Affitti brevi e stanze per studenti: come verificare prima di pagare

Una stanza perfetta a un prezzo insolito, il proprietario che non può far visitare perché è all’estero, la richiesta di un bonifico per bloccarla. Oppure, all’opposto, un appartamento turistico affittato per una settimana che si rivela diverso dalle fotografie, senza un contratto e senza nessuno a cui scrivere. Chi cerca casa per pochi mesi o per pochi giorni si muove nel segmento dove le verifiche sono più difficili, e dove però esiste da poco uno strumento di controllo pubblico che quasi nessuno usa.

Secondo la scheda sugli obblighi degli affitti brevi che abbiamo consultato, il Codice Identificativo Nazionale è obbligatorio per le locazioni brevi e turistiche in forza dell’articolo 13-ter del decreto legge 145/2023 e del decreto ministeriale del 6 giugno 2024, e va indicato in ogni annuncio oltre che esposto all’esterno dello stabile. La stessa fonte indica che per tutte le unità sono richiesti rilevatori di gas e di monossido di carbonio funzionanti ed estintori portatili a norma, con un estintore ogni duecento metri quadrati o frazione e almeno uno per piano, e che gli obblighi si applicano anche quando si affitta una sola stanza. I dati degli ospiti vanno comunicati alla Questura entro ventiquattro ore dall’arrivo, o subito per i soggiorni inferiori a ventiquattro ore.

Il CIN è la verifica che puoi fare in due minuti

Un annuncio di locazione breve o turistica privo di codice identificativo è il primo segnale su cui fermarsi.

Secondo la scheda sul Codice Identificativo Nazionale che abbiamo consultato, il codice è rilasciato dal Ministero del Turismo attraverso una banca dati nazionale, con una procedura online in cui vanno indicati i dati catastali dell’immobile e allegata un’autocertificazione di conformità ai requisiti di sicurezza. Il codice va esposto all’esterno dello stabile e inserito in ogni annuncio, compresi i siti di prenotazione diretta.

Significa che chi pubblica un annuncio senza codice non ha compiuto la registrazione in cui si dichiarano i dati dell’immobile: per chi sta valutando di versare una somma, è un’informazione decisiva.

Sulle date di decorrenza non fissiamo una data, e questa volta possiamo spiegare perché. La comunicazione del Ministero sulla banca dati che abbiamo verificato chiarisce il meccanismo: la banca dati è partita per fasi, regione per regione, nella fase di avvio sperimentale non erano previste sanzioni, e le disposizioni dell’articolo 13-ter si applicano soltanto dal sessantesimo giorno successivo alla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dell’avviso che certifica il funzionamento della banca dati su tutto il territorio nazionale. È un meccanismo a scadenza mobile, e le fonti divulgative riportano date diverse proprio per questo. Quello che conta per chi cerca casa oggi è che il codice deve esserci.

Sugli importi delle sanzioni la pagina del Ministero non ne indica alcuno, e una sola delle fonti divulgative riporta cifre nell’ordine delle migliaia di euro, più elevate per chi affitta senza codice che per la mancata esposizione. Non li riportiamo come dato: se devono entrare in una contestazione, vanno letti sul testo dell’articolo 13-ter.

Quando il problema è che l’annuncio è falso

È la situazione più frequente nei mesi in cui gli studenti cercano alloggio, e segue uno schema riconoscibile.

Il prezzo è sotto quello della zona, la visita non è possibile per un motivo che cambia ogni volta, la fretta è indotta da altri interessati che starebbero per decidere, e il pagamento viene chiesto con uno strumento difficile da tracciare, prima di qualunque documento.

Le verifiche che reggono: chiedi il codice identificativo e i dati catastali, chiedi un documento che attesti la disponibilità dell’immobile, cerca il testo dell’annuncio e le fotografie su un motore di ricerca, perché gli annunci falsi riusano materiale altrui, e pretendi una visita, anche in videochiamata in diretta dall’interno.

E la regola che vale più di tutte: nessuna somma prima della firma del contratto e dell’identificazione di chi la riceve. Gli elementi su come riconoscere annunci e messaggi falsi li trovi nell’area dedicata.

Il contratto per una stanza o per pochi mesi

Esiste, anche quando l’accordo è fra privati e riguarda un posto letto.

Deve indicare chi concede l’immobile e a che titolo, l’oggetto preciso, cioè l’intero appartamento oppure una stanza con l’uso degli spazi comuni, la durata, il canone e le modalità di pagamento.

Deve dire quali spese sono comprese e come vengono ripartite fra coinquilini: è la causa della maggior parte delle controversie fra studenti, e si previene con tre righe. Le regole generali su canone e spese accessorie valgono anche qui. E deve regolare il deposito cauzionale, con l’importo, le condizioni di restituzione e i tempi.

Infine deve prevedere come si esce, con il termine di preavviso: chi firma per un anno accademico e lascia a febbraio senza averlo pattuito si trova esposto per i mesi residui.

