Acquisto casa: proposta, caparra e provvigione dell’agenzia

Si firma una proposta di acquisto in agenzia, con un assegno a titolo di caparra, convinti che sia un passaggio preliminare e reversibile. Poi la proposta viene accettata e l’operazione si complica: il venditore cambia condizioni, la banca non concede il mutuo, emerge un vincolo sull’immobile. A quel punto la domanda è sempre la stessa: che cosa succede alla somma versata, e la provvigione è dovuta.

Secondo la scheda sul diritto alla provvigione che abbiamo consultato, il diritto alla provvigione previsto dall’articolo 1755 del Codice civile sorge con la conclusione dell’affare per effetto dell’intervento del mediatore, e non basta l’accettazione della proposta: serve un vincolo giuridico fra le parti, come un contratto preliminare, che consenta di agire per l’esecuzione in forma specifica o per il risarcimento. La stessa fonte precisa che se l’accordo produce soltanto un cosiddetto preliminare di preliminare il diritto non sorge, richiamando la pronuncia delle Sezioni Unite n. 4628/2015 insieme ad altre decisioni successive, e che il diritto presuppone un contratto valido, con il rispetto dei requisiti di forma.

Proposta, preliminare, rogito

Sono tre momenti diversi e capire in quale ci si trova è il punto di partenza.

La proposta è un impegno unilaterale dell’acquirente, di regola irrevocabile per un periodo indicato: durante quel periodo non puoi ritirarla, e se viene accettata nei termini l’accordo si perfeziona secondo quanto il documento prevede.

Il preliminare è il contratto con cui le parti si obbligano a stipulare l’atto definitivo. È il momento in cui, secondo la fonte consultata, si crea il vincolo rilevante anche ai fini della provvigione.

Il rogito è l’atto definitivo davanti al notaio, con cui la proprietà si trasferisce.

La conseguenza pratica è una sola: quello che firmi in agenzia non è un modulo informativo. Leggi che cosa dice sui termini di accettazione, sulle condizioni e sulla provvigione, e chiedi tempo per farlo valutare se l’importo è rilevante.

Caparra o acconto, la differenza che conta

La caparra confirmatoria disciplinata dal Codice civile ha una funzione precisa: se l’inadempimento è di chi l’ha versata, l’altra parte può trattenerla; se è dell’altra parte, chi ha versato può chiedere il doppio. In alternativa resta la possibilità di chiedere l’esecuzione o la risoluzione con il risarcimento.

L’acconto, invece, è un semplice anticipo sul prezzo: se l’operazione non si conclude va restituito, senza gli effetti propri della caparra.

La caparra penitenziale è un’altra cosa ancora, perché costituisce il corrispettivo del diritto di recedere.

Significa che la qualificazione della somma nel documento che firmi decide che cosa accade se l’affare non si chiude. Una somma versata senza indicazione della sua natura è una fonte di contenzioso: chiedi che sia scritto espressamente di che cosa si tratta.

E una raccomandazione sulle condizioni: se l’acquisto dipende dalla concessione di un mutuo, chiedi che la proposta contenga una clausola che leghi l’efficacia all’ottenimento del finanziamento, con il termine. Senza quella clausola, un mutuo negato resta un problema tuo.

Quando la provvigione non è dovuta

La fonte consultata indica alcune situazioni rilevanti, che riportiamo con il loro ambito.

Quando l’affare non si è concluso nel senso visto sopra, cioè in assenza di un vincolo giuridico fra le parti.

Quando manca l’identità fra l’affare proposto e quello concluso, con due precisazioni: la sostituzione di altri soggetti nella stipula finale non esclude il diritto se c’è continuità e collegamento con l’attività del mediatore, e la modifica di oggetto o prezzo nelle trattative non lo esclude quando deriva dall’opera del mediatore stesso.

Quando il contratto non è valido o non rispetta i requisiti di forma richiesti.

Su un punto, invece, correggiamo quello che si legge spesso. L’articolo 1757 del Codice civile, di cui abbiamo verificato il testo, non è una norma a favore di chi contesta la provvigione: prevede che nel contratto sottoposto a condizione sospensiva il diritto sorga quando la condizione si verifica, che nel contratto sottoposto a condizione risolutiva il diritto non venga meno al verificarsi della condizione, e che la stessa regola valga per il contratto annullabile o rescindibile. L’unico spazio che quella norma apre è questo: la regola vale purché il mediatore non conoscesse la causa di invalidità. Se la conosceva, è su quello che si discute.

La fonte riferisce inoltre un caso recente relativo alla mancata garanzia prevista dal decreto legislativo 122/2005 per gli immobili in costruzione, segnalando però un’incoerenza interna del proprio testo e invitando a verificare la pronuncia. Lo riportiamo con la stessa cautela: per gli immobili da costruire la questione delle garanzie è centrale e va affrontata prima della firma, non dopo.

