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SOFFERENZE BANCARIE: MENO ASTE, PIÙ VENDITE?

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10.05.17

RES Credit Management, il cui management ha quasi 20 anni di esperienza di investimento in operazioni di cartolarizzazione di NPLs, è una moderna società di gestione crediti inserita in un sistema integrato di servizi facente capo al Gruppo Tecnocasa e si occupa di valutazione e valorizzazione delle garanzie immobiliari, oltre a fornire un supporto consulenziale ai clienti e alle famiglie che, avendo fatto ricorso al credito, stanno affrontando situazioni di difficoltà nel ripagare i propri finanziamenti. Res fa il punto sui nuovi strumenti che facilitano lo smaltimento delle procedure esecutive immobiliari.

Il 2016 ha segnato la prima tappa nell’introduzione di nuovi strumenti volti a facilitare lo smaltimento dell’enorme carico di procedure esecutive immobiliari e la connessa gestione consensuale delle vendite degli immobili ipotecati che altrimenti sarebbero oggetto di aste giudiziali. Il d.lgs. 72/2016, che recepisce una direttiva europea, introduce una riforma articolata su due binari: uno riservato ai consumatori e ad oggi in attesa delle disposizioni di attuazione e l’altro destinato agli imprenditori con finalità di accelerare il recupero crediti, da una parte abbreviando la durata del processo esecutivo e dall’altra favorendo la risoluzione delle pendenze attraverso l’utilizzo di strumenti stragiudiziali.

Per i soli imprenditori è prevista la facoltà delle parti di sottoscrivere unitamente al contratto di finanziamento un accordo accessorio che disciplina il trasferimento della proprietà di un immobile sospensivamente condizionato all’inadempimento rilevante del debitore come richiesto dalla riforma in oggetto.

L’accordo può essere sottoscritto successivamente alla stipula del contratto di finanziamento, addirittura in pendenza di una procedura esecutiva. In quest’ultimo caso è opportuno fare una precisazione: se l’esecuzione è iniziata a seguito della risoluzione del contratto di finanziamento, dato il carattere accessorio dell’accordo, si ritiene che non sia più possibile concordare il trasferimento della proprietà come conseguenza dell’inadempimento di un contratto non più esistente. Al contrario, nel caso in cui sia iniziata un’azione esecutiva per ottenere il pagamento di alcune rate scadute a fronte di un ritardo che non ha determinato la risoluzione del contratto, è possibile procedere alla rinegoziazione di quest’ultimo ed introdurre l’accordo volto a trasferire la proprietà del cespite. Da ciò consegue un ulteriore problema in merito alla natura della “rinegoziazione”. Se questa avesse carattere novativo ossia sostitutiva dell’originario rapporto, invero, si dovrebbe concedere un nuovo termine al debitore per adempiere l’obbligazione; nel caso in cui, invece, questa rinegoziazione fosse vista semplicemente come una modificazione quantitativa delle condizioni, non modificherebbe l’originaria obbligazione.

Ma quali implicazioni pratiche ha l’adesione ad una corrente di pensiero invece che ad un’altra? Nel primo caso il mutuatario già inadempiente verrebbe ripristinato nella situazione originaria (in bonis), e la proprietà del bene verrebbe trasferita al creditore solo a fronte di un nuovo inadempimento; nel secondo caso, invece, l’intermediario potrebbe chiedere l’acquisizione della proprietà del bene in qualunque momento in quanto l’inadempimento, purchè avente i caratteri di gravità richiesti dalla norma, si è già concretizzato. Tuttavia riteniamo abbastanza improbabile che il mutuatario in difficoltà non tenti una rinegoziazione volta a rinviare, per quanto possibile, la perdita della propria abitazione. Ovviamente, ove il prezzo al quale il bene viene trasferito, da determinarsi in base ad una valutazione rimessa ad un terzo indipendente, fosse superiore all’ammontare del credito, la differenza positiva resterebbe a vantaggio del debitore.

