Codice identificativo, requisiti di sicurezza e contratto: le verifiche da fare prima di versare una somma per una stanza o un alloggio breve.
Una stanza perfetta a un prezzo insolito, il proprietario che non può far visitare perché è all’estero, la richiesta di un bonifico per bloccarla. Oppure, all’opposto, un appartamento turistico affittato per una settimana che si rivela diverso dalle fotografie, senza un contratto e senza nessuno a cui scrivere. Chi cerca casa per pochi mesi o per pochi giorni si muove nel segmento dove le verifiche sono più difficili, e dove però esiste da poco uno strumento di controllo pubblico che quasi nessuno usa.
Secondo la scheda sugli obblighi degli affitti brevi che abbiamo consultato, il Codice Identificativo Nazionale è obbligatorio per le locazioni brevi e turistiche in forza dell’articolo 13-ter del decreto legge 145/2023 e del decreto ministeriale del 6 giugno 2024, e va indicato in ogni annuncio oltre che esposto all’esterno dello stabile. La stessa fonte indica che per tutte le unità sono richiesti rilevatori di gas e di monossido di carbonio funzionanti ed estintori portatili a norma, con un estintore ogni duecento metri quadrati o frazione e almeno uno per piano, e che gli obblighi si applicano anche quando si affitta una sola stanza. I dati degli ospiti vanno comunicati alla Questura entro ventiquattro ore dall’arrivo, o subito per i soggiorni inferiori a ventiquattro ore.
Un annuncio di locazione breve o turistica privo di codice identificativo è il primo segnale su cui fermarsi.
Secondo la scheda sul Codice Identificativo Nazionale che abbiamo consultato, il codice è rilasciato dal Ministero del Turismo attraverso una banca dati nazionale, con una procedura online in cui vanno indicati i dati catastali dell’immobile e allegata un’autocertificazione di conformità ai requisiti di sicurezza. Il codice va esposto all’esterno dello stabile e inserito in ogni annuncio, compresi i siti di prenotazione diretta.
Significa che chi pubblica un annuncio senza codice non ha compiuto la registrazione in cui si dichiarano i dati dell’immobile: per chi sta valutando di versare una somma, è un’informazione decisiva.
Sulle date di decorrenza non fissiamo una data, e questa volta possiamo spiegare perché. La comunicazione del Ministero sulla banca dati che abbiamo verificato chiarisce il meccanismo: la banca dati è partita per fasi, regione per regione, nella fase di avvio sperimentale non erano previste sanzioni, e le disposizioni dell’articolo 13-ter si applicano soltanto dal sessantesimo giorno successivo alla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dell’avviso che certifica il funzionamento della banca dati su tutto il territorio nazionale. È un meccanismo a scadenza mobile, e le fonti divulgative riportano date diverse proprio per questo. Quello che conta per chi cerca casa oggi è che il codice deve esserci.
Sugli importi delle sanzioni la pagina del Ministero non ne indica alcuno, e una sola delle fonti divulgative riporta cifre nell’ordine delle migliaia di euro, più elevate per chi affitta senza codice che per la mancata esposizione. Non li riportiamo come dato: se devono entrare in una contestazione, vanno letti sul testo dell’articolo 13-ter.
È la situazione più frequente nei mesi in cui gli studenti cercano alloggio, e segue uno schema riconoscibile.
Il prezzo è sotto quello della zona, la visita non è possibile per un motivo che cambia ogni volta, la fretta è indotta da altri interessati che starebbero per decidere, e il pagamento viene chiesto con uno strumento difficile da tracciare, prima di qualunque documento.
Le verifiche che reggono: chiedi il codice identificativo e i dati catastali, chiedi un documento che attesti la disponibilità dell’immobile, cerca il testo dell’annuncio e le fotografie su un motore di ricerca, perché gli annunci falsi riusano materiale altrui, e pretendi una visita, anche in videochiamata in diretta dall’interno.
E la regola che vale più di tutte: nessuna somma prima della firma del contratto e dell’identificazione di chi la riceve. Gli elementi su come riconoscere annunci e messaggi falsi li trovi nell’area dedicata.
Esiste, anche quando l’accordo è fra privati e riguarda un posto letto.
Deve indicare chi concede l’immobile e a che titolo, l’oggetto preciso, cioè l’intero appartamento oppure una stanza con l’uso degli spazi comuni, la durata, il canone e le modalità di pagamento.
Deve dire quali spese sono comprese e come vengono ripartite fra coinquilini: è la causa della maggior parte delle controversie fra studenti, e si previene con tre righe. Le regole generali su canone e spese accessorie valgono anche qui. E deve regolare il deposito cauzionale, con l’importo, le condizioni di restituzione e i tempi.
Infine deve prevedere come si esce, con il termine di preavviso: chi firma per un anno accademico e lascia a febbraio senza averlo pattuito si trova esposto per i mesi residui.
