ACQUISTO BILOCALE MILANO
L’Ufficio Studi Tecnocasa ha valutato la convenienza tra l’acquisto o la locazione di un bilocale di 55 mq in una zona semicentrale di Milano.
L’immobile costa 220.000 € e l’acquirente ricorre ad un mutuo a tasso fisso di 25 anni che finanzia il 78% del valore, pagando una rata di mutuo di 796 €. Possiede quindi un capitale a disposizione di 60.000 €. L’importo del mutuo comprende anche le spese legate all’acquisto dell’immobile: notaio, intermediazione immobiliare, imposte e bolli. Egli pagherà i costi legati all’acquisto della casa e all’accensione del mutuo e avrà un beneficio fiscale grazie alla detrazione degli interessi passivi. Inoltre dovrà pagare le spese di gestione dell’immobile (manutenzione straordinaria e assicurazione) e la Tasi. Per calcolare il valore futuro dell’ immobile abbiamo considerato una rivalutazione annua pari alla media dell’indice Istat degli ultimi 10 anni.
AFFITTO
Chi opta per la locazione paga un canone mensile iniziale di 700 €. Il capitale a disposizione (di 60.000 €) viene investito in un BTP a 25 anni. L’affitto sarà aggiornato ogni anno in base all’indice Istat. L’inquilino dovrà pagare annualmente la registrazione del contratto di locazione e la sua parte di Tasi.
DIFFERENZA RATA MUTUO-CANONE E ALTRI COSTI/BENEFICI
Il modello proposto considera la differenza tra i canoni di locazione e le rate di mutuo. Per esempio, nel primo anno ci sarà una differenza positiva per il locatario (che spende 700 € al mese contro una rata mensile di 796 € per il proprietario). Tale differenza sarà investita in un conto corrente bancario ordinario con tasso di remunerazione dello 0,27% lordo. Allo stesso tasso si investe l’eventuale differenza tra i costi di gestione dell’immobile, i costi della locazione e il beneficio fiscale per la detrazione degli interessi.
RISULTATO FINALE
Dopo 25 anni, ovvero all’estinzione del mutuo abbiamo calcolato il guadagno ottenuto da entrambi:
Proprietario (Valore futuro immobile – rate del mutuo) = 91.258 €
Inquilino (Capitale investito – canoni di locazione + eventuale differenza rata mutuo/canone e altri costi benefici= -167.430 €
Come si può vedere il risultato è a favore di chi ha acquistato.

Tabella riepilogativa
Valore dell’immobile
220.000 €
Capitale iniziale
60.000 €
Rata mensile del mutuo
796 €
Canone iniziale di locazione mensile
700 €
Guadagno finale per il proprietario dopo 25 anni
91.258 €
Guadagno finale per l’inquilino dopo 25 anni
-167.430 €

BILOCALE ROMA
L’Ufficio Studi Tecnocasa ha valutato la convenienza tra l’acquisto o la locazione di un bilocale di 70 mq in una zona semicentrale di Roma.

ACQUISTO
L’immobile costa 250.000 € e l’acquirente ricorre ad un mutuo a tasso fisso di 25 anni che finanzia l’80 % del valore, pagando una rata di mutuo di 923 €. Possiede quindi un capitale a disposizione di 65.000 €. L’importo del mutuo comprende anche le spese legate all’acquisto dell’immobile: notaio, intermediazione immobiliare, imposte e bolli.
Egli pagherà i costi legati all’acquisto della casa e all’accensione del mutuo e avrà un beneficio fiscale grazie alla detrazione degli interessi passivi. Inoltre dovrà pagare le spese di gestione dell’immobile (manutenzione straordinaria e assicurazione) e la Tasi.
Per calcolare il valore futuro dell’ immobile abbiamo considerato una rivalutazione annua pari alla media dell’indice Istat degli ultimi 10 anni.
AFFITTO
Chi opta per la locazione paga un canone mensile iniziale di 850 €. Il capitale a disposizione (di 65.000 €) viene investito in un BTP a 25 anni. L’affitto sarà aggiornato ogni anno in base all’indice Istat. L’inquilino dovrà pagare annualmente la registrazione del contratto di locazione e la sua parte di Tasi.
DIFFERENZA RATA MUTUO-CANONE E ALTRI COSTI/BENEFICI
Il modello proposto considera la differenza tra i canoni di locazione e le rate di mutuo. Per esempio, nel primo anno ci sarà una differenza positiva per il locatario (che spende 850 € al mese contro una rata mensile di 923 € per il proprietario). Tale differenza sarà investita in un conto corrente bancario ordinario con tasso di remunerazione dello 0,27% lordo. Allo stesso tasso si investe l’eventuale differenza tra i costi di gestione dell’immobile, i costi della locazione e il beneficio fiscale per la detrazione degli interessi.
RISULTATO FINALE
Dopo 25 anni, ovvero all’estinzione del mutuo abbiamo calcolato il guadagno ottenuto da entrambi:
Proprietario (Valore futuro immobile – rate del mutuo) = 98.209€
Inquilino (Capitale investito – canoni di locazione + eventuale differenza rata mutuo/canone e altri costi benefici= – 228.398€
Come si può vedere il risultato è a favore di chi ha acquistato.

Tabella riepilogativa
Valore dell’immobile
250.000 €
Capitale iniziale
65.000 €
Rata mensile del mutuo
923 €
Canone iniziale di locazione mensile
850 €
Guadagno finale per il proprietario dopo 25 anni
98.209 €
Guadagno finale per l’inquilino dopo 25 anni
-228.398 €

TRILOCALE MILANO
L’Ufficio Studi Tecnocasa ha valutato la convenienza tra l’acquisto o la locazione di un trilocale di 90 mq in una zona semicentrale di Milano.

