Deposito cauzionale: tre mensilità, interessi e restituzione

Alla riconsegna delle chiavi il proprietario dice che ci sono dei danni e che la cauzione serve a coprirli. Non arriva un conteggio, non arrivano preventivi, non arriva nulla: la somma semplicemente non torna. È la conclusione più frequente delle locazioni, e si affronta con due documenti che vanno preparati molto prima della fine del contratto.

Secondo l’articolo 11 della legge 392/1978, il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone ed è fruttifero di interessi legali, che vanno corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno. Come riporta la scheda sul deposito cauzionale e sugli interessi che abbiamo consultato, la Cassazione ha affermato con la sentenza n. 12117/2003 che l’obbligo di pagare gli interessi legali ha natura imperativa, quindi le clausole che li escludono sono nulle; con la sentenza n. 25136/2006 ha ammesso che gli interessi siano corrisposti insieme alla restituzione del deposito alla scadenza definitiva del contratto, e con la n. 23052/2009 ha precisato che il locatore può essere condannato al pagamento degli interessi solo se il conduttore ne ha fatto domanda.

Le tre cose che quasi nessuno sa

Il tetto delle tre mensilità. Una cauzione superiore è una pretesa contestabile, e vale la pena verificarlo al momento della firma, quando c’è ancora margine per discuterne.

Gli interessi legali. Sono dovuti e una clausola che li esclude è nulla. Nella pratica non vengono quasi mai pagati, e quasi nessuno li chiede: ma vanno chiesti espressamente, perché secondo la giurisprudenza richiamata il locatore vi è condannato solo su domanda.

La restituzione non è a discrezione del proprietario. Alla fine della locazione, adempiuti gli obblighi, la somma va restituita o compensata con gli interessi maturati. Il deposito è una garanzia, non un acconto su danni decisi unilateralmente.

Sui termini, la fonte consultata indica la prescrizione quinquennale per gli interessi, con decorrenza dalla scadenza della locazione, e riferisce che sulla prescrizione del deposito in sé la giurisprudenza non è unanime, con l’ipotesi del termine ordinario decennale. Lo riportiamo così: significa che aspettare non conviene, ma che non tutto è perduto dopo qualche anno.

I due documenti che decidono tutto

Il primo è il verbale di consegna iniziale, con fotografie datate di tutti i locali, degli infissi, degli impianti e delle letture dei contatori. Si fa il giorno in cui si entra, non dopo.

Il secondo è il verbale di riconsegna, costruito allo stesso modo, con le stesse inquadrature e le nuove letture.

Il confronto fra i due è ciò che distingue un danno da un’usura normale, che non è a carico del conduttore.

Se all’ingresso quel verbale non è stato fatto, fallo adesso per quanto possibile: fotografie datate dello stato attuale, e una comunicazione scritta al proprietario che descrive le condizioni riscontrate. Vale meno di un verbale sottoscritto, ma vale molto più di niente.

E alla riconsegna: non lasciare le chiavi senza una traccia scritta della data e dello stato dei locali. La consegna delle chiavi senza verbale è il momento in cui si perde la posizione.

Come si chiede la restituzione

Con una richiesta scritta, inviata per raccomandata con avviso di ricevimento o PEC, che indichi l’importo versato, gli interessi legali maturati e un termine per il pagamento.

Chiedi gli interessi espressamente, con il riferimento normativo: è il passaggio dimenticato più spesso.

Se il proprietario sostiene che ci sono danni, chiedi per iscritto l’elenco dei danni, le fotografie e i preventivi o le fatture delle riparazioni. Una trattenuta senza documentazione non è una compensazione, è un’affermazione.

E distingui le due situazioni: la morosità sul canone o sulle spese è un credito liquido che può essere compensato, i danni richiedono quantificazione e prova.

Se la richiesta resta senza esito, la strada è la mediazione, che in materia di locazione è un passaggio previsto prima della causa, e poi il giudizio. Per somme contenute il rapporto fra costo e beneficio va valutato prima, con franchezza.

Gli altri punti su cui si litiga

Le spese accessorie non rendicontate: hai diritto a conoscere i conteggi e i documenti giustificativi di quello che ti viene addebitato.

Le manutenzioni ordinarie e straordinarie, che secondo il Codice civile e la disciplina delle locazioni si ripartiscono fra conduttore e locatore secondo criteri precisi: la sostituzione di una caldaia vetusta non è manutenzione ordinaria.

