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Mutui “usurari”? Come fare la verifica del proprio mutuo. Aduc mette a disposizione un servizio on-line

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Dopo il servizio della trasmissione tv “Le Iene” (1), andato in onda qualche giorno fa, siamo stati subissati di richieste di verifica dei mutui per capire se è possibile chiedere indietro gli interessi pagati alla banca. Nel servizio si fa riferimento alla sentenza n. 350 del 9 gennaio 2013 della Suprema Corte di Cassazione in materia di mutui e in tema di interessi. Questa sentenza, sulla base della normativa vigente in materia, spiega che in tema di usura il momento rilevante è quello nel quale gli interessi sono promessi o comunque convenuti, a qualsiasi titolo; non solo, ma arriva anche ad affermare che, se contrattualmente viene pattuito un interesse di mora che supera il tasso usuraio in quel momento in vigore, vale il disposto di cui al secondo comma dell’art. 1815 cod. civ., che afferma: “Se sono convenuti interessi usurari, la clausola è nulla e non sono dovuti interessi”.

La tesi è di grandissima rilevanza, e possiamo solo immaginarne le conseguenze sul piano giuridico ed economico se dovesse essere confermata. Si tratta di numeri importanti. Le banche conoscevano da tempo questo rischio e sono corse ai ripari introducendo delle clausole di salvaguardia nei contratti di mutuo del seguente tenore: “gli interessi di mora sono determinati nella misura annua pari al tasso applicato al mutuo, maggiorato di … punti percentuali, fermo restando che la misura di tali interessi, nel momento in cui essi sono promessi o comunque convenuti, non potrà mai essere superiore al limite fissato ai sensi dell’art. 2, comma 4, della legge 7/3/1996, n. 108, dovendosi intendere, in caso di teorico superamento di detto limite, che la loro misura sia pari al limite medesimo”. Sulla base della nostra esperienza, abbiamo riscontrato questo genere di clausole già dal 2005, mentre per i mutui stipulati precedentemente, è molto alta la probabilità di trovare tassi di mora alla stipula superiori al tasso soglia, anche se questa possibilità non è esclusa per i mutui più recenti. E’ necessario analizzarli caso per caso.

Questo può bastare ad avere diritto al rimborso degli interessi pagati? A nostro avviso occorre molta prudenza e distinguere fra la pattuizione di un tasso di mora superiore al tasso soglia e l’effettiva applicazione di tassi contrattualmente previsti in caso di mora superiori al tasso soglia usura fin dall’origine. Nel primo caso si tratta di prendere atto che non solo il tasso d’interesse, ma anche il tasso di mora all’atto della stipula deve essere sempre e comunque sotto il tasso soglia. Qui è necessario ed auspicabile un intervento interpretativo delle autorità competenti che, a nostro avviso, non tarderà ad arrivare qualora i tribunali venissero inondati di cause su questo argomento. Naturalmente chi ha tempo e denaro può procedere per i tre gradi di giudizio, con tutto ciò che ne consegue (avvocato, perizie, ctu, ctp). Noi riteniamo molto rischiosa l’idea di intraprendere un’azione legale in questi casi, perché una sentenza di cassazione pur essendo importante non fa legge, e bisogna vedere se e come verrà eventualmente confermata questa prima interpretazione.

Nel secondo caso, cioè quanto i tassi mora sono stati effettivamente applicati, è chiaro che questa sentenza dà un elemento di maggiore forza al mutuatario inadempiente che si trova in gravi difficoltà ed è aggredito dalla banca.
Come fare la verifica Fare una verifica approssimativa del superamento del tasso soglia è relativamente semplice e non serve spendere soldi con i vari “avvoltoi” che spesso si presentano in queste occasioni. Si tratta di leggere con attenzione il contratto di mutuo ed il capitolato delle condizioni generali. In primo luogo bisogna verificare che non vi siano clausole simili a quelle che abbiamo sopra riportato con la quale la banca limita in ogni caso il tasso massimo a quello soglia.

