Barriere architettoniche: maggioranze, lavori e agevolazioni

Tre gradini all’ingresso del portone. Per chi usa una carrozzina quei tre gradini sono la differenza fra uscire di casa e non uscire, e in assemblea la richiesta di una rampa viene rinviata da due anni con argomenti sempre diversi: il decoro, i costi, il fatto che riguarda un solo condomino. Le regole su questo punto sono più favorevoli di quanto le assemblee lascino credere.

Le opere per il superamento delle barriere architettoniche sono disciplinate dalla legge 13/1989 e, per i condomini, dall’articolo 1120 del Codice civile. Secondo la scheda su maggioranze e detrazioni, la delibera richiede in prima convocazione la maggioranza degli intervenuti con almeno la metà del valore dell’edificio e in seconda un terzo dei condomini con almeno un terzo del valore. Se l’assemblea non approva le opere entro tre mesi dalla richiesta scritta, il condomino che le ha chieste può realizzarle a proprie spese, senza ulteriore autorizzazione, nel rispetto della stabilità e della sicurezza dell’edificio e del pari uso delle parti comuni.

Il percorso in condominio

Primo: la richiesta scritta all’amministratore, che deve convocare l’assemblea. Secondo la fonte consultata la convocazione va fatta entro trenta giorni dalla richiesta.

Secondo: la delibera, con le maggioranze agevolate sopra indicate. Qui conviene presentarsi con un progetto e un preventivo, perché una richiesta generica è facile da rinviare, una proposta concreta molto meno.

Terzo: se l’assemblea non approva entro tre mesi dalla richiesta, scatta la facoltà di eseguire l’opera a proprie spese. Ed è il passaggio che cambia gli equilibri, perché sapere che il rifiuto non blocca l’intervento spesso produce l’approvazione.

Sul decoro architettonico, che è l’obiezione standard: secondo la ricostruzione consultata la Cassazione ha affermato in una pronuncia del 2019 che questi interventi prevalgono sul decoro, tanto che un ascensore può essere realizzato anche incidendo sull’aspetto dell’edificio. Resta il limite dell’articolo 1102 del codice civile per chi agisce da solo, richiamato da una pronuncia del 2023: non si può alterare la destinazione della parte comune né impedire agli altri di usarla allo stesso modo.

Un consiglio operativo: fai mettere a verbale la richiesta, la data e l’esito della votazione, con i nomi dei contrari. Serve se la questione va avanti.

Le agevolazioni fiscali, con la cautela necessaria

Questa è la parte che cambia più spesso, quindi la trattiamo con prudenza.

Una divergenza sulle maggioranze, che ti conviene conoscere prima dell’assemblea. La pagina dell’Agenzia delle Entrate che abbiamo verificato afferma che dal 1 gennaio 2023, per le delibere condominiali che approvano questi lavori, è necessaria la maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresenti almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio, richiamando l’articolo 1, comma 365, della legge 197/2022. È una soglia più bassa di quella riportata dalla guida che abbiamo consultato per la prima convocazione, che indica la metà del valore dell’edificio. Le due formulazioni non coincidono, e non scegliamo per te: porta entrambe all’amministratore e fatti dire quale applica alla tua delibera, perché dalla soglia dipende se la rampa passa o no.

Su questo abbiamo verificato la pagina dell’Agenzia delle Entrate, e i dati sulle agevolazioni sono questi.

La detrazione del settantacinque per cento è chiusa. Introdotta dalla legge 234/2021 e prorogata al 31 dicembre 2025, riguarda le spese sostenute fra il 1 gennaio 2022 e il 31 dicembre 2025: per le spese sostenute dal 1 gennaio 2026 non è più possibile richiederla. Si ripartisce in cinque quote annuali per le spese effettuate entro il 31 dicembre 2023 e in dieci quote annuali per quelle sostenute dal 1 gennaio 2024. I limiti sono cinquantamila euro per gli edifici unifamiliari e per le unità funzionalmente indipendenti con accesso autonomo dall’esterno, quarantamila euro per unità negli edifici da due a otto unità, trentamila euro per unità negli edifici con più di otto. Se hai lavori con spese del 2025, questa è la detrazione che ti riguarda.

Quello che resta per chi spende oggi è la detrazione per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, che per le spese del 2025 e del 2026 è pari al trentasei per cento su un massimo di novantaseimila euro per unità immobiliare, elevata al cinquanta per cento se le spese sono sostenute dai titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento per interventi sull’abitazione principale. Per le spese del 2027 le percentuali scendono al trenta per cento, elevato al trentasei per l’abitazione principale. Rientrano espressamente gli interventi per l’eliminazione delle barriere, per esempio ascensori e montacarichi, e i lavori per strumenti che favoriscono la mobilità interna ed esterna delle persone con necessità di sostegno intensivo.

Due limiti da conoscere prima di contare sui soldi. La detrazione non è cumulabile con quella del diciannove per cento prevista per le spese sanitarie sui mezzi necessari al sollevamento della persona con disabilità. E riguarda interventi sull’immobile, non il semplice acquisto di beni mobili: telefoni a viva voce, schermi a tocco, computer e tastiere espanse non rientrano, e per quelli esiste la detrazione del diciannove per cento come sussidi tecnici e informatici.

Resta inoltre l’aliquota IVA ridotta al quattro per cento sugli ausili e sui servizi di installazione e manutenzione per l’abbattimento delle barriere.

Le aliquote e i limiti di spesa di questi strumenti cambiano di anno in anno, quindi il valore da usare è quello pubblicato dall’Agenzia delle Entrate per l’anno in cui sostieni la spesa. Prima di impegnarti in un intervento, fai verificare l’agevolazione applicabile al tuo caso da chi segue la pratica fiscale: è il punto in cui le informazioni trovate online fanno più danni.