Le letture dei contatori alla riconsegna, che vanno verbalizzate per evitare addebiti di consumi altrui.

E la registrazione del contratto, che è un obbligo con conseguenze rilevanti: un contratto non registrato è una situazione da far valutare, perché incide sulla posizione di entrambe le parti.

Che cosa fa lo Sportello +Tutela

Lo Sportello +Tutela di Consumerismo verifica l’importo del deposito rispetto al limite delle tre mensilità e calcola gli interessi legali maturati, che quasi nessuno chiede e che vanno domandati espressamente. Confronta i verbali e le fotografie di consegna e riconsegna, perché è quel confronto a distinguere il danno dall’usura normale. Chiede per iscritto la documentazione delle trattenute, dall’elenco dei danni ai preventivi, perché una trattenuta non documentata è solo un’affermazione. Distingue la morosità compensabile dai danni da provare. E dice con franchezza quando il rapporto fra importo e costi del recupero rende preferibile una definizione bonaria. La verifica iniziale della posizione è gratuita. Segue la pratica fino alla definizione, nelle condizioni che ti vengono spiegate al primo contatto.

Quali documenti servono

Il contratto di locazione registrato con l’indicazione del deposito, la ricevuta del versamento, i verbali di consegna e riconsegna con le fotografie datate, le letture dei contatori, le ricevute dei canoni e delle spese pagate, le comunicazioni scambiate con il proprietario, l’eventuale elenco dei danni ricevuto e la richiesta di restituzione inviata con la prova della data.

Tempi realistici e possibili esiti

Le richieste scritte accompagnate dal confronto fra verbali di consegna e riconsegna ottengono la restituzione in una parte significativa dei casi, in settimane o pochi mesi, perché la documentazione rende difficile sostenere trattenute generiche. Dove i verbali non esistono, l’esito dipende dalle fotografie e dalle comunicazioni disponibili e diventa più incerto. Gli interessi legali si ottengono quando sono chiesti espressamente. Per importi contenuti il costo del recupero giudiziario può superare il beneficio, e va detto all’inizio. Lo Sportello verifica i conteggi e prepara la richiesta, senza garantire l’esito.

Per approfondire: legge 392/1978 · Codice civile · scheda sul deposito cauzionale e sugli interessi

Per lo Sportello +Tutela puoi anche scrivere a piututela@consumerismo.it o telefonare allo 0694805440.

Domande frequenti

Quanto può chiedere il proprietario come cauzione?

Non più di tre mensilità del canone, secondo l’articolo 11 della legge 392/1978. Una richiesta superiore è contestabile, e conviene verificarlo al momento della firma, quando c’è ancora margine per discuterne, piuttosto che alla fine del contratto.

Mi spettano gli interessi sulla cauzione?

Sì: il deposito è fruttifero di interessi legali, da corrispondere alla fine di ogni anno, e secondo la Cassazione l’obbligo ha natura imperativa, quindi una clausola che li esclude è nulla. Vanno però chiesti espressamente, perché il locatore vi è condannato solo su domanda.

Il proprietario trattiene tutto per presunti danni.

Chiedi per iscritto l’elenco dei danni, le fotografie e i preventivi o le fatture delle riparazioni: una trattenuta senza documentazione non è una compensazione, è un’affermazione. Il deposito è una garanzia, non un acconto su danni decisi unilateralmente.

Come si distingue un danno dall’usura normale?

Con il confronto fra il verbale di consegna iniziale e quello di riconsegna, costruiti con le stesse inquadrature e con fotografie datate. L’usura normale non è a carico del conduttore: senza quei due documenti, però, la distinzione diventa una discussione fra ricordi.

Non ho fatto il verbale all’ingresso: che faccio?

Fallo adesso per quanto possibile: fotografie datate dello stato attuale e una comunicazione scritta al proprietario che descrive le condizioni riscontrate. Vale meno di un verbale sottoscritto, ma vale molto più di niente. E alla riconsegna non lasciare le chiavi senza una traccia scritta.

Quanto tempo ho per chiedere la cauzione indietro?

La fonte consultata indica la prescrizione quinquennale per gli interessi, dalla scadenza della locazione, e riferisce che sulla prescrizione del deposito la giurisprudenza non è unanime, con l’ipotesi del termine decennale. Aspettare non conviene, ma dopo qualche anno non è necessariamente tutto perduto.

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