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Mutui “usurari”? Come fare la verifica del proprio mutuo. Aduc mette a disposizione un servizio on-line

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Dopo il servizio della trasmissione tv “Le Iene” (1), andato in onda qualche giorno fa, siamo stati subissati di richieste di verifica dei mutui per capire se è possibile chiedere indietro gli interessi pagati alla banca. Nel servizio si fa riferimento alla sentenza n. 350 del 9 gennaio 2013 della Suprema Corte di Cassazione in materia di mutui e in tema di interessi. Questa sentenza, sulla base della normativa vigente in materia, spiega che in tema di usura il momento rilevante è quello nel quale gli interessi sono promessi o comunque convenuti, a qualsiasi titolo; non solo, ma arriva anche ad affermare che, se contrattualmente viene pattuito un interesse di mora che supera il tasso usuraio in quel momento in vigore, vale il disposto di cui al secondo comma dell’art. 1815 cod. civ., che afferma: “Se sono convenuti interessi usurari, la clausola è nulla e non sono dovuti interessi”.

La tesi è di grandissima rilevanza, e possiamo solo immaginarne le conseguenze sul piano giuridico ed economico se dovesse essere confermata. Si tratta di numeri importanti. Le banche conoscevano da tempo questo rischio e sono corse ai ripari introducendo delle clausole di salvaguardia nei contratti di mutuo del seguente tenore: “gli interessi di mora sono determinati nella misura annua pari al tasso applicato al mutuo, maggiorato di … punti percentuali, fermo restando che la misura di tali interessi, nel momento in cui essi sono promessi o comunque convenuti, non potrà mai essere superiore al limite fissato ai sensi dell’art. 2, comma 4, della legge 7/3/1996, n. 108, dovendosi intendere, in caso di teorico superamento di detto limite, che la loro misura sia pari al limite medesimo”. Sulla base della nostra esperienza, abbiamo riscontrato questo genere di clausole già dal 2005, mentre per i mutui stipulati precedentemente, è molto alta la probabilità di trovare tassi di mora alla stipula superiori al tasso soglia, anche se questa possibilità non è esclusa per i mutui più recenti. E’ necessario analizzarli caso per caso.

Questo può bastare ad avere diritto al rimborso degli interessi pagati? A nostro avviso occorre molta prudenza e distinguere fra la pattuizione di un tasso di mora superiore al tasso soglia e l’effettiva applicazione di tassi contrattualmente previsti in caso di mora superiori al tasso soglia usura fin dall’origine. Nel primo caso si tratta di prendere atto che non solo il tasso d’interesse, ma anche il tasso di mora all’atto della stipula deve essere sempre e comunque sotto il tasso soglia. Qui è necessario ed auspicabile un intervento interpretativo delle autorità competenti che, a nostro avviso, non tarderà ad arrivare qualora i tribunali venissero inondati di cause su questo argomento. Naturalmente chi ha tempo e denaro può procedere per i tre gradi di giudizio, con tutto ciò che ne consegue (avvocato, perizie, ctu, ctp). Noi riteniamo molto rischiosa l’idea di intraprendere un’azione legale in questi casi, perché una sentenza di cassazione pur essendo importante non fa legge, e bisogna vedere se e come verrà eventualmente confermata questa prima interpretazione.

Nel secondo caso, cioè quanto i tassi mora sono stati effettivamente applicati, è chiaro che questa sentenza dà un elemento di maggiore forza al mutuatario inadempiente che si trova in gravi difficoltà ed è aggredito dalla banca.
Come fare la verifica Fare una verifica approssimativa del superamento del tasso soglia è relativamente semplice e non serve spendere soldi con i vari “avvoltoi” che spesso si presentano in queste occasioni. Si tratta di leggere con attenzione il contratto di mutuo ed il capitolato delle condizioni generali. In primo luogo bisogna verificare che non vi siano clausole simili a quelle che abbiamo sopra riportato con la quale la banca limita in ogni caso il tasso massimo a quello soglia.

Se non vi sono clausole di quel tipo è sufficiente fare la somma fra il tasso previsto contrattualmente al momento della stipula del contratto ed il tasso di mora confrontando il tasso così ottenuto con quello di soglia pubblicato sul sito della Banca d’Italia (2) (3) per il periodo corrispondente alla stipula del mutuo.
Per velocizzare e facilitare questa verifica abbiamo creato un semplicissimo foglio di calcolo nel quale si devono inserire i tre dati:

  1. Tipo di tasso (Fisso o Variabile, per i tassi misti abbiamo riportato le istruzioni della Banca d’Italia secondo le quali debbano essere considerati fissi oppure variabili),
  2. la data di sottoscrizione
  3. il tasso comprensivo del tasso di mora. Il foglio di calcolo andrà a scegliere il tasso di soglia corretto e lo confronterà con il tasso inserito indicando se vi è superamento o meno.

All’interno del foglio di calcolo che alleghiamo si trovano anche tutte le serie storiche dei tassi soglia per tutti i tipi di finanziamento. Facciamo un esempio. Ipotizziamo un mutuo a tasso fisso stipulato ad Agosto del 2003 al tasso del 5%. Il mutuo prevede che in caso di mora si applichi una maggiorazione al suddetto tasso del 2%. I tassi soglia pubblicati dalla banca d’Italia per il periodo 1 Luglio 2003 – 30 Settembre 2003 prevedono per i mutui ipotecari il tasso soglia del 6,8%. Quindi, in questo caso ipotetico, se non vi fossero clausole di salvaguardia il mutuo ricadrebbe nella casistica della sentenza di cassazione di cui ci occupiamo. Da qui a dire che si possa riavere gli interessi indietro il passo è molto lungo. Certamente se il contraente fosse in difficoltà economiche e non avesse pagato alcune rate e la banca attaccasse legalmente il proprietario dell’immobile, quest’ultimo avrebbe in questa sentenza un buon strumento di difesa.

Non sempre è così semplice. Per fare una verifica professionale bisognerebbe valutare una serie di altri fattori. Come sempre, Aduc è a disposizione di chi fosse in difficoltà con il pagamento del proprio mutuo (ricordiamo che questa sentenza vale per tutti i finanziamenti, quindi lo stesso principio, con tassi diversi, vale anche per tutti i finanziamenti) volesse verificare il proprio caso ma non riesce a farlo attraverso gli strumenti che abbiamo messo a disposizione in questo articolo. Potete farlo attraverso il servizio SOS ONLINE (4) inviando la copia dell’atto di mutuo e il capitolato delle condizioni generali.

Come sempre il servizio è gratuito, ma non possiamo garantire che a tutti i casi verrà data risposta. Dipenderà dal numero di casi che ci verranno sottoposti.I soci sostenitori avranno, come sempre, la priorità ma in questo caso non possiamo garantire la risposta entro 24 ore poiché si tratta di una verifica che richiede un certo tempo.

Foglio di calcolo per verificare se il mutuo è usurario (clicca qui)

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Mutui prima casa, è ufficiale: il Fondo Consap è stato rifinanziato. Al via le domande

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L’avevamo già anticipato lo scorso 2 aprile, a seguito dell’annuncio fatto dal ministro Luigi Di Maio, ma ora è ufficiale. Il Fondo di garanzia gestito dalla Consap per l’acquisto della prima casa è stato rifinanziato. Il provvedimento è stato inserito nel Decreto Legge Crescita pubblicato nella Gazzetta Ufficiale dello scorso 30 aprile.

È quindi ora possibile presentare la domanda per chiedere la garanzia del 50% per un mutuo di massimo 250mila euro per l’acquisto della prima casa, non di lusso, anche con interventi di ristrutturazione purché tesi all’aumento dell’efficienza energetica.

La garanzia può essere chiesta da tutti senza limite di reddito e di età, a patto di non essere proprietari di altri immobili, fatta eccezione per quelli ricevuti a seguito di successione o concessi a titolo gratuito a genitori o fratelli.

Attualmente sono 180 gli sportelli bancari presso i quali è possibile consegnare la domanda.

Per scaricare il modulo di richiesta al Fondo Consap, clicca qui

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Gruppi segreti Facebook-prodotti Juice Plus, sanzioni da un milione di euro per pratica commerciale scorretta

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Il 27 marzo 2019 l’Autorità ha concluso un procedimento istruttorio nei confronti delle società The Juice PLUS+ Company Srl, The Juice PLUS+ Company Ltd, The Juice Plus+ Company Europe GmbH, The Juice Plus+ Company LLC, accertando che le stesse commercializzano integratori alimentari e prodotti sostitutivi dei pasti a marchio JuicePlus+ con modalità di promozione ingannevoli e non trasparenti attraverso il canale  social media marketing Facebook, in violazione del Codice del Consumo .

