La casa nelle procedure da sovraindebitamento: quando si mantiene

È la prima domanda che fa chiunque si rivolga a uno sportello per i debiti, prima ancora di sapere quali procedure esistono: perdo la casa? La risposta non è unica. Dipende dalla procedura, dalla presenza di un mutuo, dalla regolarità dei pagamenti, da chi è il creditore e soprattutto da quando ti muovi. Ed è proprio perché dipende dal momento che vale la pena affrontarla presto.

Nella ristrutturazione dei debiti del consumatore puoi prevedere di proseguire il pagamento delle rate del mutuo sull’abitazione principale e mantenere l’immobile, se al deposito della domanda sei in regola; se non lo sei, il giudice può autorizzare il pagamento di quanto già scaduto. Nella liquidazione controllata il patrimonio viene liquidato, con le esclusioni di legge. E la regola secondo cui la prima casa non si tocca riguarda soltanto l’agente della riscossione, non i creditori privati.

La casa con il mutuo

È la situazione più frequente, e la legge offre due possibilità. Il piano può prevedere il rimborso alle scadenze convenute delle rate a scadere del mutuo ipotecario sull’abitazione principale se, alla data del deposito della domanda, hai adempiuto alle tue obbligazioni. In alternativa, il giudice può autorizzare il pagamento del capitale e degli interessi già scaduti a quella data.

Il meccanismo è questo: il debito garantito si continua a pagare, gli altri si ristrutturano. È la ragione principale per cui chi ha una casa preferisce questa procedura. Ed è anche la ragione per cui il momento conta più di tutto: davanti a un mutuo regolare le opzioni ci sono tutte, davanti a un mutuo in default e a un’esecuzione avviata si riducono a ogni passaggio.

La casa senza mutuo

Un immobile libero da ipoteca è un bene che i creditori hanno interesse a vedere liquidato, e la sua presenza rende più difficile sostenere che un piano senza liquidazione sia per loro conveniente rispetto all’alternativa liquidatoria: è esattamente il confronto su cui si decidono le opposizioni.

Non significa che sia automaticamente perduto. Dipende dal valore, dagli altri beni, dalla proposta e da quanto i creditori otterrebbero davvero con la liquidazione, al netto dei costi. È una valutazione che si fa con l’organismo, sui numeri, prima di scegliere la procedura.

Nella liquidazione controllata

Il patrimonio viene liquidato, immobili compresi, con le esclusioni che la legge prevede. Fra queste ci sono i beni costituiti in fondo patrimoniale e i loro frutti, salvo quanto il Codice civile prevede per i debiti contratti per i bisogni della famiglia: è una esclusione reale, ma più stretta di come viene raccontata, e non copre i debiti familiari, che sono la maggior parte.

Quello che la casa di abitazione non ha, in questa procedura, è una protezione generale: le limitazioni all’espropriazione dell’unico immobile riguardano l’agente della riscossione e non si estendono ai creditori privati né al concorso.

La regola che vale solo per il fisco

Vale la pena scriverla per esteso, perché è l’equivoco più diffuso e più dannoso di tutta la materia. Il DPR 602/1973 vieta all’agente della riscossione di avviare l’espropriazione quando l’immobile è l’unico di proprietà del debitore, è destinato a uso abitativo e il debitore vi ha la residenza anagrafica, e non è un’abitazione di lusso né un fabbricato delle categorie catastali A/8 o A/9. Devono ricorrere tutte queste condizioni insieme.

Per gli altri immobili, l’agente della riscossione può procedere se il credito complessivo supera 120.000 euro, se è stata iscritta ipoteca e se sono passati almeno sei mesi dall’iscrizione senza che il debito sia stato estinto.

Tutto questo riguarda la riscossione dei crediti pubblici. Una banca, una finanziaria o un creditore privato con un titolo esecutivo non sono vincolati da quei limiti. Chi crede che la prima casa sia intoccabile in assoluto, e per questo non si muove, perde i mesi in cui si poteva fare qualcosa.

Che cosa non protegge la casa

Il fondo patrimoniale è utile in alcune situazioni ma non è lo scudo che viene descritto: i beni che vi sono conferiti non rispondono dei debiti estranei ai bisogni della famiglia, e quelli familiari restano aggredibili; la sua costituzione, inoltre, può essere revocata se compiuta in pregiudizio dei creditori.

La vendita o la donazione a un familiare fatte quando i debiti erano già presenti sono atti esposti a revocatoria e, nella procedura, possono compromettere la meritevolezza. Nella domanda va depositato l’elenco degli atti di straordinaria amministrazione compiuti negli ultimi cinque anni: vengono esaminati tutti, e le misure protettive sono revocabili anche d’ufficio in caso di atti in frode. Intestare la casa a un figlio per salvarla è il modo più rapido di perdere l’esdebitazione oltre che la casa.