ACQUISTO
L’immobile costa 390.000 € e l’acquirente ricorre ad un mutuo a tasso fisso di 25 anni che finanzia il 66% del valore, pagando una rata di mutuo di 1198€. Possiede quindi un capitale a disposizione di 150.000 €. L’importo del mutuo comprende anche le spese legate all’acquisto dell’immobile: notaio, intermediazione immobiliare, imposte e bolli.
Egli pagherà i costi legati all’acquisto della casa e all’accensione del mutuo e avrà un beneficio fiscale grazie alla detrazione degli interessi passivi. Inoltre dovrà pagare le spese di gestione dell’immobile (manutenzione straordinaria e assicurazione) e la Tasi.
Per calcolare il valore futuro dell’ immobile abbiamo considerato una rivalutazione annua pari alla media dell’indice Istat degli ultimi 10 anni.
AFFITTO
Chi opta per la locazione paga un canone mensile iniziale di 1000 €. Il capitale a disposizione (di 150.000 €) viene investito in un BTP a 25 anni. L’affitto sarà aggiornato ogni anno in base all’indice Istat. L’inquilino dovrà pagare annualmente la registrazione del contratto di locazione e la Tasi.
DIFFERENZA RATA MUTUO-CANONE E ALTRI COSTI/BENEFICI
Il modello proposto considera la differenza tra i canoni di locazione e le rate di mutuo. Per esempio, nel primo anno ci sarà una differenza positiva per il locatario (che spende 1000 € al mese contro una rata mensile di 1198€ per il proprietario). Tale differenza sarà investita in un conto corrente bancario ordinario con tasso di remunerazione dello 0,27% lordo. Allo stesso tasso si investe l’eventuale differenza tra i costi di gestione dell’immobile, i costi della locazione e il beneficio fiscale per la detrazione degli interessi.
RISULTATO FINALE
Dopo 25 anni, ovvero all’estinzione del mutuo abbiamo calcolato il guadagno ottenuto da entrambi:
Proprietario (Valore futuro immobile – rate del mutuo) = 225.894 €
Inquilino (Capitale investito – canoni di locazione + eventuale differenza rata mutuo/canone e altri costi benefici= -121.532 €
Come si può vedere il risultato è a favore di chi ha acquistato.

Tabella riepilogativa
Valore dell’immobile
390.000 €
Capitale iniziale
150.000 €
Rata mensile del mutuo
1198 €
Canone iniziale di locazione mensile
1000 €
Guadagno finale per il proprietario dopo 25 anni
225.894€
Guadagno finale per l’inquilino dopo 25 anni
-121.532 €

TRILOCALE ROMA
L’Ufficio Studi Tecnocasa ha valutato la convenienza tra l’acquisto o la locazione di un trilocale di 95 mq in una zona semicentrale di Roma.

ACQUISTO
L’immobile costa 370.000 € e l’acquirente ricorre ad un mutuo a tasso fisso di 25 anni che finanzia il 73% del valore, pagando una rata di mutuo di 1249 €. Possiede quindi un capitale a disposizione di 120.000 €. L’importo del mutuo comprende anche le spese legate all’acquisto dell’immobile: notaio, intermediazione immobiliare, imposte e bolli. Egli pagherà i costi legati all’acquisto della casa e all’accensione del mutuo e avrà un beneficio fiscale grazie alla detrazione degli interessi passivi. Inoltre dovrà pagare le spese di gestione dell’immobile (manutenzione straordinaria e assicurazione). Pagherà anche la Tasi.
Per calcolare il valore futuro dell’ immobile abbiamo considerato una rivalutazione annua pari alla media dell’indice Istat degli ultimi 10 anni.
AFFITTO
Chi opta per la locazione paga un canone mensile iniziale di 1000 €. Il capitale a disposizione (di 120.000 €) viene investito in un BTP a 25 anni. L’affitto sarà aggiornato ogni anno in base all’indice Istat. L’inquilino dovrà pagare annualmente la registrazione del contratto di locazione e la Tasi.
DIFFERENZA RATA MUTUO-CANONE E ALTRI COSTI/BENEFICI
Il modello proposto considera la differenza tra i canoni di locazione e le rate di mutuo. Per esempio, nel primo anno ci sarà una differenza positiva per il locatario (che spende 1000 € al mese contro una rata mensile di 1249 € per il proprietario). Tale differenza sarà investita in un conto corrente bancario ordinario con tasso di remunerazione dello 0,27% lordo. Allo stesso tasso si investe l’eventuale differenza tra i costi di gestione dell’immobile, i costi della locazione e il beneficio fiscale per la detrazione degli interessi.
RISULTATO FINALE
Dopo 25 anni, ovvero all’estinzione del mutuo abbiamo calcolato il guadagno ottenuto da entrambi:
Proprietario (Valore futuro immobile – rate del mutuo) = 180.540 €
Inquilino (Capitale investito – canoni di locazione + eventuale differenza rata mutuo/canone e altri costi benefici= -148.681 €
Come si può vedere il risultato è a favore di chi ha acquistato.

Tabella riepilogativa
Valore dell’immobile
370.000. €
Capitale iniziale
120.000 €
Rata mensile del mutuo
1.249 €
Canone iniziale di locazione mensile
1000 €
Guadagno finale per il proprietario dopo 25 anni
180.540 €
Guadagno finale per l’inquilino dopo 25 anni
-148.681 €

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa