Infiltrazioni fra appartamenti: chi paga e come si prova

Una macchia sul soffitto che si allarga, l’intonaco che si gonfia, l’odore di umido che non va via. Si suona al vicino, che dice di non avere perdite. Si scrive all’amministratore, che risponde che serve una delibera. Passano i mesi, il danno aumenta e nessuno interviene. In questa situazione contano due cose: individuare l’origine con un atto tecnico e capire chi ha la custodia di quella parte dell’edificio.

Secondo la scheda su chi risarcisce i danni da infiltrazioni che abbiamo consultato, la responsabilità si fonda sull’articolo 2051 del Codice civile: risponde chi ha la custodia della parte dell’edificio da cui proviene il danno, salvo il caso fortuito. È una responsabilità descritta come oggettiva, nella quale il danneggiato deve provare il danno e il nesso causale con il bene, senza dover provare la colpa del custode, mentre al custode spetta la prova liberatoria del caso fortuito, inteso come evento inevitabile, imprevedibile ed eccezionale. Per le infiltrazioni dal lastrico solare o dal terrazzo a livello la stessa fonte richiama l’articolo 1126, con la spesa ripartita per un terzo a carico di chi ne ha l’uso esclusivo e per due terzi a carico dei condomini che ne beneficiano, compreso il danneggiato.

Chi risponde, caso per caso

Appartamento del vicino. Risponde il proprietario, dopo che una perizia tecnica ha accertato l’origine della perdita, per esempio una tubatura o un impianto difettoso. La sua assicurazione, se esiste, può coprire i costi.

Parti comuni. Risponde il condominio, con la spesa ripartita fra i condomini secondo i millesimi: anche il danneggiato partecipa pro quota, ed è un punto che sorprende e va messo in conto. Il primo interlocutore è l’amministratore, che può attivare la polizza condominiale.

Immobile in affitto. Secondo la fonte, l’inquilino risponde per uso scorretto o mancata manutenzione ordinaria, il locatore per difetti strutturali o rottura di impianti fissi. La stessa fonte non indica una norma per questa distinzione, quindi è un criterio da verificare sul caso concreto.

Lastrico o terrazzo a livello. Si applica il riparto per terzi e due terzi sopra indicato, che vale per le spese di riparazione.

Un chiarimento che evita discussioni inutili: individuare il responsabile non è una questione di buon senso ma di provenienza materiale del danno. Ed è per questo che senza un accertamento tecnico la discussione non si sposta di un millimetro.

I primi cinque passi

Primo: limita il danno. La fonte richiama l’articolo 1227 del Codice civile, per cui il risarcimento non è dovuto per i danni che il danneggiato avrebbe potuto evitare con l’ordinaria diligenza. Tradotto: svuotare, proteggere, chiudere un rubinetto se possibile, e non lasciare che la situazione peggiori in attesa di un responsabile.

Secondo: documenta con fotografie e video datati, ripetuti nel tempo, perché l’evoluzione del fenomeno è parte della prova.

Terzo: avvisa per iscritto il vicino o l’amministratore. Una comunicazione scritta è ciò che fa decorrere la responsabilità per il mancato intervento successivo.

Quarto: fai accertare l’origine con una perizia tecnica. È la spesa che decide l’esito, perché stabilisce da dove viene l’acqua.

Quinto: invia una richiesta di risarcimento in via stragiudiziale, con la perizia allegata e la quantificazione del danno.

Se la richiesta non ottiene esito, la fonte indica come passaggio successivo un accertamento tecnico preventivo con consulente nominato dal giudice, utile a favorire un accordo ed evitare la causa ordinaria.

Quando il condominio non interviene

È la situazione più frustrante, e ha strumenti propri.

La richiesta scritta all’amministratore, con la richiesta espressa di convocare l’assemblea e di attivare la polizza condominiale.

La verifica di che cosa è stato deliberato: se l’assemblea ha negato l’intervento o ha ripartito la spesa in modo scorretto, si entra nel terreno delle delibere condominiali, con i termini brevi che quella materia comporta.

