Mutui. Una sintesi strutturata, un’informativa chiara per tutti

I mutui ipotecari rappresentano una scelta fondamentale per chi desidera acquistare, costruire o ristrutturare una casa, ma navigare tra tassi oscillanti e costi variabili può risultare complesso.

Abbiamo approfondito il tema durante un’intervista al TG2 Italia Europa con Marzia Roncacci, offrendo una guida chiara e pratica per orientarvi. Questa sintesi strutturata è pensata per supportarvi nel selezionare il mutuo più adatto, con piena consapevolezza dei rischi e delle opportunità.

Guida al mutuo ipotecario

Cos’è il mutuo ipotecario?

È una forma di finanziamento a medio-lungo termine concessa da banche o intermediari, garantita da un’ipoteca su un immobile. La durata va generalmente dai 5 ai 30 anni.

Come funziona?

• Il rimborso avviene con rate periodiche (mensili o semestrali).
• Ogni rata è composta da:
• Quota capitale (rimborso del prestito)
• Quota interessi (costo del prestito)

Tipi di tasso d’interesse

• Tasso fisso: stabile nel tempo, senza sorprese, ma non sfrutta eventuali ribassi dei tassi.
• Tasso variabile: segue l’andamento di un parametro di mercato. Più rischioso, ma potenzialmente vantaggioso se i tassi scendono.

A chi serve?

Il mutuo ipotecario è utile per:

• Acquisto della casa (prima o seconda abitazione)
• Costruzione o ristrutturazione
• Sostituzione o rifinanziamento di un mutuo esistente

Attenzione a…

• Sostenibilità economica: valuta bene la tua capacità di pagare le rate nel tempo.
• Imprevisti: perdita del lavoro, spese sanitarie, ecc.
• Ritardi nei pagamenti: oltre i 30 giorni scattano gli interessi di mora.
• Inadempienza grave: rischio di perdere la casa ipotecata.

Costi del mutuo

Oltre agli interessi, ci sono spese aggiuntive:

• Imposta (2% o 0,25% per la prima casa)
• Perizia, notaio, iscrizione ipoteca
• Assicurazioni (immobile e, a volte, vita)
• Istruttoria, gestione pratica, incasso rate

Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) sintetizza il costo totale (escluse alcune spese come il notaio).

Surroga del mutuo

È sempre possibile trasferire il mutuo a un altro istituto senza costi. La nuova banca estingue il vecchio mutuo e ne avvia uno nuovo, mantenendo l’ipoteca.

Segnalazioni

Mutui ≥ 30.000€ sono registrati nella Centrale dei Rischi della Banca d’Italia.

Errori comuni

• Errore di estrapolazione
  Proiettare il presente nel futuro: in fase di tassi alti si sceglie il fisso (per paura), in fase di tassi bassi il variabile (per ottimismo). Ma i tassi oscillano nel lungo periodo.
• Fidarsi di previsioni a breve
  Le previsioni sui tassi a 2-3 anni non sono affidabili per mutui da 20-30 anni. Le scelte vanno fatte con una prospettiva di lungo periodo.

TAEG

Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) rappresenta il costo totale del finanziamento, espresso in percentuale annua sul credito concesso. Include non solo gli interessi ma anche tutte le altre spese obbligatorie per ottenere il mutuo (come spese di istruttoria, perizia, assicurazione obbligatoria, gestione pratica e incasso rata), risultando quindi uno strumento particolarmente utile per confrontare le diverse offerte di mutuo sul mercato.

Il TAEG deve essere obbligatoriamente indicato:

• nei messaggi pubblicitari,
• nella documentazione precontrattuale (come i fogli informativi),
• nel contratto stesso.

La modalità di calcolo è stabilita per legge e definita da istruzioni della Banca d’Italia, proprio per garantire trasparenza e confrontabilità tra le proposte degli operatori. Tuttavia, alcune voci di spesa come le parcelle notarili non sempre sono incluse nel calcolo del TAEG, quindi è bene verificare nel dettaglio ogni voce di costo.

Notizie da tenere d’occhio

FedAPI – Federazione delle Piccole e Medie Imprese, analizza l’andamento dell’Indice del Tax Freedom Day (TFD) e del correlato Tax Inflation Liberation Day (TILD) nel periodo 2016-2025, evidenziandone l’impatto sui redditi reali di famiglie e imprese.

Il Tax Freedom Day (TFD) misura il giorno dell’anno nel quale – in media – il reddito generato eguaglia l’ammontare complessivo delle imposte e dei contributi: nel 2025 si colloca al 6 giugno (156 giorni).

Il Tax Inflation Liberation Day (TILD), sviluppato da FedAPI, somma ai giorni del TFD quelli necessari a compensare l’erosione del potere d’acquisto determinata dall’inflazione: con un’inflazione media prevista dell’1,7 %, il TILD 2025 slitta di 4 giorni al 10 giugno.

Che cos’è l’inflazione secondo la Banca d’Italia

La Banca d’Italia definisce l’inflazione come «l’aumento nel tempo del livello generale dei prezzi di beni e servizi»; non si tratta di variazioni sporadiche, bensì di un rialzo diffuso che coinvolge l’intero paniere dei consumi. Il paniere –aggiornato ogni anno – racconta l’evoluzione delle abitudini di spesa delle famiglie italiane.

Fonti: economiapertutti.bancaditalia.it

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