Come già detto, però, questa norma si applica solamente alle imprese. La normativa regolatrice dei rapporti tra istituiti di credito e singoli consumatori resta in attesa della disciplina di dettaglio demandata alle disposizioni attuative la cui emanazione era prevista entro febbraio 2017.

In attesa che venga colmato il vuoto normativo, gli operatori di settore non sono rimasti a guardare ma hanno affinato strumenti operativi rivelatisi di straordinaria efficacia per la soluzione di problematiche connesse a finanziamenti in sofferenza garantiti da beni immobili. Una rete immobiliare ben radicata sul territorio ed un capace network attivo nei servizi di mediazione creditizia adeguatamente coordinati da operatori specializzati in gestione del credito problematico riescono in maniera sinergica ad ottenere risultati che individualmente sarebbero difficilmente perseguibili.

A fronte della sempre maggiore sensibilità degli istituti bancari e degli organismi di vigilanza dell’intero sistema verso soluzioni di definizione stragiudiziale che contengano i costi e le tempistiche di recupero e della crescente esigenza di trovare soluzioni non convenzionali che evitino il deprezzamento del cespite ipotecario conseguente ai vari tentativi di vendita in asta, il ruolo di soggetto indipendente che supporti il singolo consumatore nella vendita consensuale, ad un valore di mercato, della garanzia immobiliare e nella ricerca di una soluzione abitativa alternativa, diventa il perno intorno al quale ruotano i protagonisti di una tematica, le sofferenze bancarie, divenuta la più preoccupante e discussa degli ultimi mesi.

Un ruolo che non poteva vedere indifferente il Gruppo Tecnocasa e nello specifico la funzione interna di Advisory dedicata ai servizi di consulenza a banche ed investitori Istituzionali. Le risorse legali impiegate nella nuova società Res Credit Management S.p.A., tengono le fila dell’articolato processo che intercorre tra la banca creditrice e il debitore in difficoltà nel ripagare il mutuo, riconoscendo alla società il ruolo di terzo indipendente. In collaborazione con le agenzie Tecnocasa e Tecnorete sul territorio. Determinato tramite la rete immobiliare un valore di mercato condiviso tra le parti, si innescano le attività di promozione commerciale, supporto finanziario all’acquirente per l’acquisto del cespite in garanzia e, se del caso, al venditore per la ricerca di una nuova soluzione abitativa resa possibile dallo stralcio della pendenza debitoria e da una posizione creditizia tornata integra.

In conclusione, la riforma descritta procede nella giusta direzione verso la ricerca di soluzioni alternative alla gestione delle sofferenze bancarie tramite le aste giudiziali seppure, a nostro avviso, potrebbe risultare di scarso supporto per la riduzione del numero di esecuzioni in essere. Quest’ultime infatti sono il risultato della preventiva risoluzione del contratto di finanziamento, che sembra rappresentare un ostacolo alla conclusione di un accordo che porti alla definizione della pendenza tramite trasferimento consensuale della proprietà del bene immobiliare. Resta da capire se il modello verrà replicato per la categoria dei consumatori eventualmente adottando soluzioni che contengano le criticità finora emerse da una prima analisi dell’istituto.

Fonte: Gruppo Tecnocasa

 

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PIGNORAMENTO E CRIF | Hai diritto di verificare i tuoi dati, conoscere posizione creditizia e modificarla

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Che cosa sono i SIC e come funzionano
Sono delle banche dati che raccolgono e gestiscono informazioni relative a richieste o a rapporti di credito tra intermediari (es. banche, clienti, società di leasing) e clienti.

Gli intermediari che partecipano al sistema “alimentano” da un lato i SIC trasmettendo i dati relativi ai rapporti di credito della propria clientela e, dall’altro, vi accedono per conoscere la storia creditizia di quanti chiedano loro un finanziamento.

Sulla base delle informazioni così rilevate (entità degli importi richiesti, puntualità o ritardi nei pagamenti, livello di indebitamento), gli enti finanziari valutano la solvibilità e l’affidabilità dei soggetti censiti, finanziando solamente quanti offrano maggiori garanzie e minori rischi.