Se non vi sono clausole di quel tipo è sufficiente fare la somma fra il tasso previsto contrattualmente al momento della stipula del contratto ed il tasso di mora confrontando il tasso così ottenuto con quello di soglia pubblicato sul sito della Banca d’Italia (2) (3) per il periodo corrispondente alla stipula del mutuo.
Per velocizzare e facilitare questa verifica abbiamo creato un semplicissimo foglio di calcolo nel quale si devono inserire i tre dati:

  1. Tipo di tasso (Fisso o Variabile, per i tassi misti abbiamo riportato le istruzioni della Banca d’Italia secondo le quali debbano essere considerati fissi oppure variabili),
  2. la data di sottoscrizione
  3. il tasso comprensivo del tasso di mora. Il foglio di calcolo andrà a scegliere il tasso di soglia corretto e lo confronterà con il tasso inserito indicando se vi è superamento o meno.

All’interno del foglio di calcolo che alleghiamo si trovano anche tutte le serie storiche dei tassi soglia per tutti i tipi di finanziamento. Facciamo un esempio. Ipotizziamo un mutuo a tasso fisso stipulato ad Agosto del 2003 al tasso del 5%. Il mutuo prevede che in caso di mora si applichi una maggiorazione al suddetto tasso del 2%. I tassi soglia pubblicati dalla banca d’Italia per il periodo 1 Luglio 2003 – 30 Settembre 2003 prevedono per i mutui ipotecari il tasso soglia del 6,8%. Quindi, in questo caso ipotetico, se non vi fossero clausole di salvaguardia il mutuo ricadrebbe nella casistica della sentenza di cassazione di cui ci occupiamo. Da qui a dire che si possa riavere gli interessi indietro il passo è molto lungo. Certamente se il contraente fosse in difficoltà economiche e non avesse pagato alcune rate e la banca attaccasse legalmente il proprietario dell’immobile, quest’ultimo avrebbe in questa sentenza un buon strumento di difesa.

Non sempre è così semplice. Per fare una verifica professionale bisognerebbe valutare una serie di altri fattori. Come sempre, Aduc è a disposizione di chi fosse in difficoltà con il pagamento del proprio mutuo (ricordiamo che questa sentenza vale per tutti i finanziamenti, quindi lo stesso principio, con tassi diversi, vale anche per tutti i finanziamenti) volesse verificare il proprio caso ma non riesce a farlo attraverso gli strumenti che abbiamo messo a disposizione in questo articolo. Potete farlo attraverso il servizio SOS ONLINE (4) inviando la copia dell’atto di mutuo e il capitolato delle condizioni generali.

Come sempre il servizio è gratuito, ma non possiamo garantire che a tutti i casi verrà data risposta. Dipenderà dal numero di casi che ci verranno sottoposti.I soci sostenitori avranno, come sempre, la priorità ma in questo caso non possiamo garantire la risposta entro 24 ore poiché si tratta di una verifica che richiede un certo tempo.

Foglio di calcolo per verificare se il mutuo è usurario (clicca qui)

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PIGNORAMENTO E CRIF | Hai diritto di verificare i tuoi dati, conoscere posizione creditizia e modificarla

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Che cosa sono i SIC e come funzionano
Sono delle banche dati che raccolgono e gestiscono informazioni relative a richieste o a rapporti di credito tra intermediari (es. banche, clienti, società di leasing) e clienti.

Gli intermediari che partecipano al sistema “alimentano” da un lato i SIC trasmettendo i dati relativi ai rapporti di credito della propria clientela e, dall’altro, vi accedono per conoscere la storia creditizia di quanti chiedano loro un finanziamento.

Sulla base delle informazioni così rilevate (entità degli importi richiesti, puntualità o ritardi nei pagamenti, livello di indebitamento), gli enti finanziari valutano la solvibilità e l’affidabilità dei soggetti censiti, finanziando solamente quanti offrano maggiori garanzie e minori rischi.

