Quali spese spettano al conduttore, il diritto ai conteggi e ai giustificativi prima di pagare e come si verifica un aumento del canone.
Arriva la richiesta delle spese condominiali per l’intero anno, in un’unica cifra, senza un conteggio. Oppure il proprietario comunica un aumento del canone senza spiegare su che base. Chi affitta spesso paga per non litigare, e in questo modo finisce per sostenere anche spese che non gli competono. La legge su questo punto è precisa, e riconosce al conduttore un diritto che quasi nessuno esercita.
L’articolo 9 della legge 392/1978 stabilisce che sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e alla manutenzione ordinaria dell’ascensore, alla fornitura di acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine e agli altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del novanta per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento è dovuto entro due mesi dalla richiesta, e prima di pagare il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese con i criteri di ripartizione e di prendere visione dei documenti giustificativi.
Non devi pagare una cifra, devi pagare delle spese: la differenza è tutta qui.
Prima di versare hai diritto all’indicazione specifica delle spese e dei criteri con cui sono state ripartite, e all’accesso ai documenti giustificativi. Significa che una richiesta priva di conteggio può essere riscontrata per iscritto chiedendo il dettaglio, senza che questo costituisca morosità.
I due mesi decorrono dalla richiesta: una richiesta incompleta, contestata nei termini, apre una discussione su che cosa è dovuto, non su quando pagare.
Come si fa in pratica: rispondi per iscritto entro i termini chiedendo il dettaglio e i giustificativi, e dichiarando la disponibilità a pagare quanto risulterà dovuto. È la formula che protegge la tua posizione senza esporti a una contestazione di inadempimento.
La manutenzione straordinaria e gli interventi sulla struttura, che restano del proprietario.
La sostituzione di impianti vetusti, che non è manutenzione ordinaria anche quando l’intervento è reso necessario dall’uso.
Le spese per innovazioni e migliorie deliberate dall’assemblea, che riguardano il valore dell’immobile.
E le spese condominiali che per legge sono a carico del proprietario in quanto condomino, che non diventano del conduttore solo perché vive nell’appartamento.
La distinzione ordinaria e straordinaria è il terreno della maggior parte delle controversie. Il criterio pratico è semplice: ciò che serve a far funzionare un impianto esistente di regola rientra nell’ordinario, ciò che lo rinnova o lo sostituisce no. Quando il confine è dubbio, la fattura dell’intervento e la relazione del tecnico dicono molto più di qualunque discussione.
L’aumento del canone non è una facoltà libera del proprietario: deve trovare fondamento nel contratto o nella legge.
Negli schemi contrattuali più diffusi l’aggiornamento è collegato a indici e deve essere espressamente previsto, e in alcuni casi richiede una richiesta del locatore: va quindi letta la clausola, perché da lì dipende se l’aumento è dovuto, da quando e in che misura.
Attenzione a due situazioni ricorrenti. La prima: un aumento comunicato a voce o con un messaggio, senza alcun riferimento alla clausola contrattuale, è una richiesta da chiarire prima di adeguare i pagamenti. La seconda: un canone diverso da quello registrato è una situazione da far valutare, perché incide sulla posizione di entrambe le parti e non solo su quella del proprietario.
Che cosa fare: chiedi per iscritto l’indicazione della clausola applicata e il calcolo. È una richiesta legittima e una risposta vaga è essa stessa un elemento.
Quali spese sono a carico tuo, con l’elenco, e come vengono rendicontate e con quale periodicità.
La clausola sull’aggiornamento del canone, con il criterio e il momento in cui opera.
Lo stato degli impianti, con la documentazione disponibile: una caldaia a fine vita è una manutenzione straordinaria che arriverà, ed è meglio saperlo prima.
Il deposito cauzionale, con l’importo e la previsione sugli interessi.
E la registrazione del contratto, che è un obbligo con conseguenze rilevanti e che va verificata, non data per fatta.
Lo Sportello +Tutela di Consumerismo esamina la richiesta di spese accessorie e verifica che siano effettivamente fra quelle a carico del conduttore, perché nelle richieste cumulative finiscono spesso voci che non lo sono. Prepara la richiesta scritta di dettaglio e di accesso ai documenti giustificativi, che è un diritto espresso e il modo corretto di non pagare al buio senza risultare moroso. Distingue manutenzione ordinaria e straordinaria sui documenti dell’intervento. Verifica la clausola di aggiornamento del canone e il calcolo dell’aumento richiesto. E segnala le situazioni, come un canone diverso da quello registrato, che vanno valutate con attenzione perché riguardano entrambe le parti. La verifica iniziale della posizione è gratuita. Segue la pratica fino alla definizione, nelle condizioni che ti vengono spiegate al primo contatto.
Il contratto di locazione registrato con le clausole su spese e aggiornamento del canone, la richiesta di pagamento ricevuta con la data, il riparto condominiale e i documenti giustificativi se ottenuti, le ricevute dei canoni e delle spese già pagate, le comunicazioni scambiate con il proprietario o con l’amministratore e le fatture degli interventi contestati.
Le richieste di dettaglio e di accesso ai giustificativi, presentate per iscritto nei termini, ottengono risposta in settimane e nella maggior parte dei casi riducono l’importo o chiariscono la questione senza contenzioso. Le contestazioni su voci che non competono al conduttore hanno una posizione solida quando poggiano sui documenti dell’intervento. Le discussioni sugli aumenti del canone si risolvono sulla lettura della clausola contrattuale. Dove il conduttore ha già pagato senza riserve per anni, recuperare è più difficile e va detto. Lo Sportello verifica le voci e prepara la richiesta, senza garantire l’esito.
Per approfondire: articolo 9 della legge 392/1978 · Codice civile
Per lo Sportello +Tutela puoi anche scrivere a piututela@consumerismo.it o telefonare allo 0694805440.
Salvo patto contrario sono interamente a tuo carico pulizia, funzionamento e manutenzione ordinaria dell’ascensore, acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento, spurgo dei pozzi neri e altri servizi comuni. La portineria è a tuo carico nella misura del novanta per cento, salvo misura inferiore concordata.
Sì, è un diritto espresso: prima di pagare puoi ottenere l’indicazione specifica delle spese con i criteri di ripartizione e prendere visione dei documenti giustificativi. Il pagamento è dovuto entro due mesi dalla richiesta, quindi rispondi per iscritto nei termini chiedendo il dettaglio.
La formula che protegge la tua posizione è chiedere per iscritto il dettaglio e i giustificativi dichiarando la disponibilità a pagare quanto risulterà dovuto. Una richiesta priva di conteggio, contestata nei termini, apre una discussione su che cosa è dovuto e non sul quando.
La sostituzione di un impianto vetusto non è manutenzione ordinaria, anche quando l’intervento è reso necessario dall’uso: resta a carico del proprietario. Il criterio pratico è che ciò che fa funzionare un impianto esistente è ordinario, ciò che lo rinnova o lo sostituisce no.
L’aumento deve trovare fondamento nel contratto o nella legge, e negli schemi più diffusi l’aggiornamento è collegato a indici, deve essere previsto e in alcuni casi richiede una richiesta del locatore. Chiedi per iscritto quale clausola viene applicata e il calcolo.
L’elenco delle spese a tuo carico e come vengono rendicontate, la clausola di aggiornamento del canone, lo stato degli impianti con la documentazione disponibile, l’importo del deposito con la previsione sugli interessi e la registrazione del contratto, che va verificata e non data per fatta.
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