Oltre il condominio

Gli spazi pubblici e gli edifici aperti al pubblico: i Comuni adottano piani per l’eliminazione delle barriere, e la segnalazione di un ostacolo specifico, con fotografie e indirizzo, è lo strumento più concreto per entrare in quella programmazione.

I negozi e gli esercizi commerciali, dove l’accessibilità dei locali aperti al pubblico è un requisito e non una cortesia.

I trasporti, con i servizi di assistenza che vanno richiesti nei termini previsti dai vettori, e i mezzi pubblici locali.

E i servizi digitali, dove l’accessibilità dei siti e delle applicazioni dei soggetti obbligati è prevista da regole proprie: una segnalazione su un servizio pubblico non utilizzabile con tecnologie assistive è pienamente legittima.

La regola comune a tutte queste situazioni: una segnalazione con fotografie, indirizzo, data e descrizione dell’ostacolo concreto produce effetti; una lamentela generica sull’accessibilità no.

Che cosa fa lo Sportello +Tutela

Lo Sportello +Tutela di Consumerismo imposta la richiesta all’amministratore nella forma giusta, con progetto e preventivo, perché una proposta concreta è molto più difficile da rinviare. Verifica le maggioranze applicate e la regolarità del verbale, che è il documento su cui si costruisce ogni passo successivo. Chiarisce la facoltà di eseguire l’opera a proprie spese quando l’assemblea non delibera nei tre mesi, e i limiti da rispettare. Sulle agevolazioni fiscali indirizza alla verifica aggiornata, perché le aliquote cambiano e le informazioni che circolano sono spesso vecchie. E per gli spazi pubblici e i servizi prepara segnalazioni documentate, che sono quelle che entrano nella programmazione degli enti. La verifica iniziale della posizione è gratuita. Segue la pratica fino alla definizione, nelle condizioni che ti vengono spiegate al primo contatto.

Quali documenti servono

La richiesta inviata all’amministratore con la prova della data, i verbali delle assemblee con l’esito delle votazioni, il progetto e i preventivi delle opere, la certificazione della condizione di disabilità, le fotografie dello stato attuale, il regolamento di condominio e, per le segnalazioni su spazi pubblici o servizi, fotografie con indirizzo e data.

Tempi realistici e possibili esiti

Le richieste presentate con progetto e preventivo ottengono una delibera favorevole in una parte significativa dei casi, grazie alle maggioranze agevolate, con tempi legati al calendario assembleare. Dove l’assemblea non delibera nei tre mesi, la facoltà di eseguire a proprie spese è praticabile ma richiede attenzione ai limiti su stabilità, sicurezza e pari uso delle parti comuni. Le segnalazioni su spazi pubblici hanno tempi lunghi e dipendono dalla programmazione dell’ente, e va detto. Sulle agevolazioni fiscali l’esito dipende dalla normativa vigente nell’anno di spesa. Lo Sportello imposta la richiesta e verifica le maggioranze, senza garantire l’esito.

Per approfondire: legge 13/1989 · Codice civile · Agenzia delle Entrate · scheda su maggioranze e detrazioni

Per lo Sportello +Tutela puoi anche scrivere a piututela@consumerismo.it o telefonare allo 0694805440.

Domande frequenti

Che maggioranza serve per approvare una rampa o un ascensore?

Qui le fonti divergono e te lo diciamo: la guida consultata indica in prima convocazione la maggioranza degli intervenuti con almeno metà del valore dell’edificio, mentre la pagina dell’Agenzia delle Entrate afferma che dal 1 gennaio 2023 serve la maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno un terzo del valore millesimale. Porta entrambe all’amministratore.

L’assemblea continua a rinviare: posso fare l’opera da solo?

Se l’assemblea non approva le opere entro tre mesi dalla tua richiesta scritta, puoi realizzarle a tue spese senza ulteriore autorizzazione, rispettando la stabilità e la sicurezza dell’edificio e il pari uso delle parti comuni. Sapere questo, spesso, è ciò che sblocca la delibera.

Mi oppongono il decoro architettonico.

È l’obiezione standard: secondo la ricostruzione consultata la Cassazione ha affermato nel 2019 che questi interventi prevalgono sul decoro, tanto che un ascensore può essere realizzato anche incidendo sull’aspetto dell’edificio. Chi agisce da solo deve però rispettare il pari uso delle parti comuni.

Esiste ancora il bonus al settantacinque per cento?

Secondo la fonte consultata, aggiornata a settembre 2026, non è più applicabile ai lavori dal primo gennaio 2026 e resta valido per quelli completati entro il 31 dicembre 2025. Restano l’IVA ridotta al quattro per cento sugli ausili e la detrazione ordinaria per gli interventi di recupero.

Come faccio a sapere quale agevolazione mi spetta?

Per le spese del 2025 e del 2026 la detrazione per interventi di recupero è del trentasei per cento su un massimo di novantaseimila euro, elevata al cinquanta per cento per l’abitazione principale di chi è proprietario o titolare di un diritto reale di godimento. Per il 2027 scende al trenta, elevato al trentasei per l’abitazione principale.

Come segnalo una barriera in strada o in un negozio?

Con una segnalazione che contenga fotografie, indirizzo, data e descrizione dell’ostacolo concreto, indirizzata al Comune per gli spazi pubblici. È questo tipo di segnalazione che entra nella programmazione degli interventi, mentre una lamentela generica sull’accessibilità non produce effetti.

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