In base all’andamento del rapporto (ad es. del piano di rimborso del finanziamento per puntualità nel pagamento delle rate oppure entità del ritardo), le informazioni contenute nei Sic si distinguono tra informazioni di tipo “positivo” e informazioni di tipo “negativo”.

Perché un protocollo d’intesa tra Adiconsum e i SIC
Perché i consumatori hanno diritto di verificare i propri dati e conoscere la propria posizione creditizia ed eventualmente chiedere di modificarla in caso di errori.

Attività del servizio SIC di Adiconsum

Il servizio è riservato agli iscritti Adiconsum.

Se non sei iscritto clicca qui.

 

Grazie ai Protocolli d’Intesa con i SIC:

 

  1. Adiconsum inoltra la richiesta di accesso ai SIC
  2. i SIC inviano i report del consumatore ad Adiconsum in tempi più brevi rispetto alle ordinarie procedure
  3. Adiconsum fornisce al consumatore tutta la consulenza necessaria e, qualora vi siano i presupposti per la contestazione di dati errati o non correttamente censiti, lo assiste formulando ed inoltrando reclamo;
  4. se il reclamo è fondato, il dato errato viene rettificato, aggiornato o cancellato, a seconda dei casi
  5. Adiconsum inoltra, infine, in presenza dei necessari presupposti e della relativa documentazione, le istanze per la cancellazione delle richieste di finanziamento registrate e non accolte, che potrebbero impedire l’erogazione di ulteriori crediti: la cancellazione avviene in tempi brevi rispetto alle ordinarie procedure.

Documentazione

Per accedere al servizio occorre produrre la seguente documentazione:

 

  •  delega compilata in tutti gli spazi previsti e firmata;
  • copia documento di identità valido perfettamente leggibile;
  • copia del codice fiscale perfettamente leggibile;
  • copia del versamento;
  • copia della tessera Adiconsum (se già in vostro possesso);
  • copia della tessera CISL (se già iscritti al sindacato);
  • copia dell’eventuale documentazione che ritenete utile alla consulenza/reclamo.

Invio della documentazione – che dovrà essere completa e leggibile – dovrà avvenire all’indirizzo:

 

  1. sic@adiconsum.it
  2. via fax al n. 06 44170230
  3. per posta
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Morosità e affitto, schizzano alle stelle i casi di mancato pagamento

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Le due mensilità di cauzione sono uno strumento superato. Per Affitto Assicurato «il mondo della locazione è cambiato: il controllo sociale sugli inquilini non c’è più e continuare con le vecchie garanzie può far perdere molti soldi ai locatori»

 

C’era una volta la cauzione. Quelle due mensilità che il proprietario di un appartamento chiedeva come deposito al nuovo inquilino; una garanzia a fronte di un’ipotetica, quanto scongiurata, insolvenza. Oggi, nove volte su dieci, il deposito cauzionale però non basta a coprire le spese che il locatario deve sostenere in caso di morosità dell’inquilino. «Parliamo di circa mille euro a garanzia contro una spesa media che può arrivare, e superare, i 10mila euro», spiega Claudio De Angelis, responsabile marketing di “Affitto Assicurato”, la soluzione che sta rivoluzionando il mondo dell’affitto garantendo 15 mensilità e il sostegno alle spese legali.

«Per valutare la qualità, quindi la solvibilità, dell’inquilino, i nostri nonni si basavano su una sorta di “controllo sociale” – prosegue -. La conoscenza della famiglia di provenienza e il sapere dove si lavorava, unite al deposito cauzionale, diventavano il lasciapassare per l’affitto. Per i tempi, quello era il modo giusto di fare le cose. Oggi, ovviamente, tutto questo non è più pensabile. Anche la richiesta di una busta paga non riesce a dare tranquillità al locatore». Di fatto, le due mensilità depositate (che per legge possono arrivare ad un massimo di tre), non sono più sufficienti. «Quello che viene ritenuto ancora un elemento di salvaguardia e di garanzia, di fatto non lo è più: il deposito cauzionale non garantisce il locatore, o meglio, non lo garantisce a sufficienza», aggiunge De Angelis. «Con il nostro osservatorio abbiamo stimato che nell’90% delle situazioni di insolvenza, il deposito cauzionale non arrivi a coprire le spese e i mancati incassi che il proprietario si trova ad affrontare con un inquilino moroso».