Che cosa fare, e quando

Se il mutuo è regolare e la difficoltà riguarda gli altri debiti, muoviti subito: è la condizione in cui un piano può mantenere l’abitazione.

Se le rate del mutuo iniziano a saltare, prima di accumulare arretrati verifica gli strumenti bancari, dalla rinegoziazione all’allungamento alla sospensione, perché la posizione peggiora in fretta e con essa le opzioni nella procedura.

Se è già arrivato un atto di pignoramento immobiliare, i termini sono stretti e serve subito assistenza tecnica: un avvocato per l’esecuzione e un organismo per valutare l’accesso a una procedura, che può portare alla sospensione delle azioni. Gli strumenti esistono, ma si assottigliano a ogni fase, e la fissazione della vendita è il punto oltre il quale resta poco.

Che cosa fa lo Sportello +Tutela

Lo Sportello +Tutela di Consumerismo guarda per prima cosa due date: quella dell’ultimo pagamento regolare del mutuo e quella degli eventuali atti ricevuti, perché sono loro a dire quali opzioni hai ancora. Ricostruisce la situazione dell’immobile, ipoteche comprese, e ti dice se chi ti sta chiedendo il pagamento è vincolato dai limiti previsti per la riscossione pubblica o no, che è la distinzione da cui dipendono molte scelte sbagliate. Verifica gli atti di disposizione degli ultimi cinque anni e ti segnala quelli che possono mettere a rischio la procedura. Ti orienta poi verso un Organismo di composizione della crisi e, se è in corso un’esecuzione, verso l’assistenza legale, che su questi termini è indispensabile. La verifica iniziale della posizione è gratuita. Segue la pratica fino alla definizione, nelle condizioni che ti vengono spiegate al primo contatto.

Quali documenti servono

L’atto di provenienza e la visura aggiornata dell’immobile, il contratto di mutuo con il piano di ammortamento e lo stato dei pagamenti, le comunicazioni ricevute dalla banca, l’eventuale atto di pignoramento immobiliare con la data di notifica, la documentazione degli atti di disposizione compiuti negli ultimi cinque anni, l’elenco dei debiti e la documentazione del reddito.

Tempi realistici e possibili esiti

La valutazione sulla sorte dell’immobile si fa all’inizio, sui numeri: valore, ipoteche, confronto con l’alternativa liquidatoria. Le procedure hanno tempi di mesi; le esecuzioni immobiliari già avviate hanno tempi propri e termini brevi. Lo Sportello verifica la situazione e ti orienta, e ti dice con franchezza quando la casa non è difendibile, senza alimentare aspettative: su questo tema le illusioni costano più del debito.

Per approfondire: Codice civile · DPR 602/1973

Per lo Sportello +Tutela puoi anche scrivere a piututela@consumerismo.it o telefonare allo 0694805440.

Domande frequenti

È vero che la prima casa non si può pignorare?

Non come regola generale. Il divieto riguarda l’agente della riscossione e solo se ricorrono tutte queste condizioni: unico immobile di proprietà, uso abitativo, residenza anagrafica del debitore, non di lusso né accatastato A/8 o A/9. Non vincola i creditori privati né il concorso: è l’equivoco più diffuso e più dannoso.

Quando il fisco può procedere sugli altri immobili?

Se il credito complessivo supera 120.000 euro, se è stata iscritta ipoteca e se sono passati almeno sei mesi dall’iscrizione senza che il debito sia stato estinto. Sono condizioni che devono ricorrere insieme, e le date dell’ipoteca sono il primo elemento da verificare.

Posso tenere la casa con il piano del consumatore?

In molti casi sì: il piano può prevedere il pagamento delle rate a scadere del mutuo sull’abitazione principale alle scadenze convenute se al deposito della domanda sei in regola; altrimenti il giudice può autorizzare il pagamento di capitale e interessi già scaduti. La regolarità del mutuo è la condizione che pesa di più.

Il fondo patrimoniale mette al sicuro la casa?

Solo in parte. I beni conferiti non rispondono dei debiti estranei ai bisogni della famiglia, ma quelli familiari restano aggredibili, e la costituzione del fondo può essere revocata se compiuta in pregiudizio dei creditori. Costituirlo quando i debiti esistono già può ritorcersi contro di te.

Posso intestare la casa a un figlio per salvarla?

No, ed è fra gli errori più gravi: gli atti compiuti quando i debiti erano già presenti sono esposti a revocatoria e possono compromettere la meritevolezza, facendo perdere l’esdebitazione. Nella domanda va depositato l’elenco degli atti di straordinaria amministrazione degli ultimi cinque anni, e vengono esaminati tutti.

È già arrivato il pignoramento immobiliare.

I termini sono stretti e serve subito assistenza tecnica: un avvocato per l’esecuzione e un organismo per valutare l’accesso a una procedura, che può portare alla sospensione delle azioni. Le opzioni esistono ma si riducono a ogni fase: non aspettare la fissazione della vendita.

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