Le verifiche da fare prima di firmare

La titolarità e la conformità: visura catastale e ipotecaria, corrispondenza fra stato di fatto e planimetria, regolarità urbanistica ed edilizia, agibilità.

I vincoli e i gravami: ipoteche, pignoramenti, diritti di terzi, servitù.

La situazione condominiale: spese deliberate e non ancora pagate, lavori approvati, contenziosi in corso. Chi compra può trovarsi coinvolto in spese decise prima del suo arrivo.

Per gli immobili in costruzione, le garanzie previste dalla normativa di settore.

E l’incarico dell’agenzia: durata, esclusiva, importo della provvigione e momento in cui è dovuta. È il documento che poi determina la richiesta, e va letto quando si firma, non quando arriva la fattura.

Che cosa fa lo Sportello +Tutela

Lo Sportello +Tutela di Consumerismo legge la proposta e il mandato prima della firma, quando le clausole si possono ancora discutere: qualificazione della somma versata, condizione legata al mutuo, termini di accettazione, provvigione. Verifica in quale fase si trova effettivamente l’operazione, perché da quella dipende sia la posizione verso il venditore sia il diritto alla provvigione. Contesta le richieste di provvigione quando l’affare non si è concluso nel senso richiesto o manca l’identità con quello proposto. Imposta la richiesta di restituzione delle somme quando l’operazione non si chiude. E indirizza alle verifiche tecniche e documentali che vanno fatte prima e non dopo. La verifica iniziale della posizione è gratuita. Segue la pratica fino alla definizione, nelle condizioni che ti vengono spiegate al primo contatto.

Quali documenti servono

La proposta di acquisto firmata con la data e l’eventuale accettazione, il mandato o l’incarico all’agenzia, la ricevuta della somma versata con l’indicazione della sua natura, il contratto preliminare se stipulato, le visure catastali e ipotecarie, la documentazione urbanistica e l’agibilità, le comunicazioni con agenzia e venditore e l’eventuale diniego del mutuo con la data.

Tempi realistici e possibili esiti

Le richieste di restituzione fondate su una condizione contrattuale non avverata, come un mutuo negato con clausola espressa, si definiscono spesso in via bonaria in settimane o pochi mesi. Dove la clausola manca, la discussione si sposta sulla qualificazione della somma e l’esito è meno prevedibile. Le contestazioni sulla provvigione hanno una posizione solida quando l’affare non si è concluso nel senso richiesto, ma la valutazione è caso per caso e spetta al giudice verificare se esiste un preliminare valido. I contenziosi su vizi dell’immobile hanno tempi lunghi. Lo Sportello verifica i documenti e imposta la contestazione, senza garantire l’esito.

Per approfondire: Codice civile · decreto legislativo 122/2005 · scheda sul diritto alla provvigione

Per lo Sportello +Tutela puoi anche scrivere a piututela@consumerismo.it o telefonare allo 0694805440.

Domande frequenti

La provvigione è dovuta appena la proposta viene accettata?

Secondo la fonte consultata non basta l’accettazione della proposta: il diritto alla provvigione sorge con la conclusione dell’affare, cioè quando si crea un vincolo giuridico fra le parti, come un contratto preliminare, che consenta di agire per l’esecuzione o per il risarcimento.

Che differenza c’è fra caparra e acconto?

La caparra confirmatoria può essere trattenuta se l’inadempimento è di chi l’ha versata, e può essere chiesta al doppio se è dell’altra parte. L’acconto è un semplice anticipo sul prezzo e va restituito se l’operazione non si conclude: chiedi che la natura della somma sia scritta espressamente.

La banca mi ha negato il mutuo: perdo la caparra?

Dipende da che cosa prevede la proposta. Se contiene una clausola che lega l’efficacia all’ottenimento del finanziamento, con il termine, la posizione è solida. Senza quella clausola, un mutuo negato resta un problema tuo: chiedila prima di firmare, non dopo.

Il prezzo è stato modificato in trattativa: la provvigione resta dovuta?

Secondo la fonte, la modifica di oggetto o prezzo non esclude il diritto quando deriva dall’opera del mediatore stesso, e la sostituzione di altri soggetti nella stipula finale non lo esclude se c’è continuità e collegamento con la sua attività. La valutazione è caso per caso.

Che cosa devo verificare prima di firmare?

Visure catastali e ipotecarie, corrispondenza fra stato di fatto e planimetria, regolarità urbanistica e agibilità, vincoli e gravami, e la situazione condominiale con le spese già deliberate: chi compra può trovarsi coinvolto in spese decise prima del suo arrivo.

Sto comprando una casa da costruire.

La questione delle garanzie previste dalla normativa di settore è centrale e va affrontata prima della firma. La fonte consultata riferisce un caso recente proprio sulla mancata garanzia, segnalando però un’incoerenza del proprio testo: è un punto su cui farsi assistere e non procedere in autonomia.

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