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Come scegliere l’agente immobiliare

Ecco come fare per non incorrere in spiacevoli episodi: un vademecum utile per dare garanzia al consumatore

Il  vademecum per dare garanzia al consumatore 

La prima regola è non dimenticare che l’agente immobiliare lavora per vendere o affittare l’immobile. Dunque, è del tutto naturale che il suo intento e il suo lavoro finalizzato a cercare di vendervi o affittarvi l’immobile. Non prendete, quindi, decisioni affrettate né fate valutazioni nell’imminenza.

Verificare l’iscrizione all’albo

  • L’agente immobiliare è un professionista, per la cui attività è necessaria l’iscrizione in un apposito ruolo, che richiede determinati requisiti di cultura e competenza. La legge prevede che solo gli agenti immobiliari regolarmente iscritti nei registri o nei repertori tenuti dalle camere di commercio in forma societaria o come persona fisica hanno diritto alla provvigione. Il mediatore immobiliare abilitato inoltre segue regole precise di operatività e ha l’obbligo di prestare idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali e a tutela dei clienti tutti coloro che lavorano in agenzia, a qualsiasi titolo (preposto, collaboratore, dipendente) e svolgono le operazioni riservate al mediatore, devono avere i requisiti e quindi devono essere iscritti nel registro delle imprese quali soggetti abilitati ad operare per conto dell’impresa avete diritto a richiedere la presenza di queste condizioni.

Prima della firma della proposta di acquisto

  • Prima di firmare una proposta di acquisto, chiedete tutto quello che ritenete opportuno ma, soprattutto, chiedete copia del contratto e riservatevi qualche giorno per visionarlo, comprenderlo e solo dopo, a cognizione piena, andate a firmarlo. Ricordate che la proposta d’acquisto firmata rappresenta un contratto preliminare di compravendita : vi obbligate ad andare al rogito cioè ad andare a stipulare, successivamente, il contratto definito di compravendita. quindi, la cautela è d’obbligo.
  • Prima di firmare la proposta d’acquisto verificate bene le possibilità economiche. Se il vostro acquisto è subordinato all’ottenimento di un mutuo : tale condizione deve essere indicata nella proposta d’acquisto!
  • Chiedete informazioni e, soprattutto, chiedete copia di documentazione che attesti la piena proprietà dell’immobile, l’assenza di vincoli, la situazione relativa al pagamento degli oneri condominiali. Ad esempio,  il nuovo proprietario per legge è obbligato in solido con il vecchio proprietario, per gli oneri condominiali relativo all’anno in corso all’acquisto ed all’anno precedente. State attenti, quando si parla di vincoli, a situazioni, che possono verificarsi più spesso di quanto si possa credere, di immobili gravati da diritto di superficie etc. se l’immobile è occupato perché affittato, tenete a mente che l’attuale inquilino potrà lasciare casa al termine del contratto ma non è detto che ciò avvenga sempre. Valutate attentamente la questione.
  • Verificate la percentuale di provvigione richiesta dal mediatore, confrontando altre agenzie di zona e, soprattutto, fate attenzione a che la provvigione dell’agente immobiliare posta a solo carico dell’acquirente.
  • Rivolgetevi ad un’agenzia immobiliare di zona, manterrete un contatto più frequente. L’agente di zona conoscerà meglio il territorio e saprà meglio orientarsi e orientarvi. Questa regola vale anche nel caso in cui decidiate di vendere il vostro immobile.
  • Se acquistate da un costruttore o da una società, chiedete documentazione relativa alla società.
  • Se acquistate in una zona di nuove costruzioni : chiedete il piano di zona da cui si evinca il progetto così da sapere cosa attendervi per i primi anni.
  • Andate a visionare l’immobile più volte, in orari diversi. Vi servirà per comprendere tante cose : luminosità, vicini, traffico etc.

L’agente immobiliare deve informare il cliente : ha degli obblighi di informativa. 

Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso.
Un esempio di responsabilità: la conoscenza della precaria situazione patrimoniale del venditore
Sarà quindi configurabile una responsabilità del mediatore immobiliare quando, ad esempio, era a conoscenza della precaria situazione patrimoniale del venditore e non l’abbia palesata al compratore, raffigurando il venditore invece come soggetto rassicurante, al fine di vendere comunque l’immobile ed incassare la provvigione.
Un esempio di responsabilità : immobile pervenuto per donazione.
L’agente immobiliare deve informare il promissario acquirente. Facciamo l’esempio, frequente, in cui l’immobile pervenuto al venditore per effetto di donazione, il mediatore deve informare il potenziale acquirente.
La ragione sta nel fatto che la donazione è un atto che, per come è configurato nell’ordinamento giuridico italiano, ostacola la successiva circolazione dei beni; basti pensare all’azione di riduzione che gli eredi  possono esercitare per reintegrare l’asse ereditario. Cioè, il fatto che l’immobile provenga da una donazione rappresenta una di quelle circostanze che il mediatore deve riferire al cliente, perché attiene alla valutazione ed alla sicurezza dell’affare.

Attenzione perché il compenso del mediatore non è sempre e solo legato all’incarico scritto!

Il diritto dell’agente immobiliare al pagamento della provvigione matura anche qualora non gli stato conferito un incarico. È, infatti, sufficiente che sia stata posta in essere un’attività di intermediazione di cui le parti si siano avvantaggiate, anche tacitamente, e che abbia condotto alla stipula del contratto di vendita.
Quello che interessa è che l’attività di intermediazione tra le parti dell’affare, valutata ex post, ovvero a giochi fatti, risultata indispensabile ai fini della conclusione del contratto di compravendita.

Fabrizio Plagenza

Resposabile Dipartimento Casa di Consumerismo no profit. Avvocato del Foro di Roma. Nasce in Sicilia e si laurea all’Università di Pisa per poi trasferirsi a Roma, dove diventa Avvocato. E’ Mediatore dal 2011. Scrive per Il Sole 24 Ore ed è autore di diversi articoli in materia condominiale e locatizia. Cura la formazione e l’aggiornamento degli amministratori di condominio, con particolare riferimento agli strumenti di risoluzione alternativa delle controversie. E’ spesso relatore in diversi convegni su temi che riguardano la materia condominiale, la mediazione e le A.D.R.. Nel 2019 fonda la rete Plagenza & Partners e nel 2020 diventa titolare dello Studio Legale Plagenza, con sede principale in Roma e altre sedi in Napoli, Palermo e Milano. E’ docente Unipegaso e della Camera Arbitrale Internazionale. E’ stato selezionato quale Avvocato del Patrimonio. E’ membro del Comitato Scientifico dell’Osservatorio Nazionale Condomini e Responsabile degli Affari Legali della Nobile Accademia Leonina. Recentemente è diventato consulente legale di Sicilia Consulenza. Esperto di diritto dell’ISFOL. E’ stato Presidente della Camera Condominiale di Roma e di C.o.n.a.i.p., nonché Responsabile dell’Ufficio Legale Unimmobiliare e componente del Direttivo e Legale di ASSPII. Dal 2009 al 2012 è stato Consulente Legale per Co.di.ci..

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