Un avvertimento sulla registrazione: le locazioni abitative hanno obblighi di registrazione e la mancanza incide sulla posizione delle parti. È un profilo che conviene verificare prima della firma, non dopo, perché da esso dipende anche la possibilità di far valere il contratto.

Il giorno dell’ingresso e il giorno dell’uscita

Fotografa tutto all’ingresso, con la data, compresi i danni già presenti, e metti a verbale lo stato dei locali e le letture dei contatori se le utenze sono a tuo carico.

Conserva ogni pagamento in forma tracciabile, anche quando ti viene chiesto il contante: senza prova del pagamento non si dimostra nulla, né sul canone né sulla cauzione.

All’uscita ripeti la stessa operazione e chiedi un verbale di riconsegna: è il documento su cui si decide la restituzione del deposito.

Che cosa fa lo Sportello +Tutela

Lo Sportello +Tutela di Consumerismo verifica l’annuncio prima che tu versi qualcosa, partendo dal codice identificativo e dalla coerenza fra quanto dichiarato e quanto verificabile. Esamina il contratto che ti viene proposto, con attenzione all’oggetto, alle spese, al deposito e al preavviso, che sono le quattro voci da cui nascono quasi tutte le controversie. Imposta le contestazioni sugli immobili che non corrispondono a quanto offerto, sugli obblighi di sicurezza mancanti e sulle somme trattenute senza titolo. Prepara le richieste di restituzione del deposito. E dove il pagamento è già stato fatto a un annuncio falso indirizza alla denuncia e alle verifiche sullo strumento di pagamento utilizzato. La verifica iniziale della posizione è gratuita. Segue la pratica fino alla definizione, nelle condizioni che ti vengono spiegate al primo contatto.

Quali documenti servono

L’annuncio completo con le fotografie e il codice identificativo, se presente, le comunicazioni scambiate con chi offre l’immobile, il contratto o la proposta ricevuta, le ricevute dei pagamenti, le fotografie datate dell’ingresso e dell’uscita, i verbali di consegna e riconsegna con le letture dei contatori e, nei casi di annuncio falso, i dati del conto su cui hai versato.

Tempi realistici e possibili esiti

Le verifiche preventive sono la parte con il rendimento più alto: costano pochi minuti ed evitano la quasi totalità dei casi gravi. Le contestazioni su immobili non corrispondenti all’offerta si definiscono in settimane quando esistono annuncio, fotografie e comunicazioni scritte. Le richieste di restituzione del deposito dipendono dai verbali e dalle fotografie: dove mancano, l’esito è incerto. Nei casi di annuncio falso con somma già versata il recupero è difficile e dipende dallo strumento di pagamento e dalla rapidità della segnalazione. Lo Sportello verifica e imposta le richieste, senza garantire l’esito.

Per approfondire: Ministero del Turismo · comunicazione del Ministero sulla banca dati · scheda sugli obblighi degli affitti brevi · scheda sul Codice Identificativo Nazionale

Per lo Sportello +Tutela puoi anche scrivere a piututela@consumerismo.it o telefonare allo 0694805440.

Domande frequenti

Come capisco se un annuncio di affitto breve è regolare?

Parti dal codice identificativo nazionale: secondo le fonti consultate va indicato in ogni annuncio, compresi i siti di prenotazione diretta, ed esposto all’esterno dello stabile. Un annuncio di locazione breve o turistica privo di codice è il primo segnale su cui fermarsi.

Quali requisiti di sicurezza deve avere l’alloggio?

La fonte consultata indica rilevatori di gas e di monossido di carbonio funzionanti ed estintori portatili a norma, con un estintore ogni duecento metri quadrati o frazione e almeno uno per piano. Gli obblighi si applicano anche quando viene affittata una sola stanza.

Mi chiedono un bonifico per bloccare la stanza, senza visita.

Non versare nulla prima della firma del contratto e dell’identificazione di chi riceve la somma. Chiedi il codice identificativo e i dati catastali, cerca il testo dell’annuncio e le fotografie su un motore di ricerca e pretendi una visita, anche in videochiamata in diretta dall’interno.

Serve un contratto scritto per una stanza fra privati?

Sì, e deve indicare chi concede l’immobile e a che titolo, se affitti l’intero appartamento o una stanza con l’uso degli spazi comuni, la durata, il canone, quali spese sono comprese e come si ripartiscono fra coinquilini, il deposito e il termine di preavviso per uscire.

Che cosa faccio il giorno in cui entro?

Fotografa tutto con la data, compresi i danni già presenti, metti a verbale lo stato dei locali e le letture dei contatori e conserva ogni pagamento in forma tracciabile. Senza prova del pagamento non si dimostra nulla, né sul canone né sulla cauzione.

Ho già pagato un annuncio che si è rivelato falso.

Il recupero è difficile e dipende dallo strumento di pagamento e dalla rapidità con cui segnali: muoviti subito con la denuncia e con la segnalazione all’intermediario che ha eseguito il pagamento. Conserva annuncio, messaggi e dati del conto su cui hai versato.

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