Un avvertimento sulla registrazione: le locazioni abitative hanno obblighi di registrazione e la mancanza incide sulla posizione delle parti. È un profilo che conviene verificare prima della firma, non dopo, perché da esso dipende anche la possibilità di far valere il contratto.
Fotografa tutto all’ingresso, con la data, compresi i danni già presenti, e metti a verbale lo stato dei locali e le letture dei contatori se le utenze sono a tuo carico.
Conserva ogni pagamento in forma tracciabile, anche quando ti viene chiesto il contante: senza prova del pagamento non si dimostra nulla, né sul canone né sulla cauzione.
All’uscita ripeti la stessa operazione e chiedi un verbale di riconsegna: è il documento su cui si decide la restituzione del deposito.
Lo Sportello +Tutela di Consumerismo verifica l’annuncio prima che tu versi qualcosa, partendo dal codice identificativo e dalla coerenza fra quanto dichiarato e quanto verificabile. Esamina il contratto che ti viene proposto, con attenzione all’oggetto, alle spese, al deposito e al preavviso, che sono le quattro voci da cui nascono quasi tutte le controversie. Imposta le contestazioni sugli immobili che non corrispondono a quanto offerto, sugli obblighi di sicurezza mancanti e sulle somme trattenute senza titolo. Prepara le richieste di restituzione del deposito. E dove il pagamento è già stato fatto a un annuncio falso indirizza alla denuncia e alle verifiche sullo strumento di pagamento utilizzato. La verifica iniziale della posizione è gratuita. Segue la pratica fino alla definizione, nelle condizioni che ti vengono spiegate al primo contatto.
L’annuncio completo con le fotografie e il codice identificativo, se presente, le comunicazioni scambiate con chi offre l’immobile, il contratto o la proposta ricevuta, le ricevute dei pagamenti, le fotografie datate dell’ingresso e dell’uscita, i verbali di consegna e riconsegna con le letture dei contatori e, nei casi di annuncio falso, i dati del conto su cui hai versato.
Le verifiche preventive sono la parte con il rendimento più alto: costano pochi minuti ed evitano la quasi totalità dei casi gravi. Le contestazioni su immobili non corrispondenti all’offerta si definiscono in settimane quando esistono annuncio, fotografie e comunicazioni scritte. Le richieste di restituzione del deposito dipendono dai verbali e dalle fotografie: dove mancano, l’esito è incerto. Nei casi di annuncio falso con somma già versata il recupero è difficile e dipende dallo strumento di pagamento e dalla rapidità della segnalazione. Lo Sportello verifica e imposta le richieste, senza garantire l’esito.
Per approfondire: Ministero del Turismo · comunicazione del Ministero sulla banca dati · scheda sugli obblighi degli affitti brevi · scheda sul Codice Identificativo Nazionale
Per lo Sportello +Tutela puoi anche scrivere a piututela@consumerismo.it o telefonare allo 0694805440.
Parti dal codice identificativo nazionale: secondo le fonti consultate va indicato in ogni annuncio, compresi i siti di prenotazione diretta, ed esposto all’esterno dello stabile. Un annuncio di locazione breve o turistica privo di codice è il primo segnale su cui fermarsi.
La fonte consultata indica rilevatori di gas e di monossido di carbonio funzionanti ed estintori portatili a norma, con un estintore ogni duecento metri quadrati o frazione e almeno uno per piano. Gli obblighi si applicano anche quando viene affittata una sola stanza.
Non versare nulla prima della firma del contratto e dell’identificazione di chi riceve la somma. Chiedi il codice identificativo e i dati catastali, cerca il testo dell’annuncio e le fotografie su un motore di ricerca e pretendi una visita, anche in videochiamata in diretta dall’interno.
Sì, e deve indicare chi concede l’immobile e a che titolo, se affitti l’intero appartamento o una stanza con l’uso degli spazi comuni, la durata, il canone, quali spese sono comprese e come si ripartiscono fra coinquilini, il deposito e il termine di preavviso per uscire.
Fotografa tutto con la data, compresi i danni già presenti, metti a verbale lo stato dei locali e le letture dei contatori e conserva ogni pagamento in forma tracciabile. Senza prova del pagamento non si dimostra nulla, né sul canone né sulla cauzione.
Il recupero è difficile e dipende dallo strumento di pagamento e dalla rapidità con cui segnali: muoviti subito con la denuncia e con la segnalazione all’intermediario che ha eseguito il pagamento. Conserva annuncio, messaggi e dati del conto su cui hai versato.
Racconta il tuo caso allo Sportello +Tutela di Consumerismo: un operatore lo legge, lo valuta gratuitamente e ti ricontatta entro 24 ore. Non stai firmando nulla e non prendi nessun impegno.