In base all’andamento del rapporto (ad es. del piano di rimborso del finanziamento per puntualità nel pagamento delle rate oppure entità del ritardo), le informazioni contenute nei Sic si distinguono tra informazioni di tipo “positivo” e informazioni di tipo “negativo”.

Perché un protocollo d’intesa tra Adiconsum e i SIC
Perché i consumatori hanno diritto di verificare i propri dati e conoscere la propria posizione creditizia ed eventualmente chiedere di modificarla in caso di errori.

Attività del servizio SIC di Adiconsum

Il servizio è riservato agli iscritti Adiconsum.

Se non sei iscritto clicca qui.

 

Grazie ai Protocolli d’Intesa con i SIC:

 

  1. Adiconsum inoltra la richiesta di accesso ai SIC
  2. i SIC inviano i report del consumatore ad Adiconsum in tempi più brevi rispetto alle ordinarie procedure
  3. Adiconsum fornisce al consumatore tutta la consulenza necessaria e, qualora vi siano i presupposti per la contestazione di dati errati o non correttamente censiti, lo assiste formulando ed inoltrando reclamo;
  4. se il reclamo è fondato, il dato errato viene rettificato, aggiornato o cancellato, a seconda dei casi
  5. Adiconsum inoltra, infine, in presenza dei necessari presupposti e della relativa documentazione, le istanze per la cancellazione delle richieste di finanziamento registrate e non accolte, che potrebbero impedire l’erogazione di ulteriori crediti: la cancellazione avviene in tempi brevi rispetto alle ordinarie procedure.

Documentazione

Per accedere al servizio occorre produrre la seguente documentazione:

 

  •  delega compilata in tutti gli spazi previsti e firmata;
  • copia documento di identità valido perfettamente leggibile;
  • copia del codice fiscale perfettamente leggibile;
  • copia del versamento;
  • copia della tessera Adiconsum (se già in vostro possesso);
  • copia della tessera CISL (se già iscritti al sindacato);
  • copia dell’eventuale documentazione che ritenete utile alla consulenza/reclamo.

Invio della documentazione – che dovrà essere completa e leggibile – dovrà avvenire all’indirizzo:

 

  1. sic@adiconsum.it
  2. via fax al n. 06 44170230
  3. per posta
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Morosità e affitto, schizzano alle stelle i casi di mancato pagamento

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Le due mensilità di cauzione sono uno strumento superato. Per Affitto Assicurato «il mondo della locazione è cambiato: il controllo sociale sugli inquilini non c’è più e continuare con le vecchie garanzie può far perdere molti soldi ai locatori»

 

C’era una volta la cauzione. Quelle due mensilità che il proprietario di un appartamento chiedeva come deposito al nuovo inquilino; una garanzia a fronte di un’ipotetica, quanto scongiurata, insolvenza. Oggi, nove volte su dieci, il deposito cauzionale però non basta a coprire le spese che il locatario deve sostenere in caso di morosità dell’inquilino. «Parliamo di circa mille euro a garanzia contro una spesa media che può arrivare, e superare, i 10mila euro», spiega Claudio De Angelis, responsabile marketing di “Affitto Assicurato”, la soluzione che sta rivoluzionando il mondo dell’affitto garantendo 15 mensilità e il sostegno alle spese legali.

«Per valutare la qualità, quindi la solvibilità, dell’inquilino, i nostri nonni si basavano su una sorta di “controllo sociale” – prosegue -. La conoscenza della famiglia di provenienza e il sapere dove si lavorava, unite al deposito cauzionale, diventavano il lasciapassare per l’affitto. Per i tempi, quello era il modo giusto di fare le cose. Oggi, ovviamente, tutto questo non è più pensabile. Anche la richiesta di una busta paga non riesce a dare tranquillità al locatore». Di fatto, le due mensilità depositate (che per legge possono arrivare ad un massimo di tre), non sono più sufficienti. «Quello che viene ritenuto ancora un elemento di salvaguardia e di garanzia, di fatto non lo è più: il deposito cauzionale non garantisce il locatore, o meglio, non lo garantisce a sufficienza», aggiunge De Angelis. «Con il nostro osservatorio abbiamo stimato che nell’90% delle situazioni di insolvenza, il deposito cauzionale non arrivi a coprire le spese e i mancati incassi che il proprietario si trova ad affrontare con un inquilino moroso».

