
il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze e/o a condizioni stabilite nel contratto. Il contratto indica se questo passaggio dipende o meno dalla scelta del consumatore e secondo quali modalità la scelta può essere effettuata.

Il tasso applicato al mutuo è composto dal parametro di riferimento e dallo spread. Il parametro di riferimento è un tasso interbancario utilizzato nei Paesi della UE ed esprime il costo del capitale finanziario all’ingrosso. Per i tassi variabili può essere l’Euribor o il BCE, mentre per i mutui a tasso fisso è l’IRS.
Lo spread è la maggiorazione percentuale che si aggiunge al parametro di riferimento di un mutuo, varia da una banca all’altra ed esprime il margine applicato dalla banca rispetto al costo all’ingrosso.

 

Detto ciò esistono diverse tipologie di mutuo: ad esempio il mutuo ipotecario prevede garanzia sotto forma di ipoteca ed al suo interno rientrano anche i cosiddetti mutui di liquidità, i mutui di consolidamento, quello fondiario, di costruzione o di ristrutturazione.

Nello specifico il mutuo fondiario presenta alcune limitazioni rispetto agli altri mutui ipotecari: la garanzia deve essere obbligatoriamente di primo grado e la percentuale massima finanziabile non può andare oltre l’80% del minore tra valore e prezzo di compravendita dell’immobile oggetto di richiesta di finanziamento. Allo stesso tempo il mutuo fondiario porta diverse agevolazioni tra cui: tempi maggiori prima che la banca inizi l’escussione, possibile dimezzamento dell’onorario notarile, possibile riduzione del valore iscritto dell’ipoteca al ridursi del capitale finanziato, possibilità di ottenere un frazionamento sia del mutuo che dell’ipoteca.

Se si opta per il mutuo edilizio, l’ipoteca in questo caso viene iscritta sul terreno edificabile e riguarderà l’intero immobile una volta realizzato, vengono erogati in tranche e non in una sola soluzione e questo ovviamente determina maggiori costi di istruttoria e perizia.

Il mutuo chirografario è un finanziamento, non assistito da ipoteca, che prevede rate di pagamento posticipate.

 

Per quanto riguarda gli interessi invece, la suddivisione è tra interessi compensativi o corrispettivi e moratori. I primi sono dovuti nel caso in cui non sia stato fissato un termine per la restituzione. Se invece viene fatto scadere il termine per il pagamento, il creditore dalla scadenza del termine per l’adempimento ha diritto agli interessi compensativi, ma nel caso in cui il creditore abbia provveduto alla costituzione in mora, gli interessi saranno dovuti per il ritardo e quindi si tratterà di interessi moratori.

Un fenomeno odioso è quello dell’anatocismo, ovvero degli interessi sugli interessi.

Da Aprile 2016, l’Articolo 120, comma 2 del TUB (Testo Unico Bancario) definisce un ritorno all’anatocismo con una capitalizzazione annuale e non più trimestrale. L’anatocismo è vietato sugli interessi corrispettivi, è stato invece reintrodotto per gli interessi di mora che possono essere capitalizzati.

Le spese relative al mutuo si suddividono in: una tantum, corrisposte una sola volta, e costi di mutuo ricorrenti.

Le spese di mutuo una tantum sono ad esempio le spese di istruttoria, ovvero per stabilire se concedere o meno il finanziamento in base alla capacità del cliente, possono variare ed essere fisse o variabili.

Vi sono poi le spese come quelle di perizia, l’imposta sostitutiva dell’imposta di registro, le spese notarili che variano in funzione dell’atto e di chi eroga il mutuo.

Importante: l’art.7 della legge 40/2007 (Legge Bersani) stabilisce che nessuna penale è dovuta per l’estinzione anticipata o parziale di mutui stipulati dal 2 Febbraio 2007 in poi.

I costi di mutuo ricorrenti invece, sono le spese di gestione ordinaria per il rilascio della certificazione e le spese per l’assicurazione sul mutuo come quella incendio, obbligatoria che dipende dal costo dell’immobile e dalla durata del mutuo.

Per informazioni rivolgetevi a Codici Via G.Belluzzo 1, 00149 a Roma dal lunedì al venerdì dalle 9.00 alle 13.00 e dalle 14.00 alle 17.00 oppure inviateci una e-mail a http://codici.org/servizi-bancari.html oppure a segreteria.sportello@codici.org o chiamare allo 06.5571996

 

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Polizze dormienti, collaborazione tra IVASS e agenzia dell’Entrate per scovare gli assicurati inconsapevoli

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Grazie alla collaborazione dell’Agenzia delle Entrate, l’IVASS potrà effettuare l’incrocio tra i codici fiscali degli assicurati delle polizze vita “dormienti” con l’Anagrafe Tributaria, al solo fine di verificare l’eventuale decesso degli assicurati e la relativa data. Ciò a seguito dell’indagine IVASS sulle polizze dormienti svolta nel 2017.

 

L’IVASS restituirà i dati “incrociati” alle imprese di assicurazione in modo che possano ricercare i beneficiari e pagare le polizze. Il primo incrocio sarà effettuato nel mese di marzo 2018.

 

Un test di incrocio svolto a settembre scorso su un campione di 12 imprese e 101.242 polizze vita di assicurati (con età superiore a 90 anni) ha consentito di “risvegliare” più di 15.789 polizze “dormienti”, relative a 11.289 assicurati. Per queste polizze le imprese stanno procedendo, direttamente e tramite i loro  intermediari, a contattare i beneficiari.

 

Al 30 novembre il 76% di queste polizze “risvegliate” (12.002 polizze) risulta pagato.

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Monte dei Paschi- la verità storica

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Nella sala di attesa di una importante autorità di vigilanza, trovo un libro straordinario, poggiato sul tavolo, quasi come se fosse una rivista a perditempo in lettura dal medico della ASL.  Apro il libro e mi illumino.

Titolo:  Il Monte nel Novecento, 1929-1995; edito dalla stessa MPS nel 2014.

 

Scorrendolo si legge che a seguito di nuove competenze attribuite a Bakintalia nel 1936, iniziano una serie di verifiche di vigilanza sul Monte dei Paschi, l’allora efficiente ispettore della Banca di via Nazionale, relaziona in questo modo:
[…]..indirizzo spesso non prudente e talvolta privo del più elementare senso di cautela nella concessione di fidi e nell’assunzione di garanzie;[…]..concessione di ulteriori finanziamenti ad aziende dissestate, sia pure nell’intento di salvare posizioni pericolanti; concessione di particolari agevolazioni alla clientela mediante importi finanziati senza interessi; assunzioni di impegni non sempre convenienti;trascuratezza nell’organizzazione dei servizi e dei controlli;
In sostanza il Monte è era un monte di bugie, debiti e fallimenti economico finanziari, per coprire speculazioni, operazioni spericolati e attività politiche.

In altri passaggi della relazione si legge che a inguaiare la situazione disastrosa del Monte sono operazioni spericolate tra cui una sulla Banca Toscana o attività speculative in affidamento a costruttori come nel caso della edificazione del quartiere Monte Mario di Roma, costruito in un momento in cui il mercato immobiliare è completamente stangante.

Insomma, è nel DNA del Monte un comportamento di questa natura? In tal caso, poteva utile venire in possesso prima di questo libro, prima che la commissione Banche, a cui ho partecipato, iniziasse la sua quasi inutile attività di audit sulle cause del dissesto dei MPS.

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