L’affitto diventa una scelta troppo rischiosa? «I numeri sembrano proprio dire questo», afferma De Angelis. «Solamente l’anno scorso sono state emesse 59.600 sentenze di sfratto, di queste 52.500 per morosità. In nove casi su 10 quindi non ci sono i soldi per pagare l’affitto e il deposito cauzionale è una somma obiettivamente insufficiente a coprire il periodo necessario a liberare l’immobile dall’inquilino moroso e le spese che il proprietario è chiamato a sostenere, tra canoni e spese condominiali non corrisposti oltre alle spese legati, arrivano mediamente a 10 mila euro».

Che fare? Mantenere l’appartamento sfitto può essere una risposta e lo testimoniano le oltre 200 mila case vuote che ci sono a Roma, le 70 mila di Milano 70mila e le 60 mila di Torino, per esempio. «Ma sarebbero comunque altri costi da sostenere per il proprietario», rileva De Angelis. «Affitto Assicurato si pone al fianco del tradizionale deposito cauzionale, integrandolo. È una formula studiata per tutelare il padrone di casa, prevenire situazioni spiacevoli, tranquillizzare i proprietari dalla morosità degli inquilini, mettendo comunque gli stessi proprietari nelle condizioni di rispondere a un’esigenza abitativa che continua a ad essere molto elevata».

Come? «Con la garanzia di 15 mensilità e l’intervento anche in caso di spese legali», spiega. «Non un servizio, ma un partner per il proprietario di casa che gli garantisce la rendita della locazione ed evita che incorra nei rischi di morosità. Per un affitto tranquillo».

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Banche: rinvio a giudizio dei vertici di Banca Popolare di Vicenza.

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Federconsumatori accoglie con grande favore la decisione di rinviare a giudizio tutti gli imputati nel processo contro i vertici di Banca Popolare di Vicenza, disposto dal Dott. Roberto Venditti all’esito dell’ultima sessione dell’udienza preliminare tenutasi a Vicenza lo scorso 20 Ottobre.

Nonostante le necessarie ed inevitabili dilazioni dell’udienza, per consentire ai tantissimi risparmiatori ed Associazioni di costituirsi, e considerato anche il tentativo in extremis degli imputati di trasferire il processo a Trento, il Giudice per l’Udienza Preliminare è riuscito a concludere l’udienza in un anno esatto dal suo inizio, tempo che sarebbe stato ancor più breve se la decisione della Corte di Cassazione sullo spostamento del processo non si fosse protratta per oltre 5 mesi. Il 1° Dicembre pertanto si apriranno le porte del processo nei confronti di Gianni Zonin e degli altri dirigenti di BPVI.

Ai già numerosi risparmiatori costituitisi all’udienza preliminare se ne aggiungeranno ora molti altri, nella speranza che la speditezza imposta al giudizio dal GUP in sede preliminare si associ ora pari solerzia dei Giudici del dibattimento, così da giungere ad una sentenza di condanna in primo grado che evidenzi e sottolinei le responsabilità degli imputati, anche considerando i concreti rischi che un processo di queste dimensioni incorra in una possibile prescrizione senza che si faccia luce su una vicenda che ha coinvolto i risparmi di oltre 120.000 famiglie in tutta Italia con evidenti negligenze anche degli organi di vigilanza.

Federconsumatori si augura che i tempi siano finalmente maturi anche a Treviso, nel processo gemello che coinvolge i vertici di Veneto Banca.

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