L’affitto diventa una scelta troppo rischiosa? «I numeri sembrano proprio dire questo», afferma De Angelis. «Solamente l’anno scorso sono state emesse 59.600 sentenze di sfratto, di queste 52.500 per morosità. In nove casi su 10 quindi non ci sono i soldi per pagare l’affitto e il deposito cauzionale è una somma obiettivamente insufficiente a coprire il periodo necessario a liberare l’immobile dall’inquilino moroso e le spese che il proprietario è chiamato a sostenere, tra canoni e spese condominiali non corrisposti oltre alle spese legati, arrivano mediamente a 10 mila euro».

Che fare? Mantenere l’appartamento sfitto può essere una risposta e lo testimoniano le oltre 200 mila case vuote che ci sono a Roma, le 70 mila di Milano 70mila e le 60 mila di Torino, per esempio. «Ma sarebbero comunque altri costi da sostenere per il proprietario», rileva De Angelis. «Affitto Assicurato si pone al fianco del tradizionale deposito cauzionale, integrandolo. È una formula studiata per tutelare il padrone di casa, prevenire situazioni spiacevoli, tranquillizzare i proprietari dalla morosità degli inquilini, mettendo comunque gli stessi proprietari nelle condizioni di rispondere a un’esigenza abitativa che continua a ad essere molto elevata».

Come? «Con la garanzia di 15 mensilità e l’intervento anche in caso di spese legali», spiega. «Non un servizio, ma un partner per il proprietario di casa che gli garantisce la rendita della locazione ed evita che incorra nei rischi di morosità. Per un affitto tranquillo».

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Banche: rinvio a giudizio dei vertici di Banca Popolare di Vicenza.

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Federconsumatori accoglie con grande favore la decisione di rinviare a giudizio tutti gli imputati nel processo contro i vertici di Banca Popolare di Vicenza, disposto dal Dott. Roberto Venditti all’esito dell’ultima sessione dell’udienza preliminare tenutasi a Vicenza lo scorso 20 Ottobre.

Nonostante le necessarie ed inevitabili dilazioni dell’udienza, per consentire ai tantissimi risparmiatori ed Associazioni di costituirsi, e considerato anche il tentativo in extremis degli imputati di trasferire il processo a Trento, il Giudice per l’Udienza Preliminare è riuscito a concludere l’udienza in un anno esatto dal suo inizio, tempo che sarebbe stato ancor più breve se la decisione della Corte di Cassazione sullo spostamento del processo non si fosse protratta per oltre 5 mesi. Il 1° Dicembre pertanto si apriranno le porte del processo nei confronti di Gianni Zonin e degli altri dirigenti di BPVI.

Ai già numerosi risparmiatori costituitisi all’udienza preliminare se ne aggiungeranno ora molti altri, nella speranza che la speditezza imposta al giudizio dal GUP in sede preliminare si associ ora pari solerzia dei Giudici del dibattimento, così da giungere ad una sentenza di condanna in primo grado che evidenzi e sottolinei le responsabilità degli imputati, anche considerando i concreti rischi che un processo di queste dimensioni incorra in una possibile prescrizione senza che si faccia luce su una vicenda che ha coinvolto i risparmi di oltre 120.000 famiglie in tutta Italia con evidenti negligenze anche degli organi di vigilanza.

Federconsumatori si augura che i tempi siano finalmente maturi anche a Treviso, nel processo gemello che coinvolge i vertici di Veneto Banca.

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