In particolare, il procedimento ha riguardato due profili: innanzitutto, la strategia di vendita adottata da JuicePlus incentiva la condivisione di esperienze di consumo non necessariamente autentiche. Nello specifico, è stata esaminata una forma di marketing occulto realizzata principalmente tramite pagine e gruppi segreti Facebook, consistente nel non rendere palese che i venditori dei prodotti JuicePlus agiscono nel quadro della propria attività commerciale, i quali, al contrario, si presentano falsamente sotto la veste di consumatori.

In secondo luogo, è stata accertata l’ingannevolezza delle informazioni diffuse con riguardo alle caratteristiche principali dei prodotti e dei risultati che si possono attendere dal loro utilizzo, soprattutto in termini di efficacia dimagrante e curativa, promettendo che con l’assunzione dei prodotti in esame sia possibile guarire da talune patologie o ottenere notevoli cali ponderali in poco tempo.

Inoltre, l’Autorità ha osservato che in un contesto virtuale, l’assenza degli elementi  caratterizzanti l’interazione consumatore-venditore richiede ai professionisti di adottare tutte le misure necessarie per evitare le confusioni di ruolo e, dunque, comportamenti scorretti da parte dei venditori affiliati. Di conseguenza, JuicePlus avrebbe dovuto esercitare una specifica cautela nelle indicazioni date ai propri affiliati ed effettuare un controllo esteso del loro operato, con l’applicazione di sanzioni disincentivanti.

Pertanto, l’Autorità ha ritenuto che la pratica commerciale descritta risulti scorretta ai sensi degli artt. 20, 21, 22 comma 2 e 23, comma 1, lett. aa) del Codice del Consumo e ha sanzionato le società coinvolte per un milione di euro.

 Nel corso del procedimento, l’Autorità si è avvalsa della collaborazione del Nucleo Speciale Antitrust della Guardia di Finanza.

Roma, 15 aprile 2019

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Caso Diamanti, vertice tra BPM, ADICONSUM e Federconsumatori

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Incontro con l’A.D. di BancoBPM Adiconsum e Federconsumatori:Abbiamo denunciato il grave disagio dei risparmiatori
Ora BancoBpm dimostri l’attenzione verso i clienti


9 aprile 2019
 – Si è tenuto a Milano, nel tardo pomeriggio di lunedì 8 aprile, l’annunciato incontro sulla vicenda “diamanti”, tra le delegazioni delle associazioni dei consumatori Adiconsum e Federconsumatori con il BancoBpm, rappresentato dall’amministratore delegato Giuseppe Castagna, dal vice direttore generale Salvatore Poloni e il responsabile della task force Annibale Ottolina.

Nel corso dell’incontro, le Associazioni Consumatori hanno espresso il pesante disagio dei clienti che hanno investito in diamanti, le giuste aspettative di ristoro dei propri risparmi, la buona pratica di altre banche che hanno proposto l’acquisto delle pietre e che hanno integralmente rifuso l’importo investito.

L’amministratore delegato, condividendo le affermazioni delle Associazioni Consumatori sullo stato d’animo dei clienti, ha ribadito la volontà del BancoBpm di trovare soluzioni eque, ancorché differenziate nella diversa tipologia delle posizioni coinvolte.

Adiconsum e Federconsumatori hanno proposto all’amministratore delegato la necessità di rifondere i risparmiatori a partire dagli investimenti più bassi ed arrivare al ristoro del valore complessivo dell’investimento, tenendo conto anche della difficoltà di realizzo del bene acquistato.

Inoltre, stante le difficoltà oggettive del curatore, nel consegnare nel breve le pietre in deposito presso la società IDB, è stato richiesto al BancoBpm di considerare la lettera di possesso delle pietre che il curatore invierà agli investitori, quale elemento probante per effettuare il ristoro.

A fronte delle proposte delle Associazioni Consumatori, l’amministratore delegato ed il vice direttore generale, hanno dichiarato di rispondere in tempi brevi alle richieste effettuate.

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