E per i casi urgenti, la possibilità di anticipare le spese necessarie e chiederne il rimborso: è una strada che esiste ma ha presupposti precisi, legati all’urgenza e alla comunicazione all’amministratore, e va valutata prima di spendere, non dopo.

Un consiglio pratico che vale più di molti: non far eseguire i lavori sulla parte comune prima dell’accertamento tecnico, perché una volta riparata la causa dimostrare da dove veniva l’acqua diventa quasi impossibile.

Che cosa si può chiedere

Il ripristino dei luoghi, cioè il costo documentato delle riparazioni e delle tinteggiature.

I beni danneggiati, con fotografie e prova del valore.

Le spese tecniche sostenute, compresa la perizia.

E, dove ricorrano i presupposti, il pregiudizio derivante dall’impossibilità di utilizzare i locali, che va documentato e non affermato.

Sul danno alla salute, che viene spesso invocato per le situazioni di umidità prolungata, serve una documentazione medica e un collegamento dimostrato con la situazione dell’immobile: è un profilo autonomo, con oneri probatori propri, e va impostato con assistenza.

Che cosa fa lo Sportello +Tutela

Lo Sportello +Tutela di Consumerismo imposta subito le due cose che decidono l’esito: la comunicazione scritta al vicino o all’amministratore e l’accertamento tecnico dell’origine, senza il quale la discussione non si sposta. Individua chi ha la custodia della parte dell’edificio interessata, che è il criterio corretto e non il buon senso. Chiarisce il riparto quando si tratta di lastrico o terrazzo a livello, dove anche il danneggiato partecipa alla spesa. Prepara la richiesta stragiudiziale con la quantificazione documentata. Sollecita l’attivazione delle polizze, condominiale o del vicino. E dove l’assemblea nega l’intervento verifica i termini per contestare la delibera, che sono brevi. La verifica iniziale della posizione è gratuita. Segue la pratica fino alla definizione, nelle condizioni che ti vengono spiegate al primo contatto.

Quali documenti servono

Le fotografie e i video datati dell’evoluzione del danno, le comunicazioni inviate al vicino o all’amministratore con la prova della data, la perizia tecnica sull’origine, i preventivi e le fatture delle riparazioni, la documentazione dei beni danneggiati, i verbali delle assemblee che hanno trattato la questione e le polizze disponibili.

Tempi realistici e possibili esiti

Le richieste sostenute da una perizia che individua l’origine si definiscono in una parte dei casi in via stragiudiziale, spesso attraverso le assicurazioni, con tempi di mesi. Dove l’origine non è accertata la discussione resta ferma, ed è il motivo per cui la perizia è la spesa più utile. L’accertamento tecnico preventivo favorisce gli accordi ma ha tempi di mesi. Le situazioni che coinvolgono parti comuni richiedono il passaggio assembleare, con i tempi che ne derivano. Il danno alla salute è il profilo più difficile da provare. Lo Sportello imposta l’accertamento e la richiesta, senza garantire l’esito.

Per approfondire: Codice civile · scheda su chi risarcisce i danni da infiltrazioni

Per lo Sportello +Tutela puoi anche scrivere a piututela@consumerismo.it o telefonare allo 0694805440.

Domande frequenti

Chi paga i danni da infiltrazioni?

Chi ha la custodia della parte dell’edificio da cui proviene il danno, salvo il caso fortuito: il proprietario se l’origine è nel suo appartamento, il condominio se è in una parte comune. Per questo la prima cosa da fare non è discutere, ma accertare tecnicamente da dove viene l’acqua.

Devo provare la colpa del vicino?

No: la responsabilità del custode è descritta come oggettiva, quindi devi provare il danno e il nesso causale con il bene, non la colpa. È il custode a dover fornire la prova liberatoria del caso fortuito, inteso come evento inevitabile, imprevedibile ed eccezionale.

L’infiltrazione viene dal terrazzo del vicino: come si divide la spesa?

Per il lastrico solare e il terrazzo a livello la fonte richiama il riparto di un terzo a carico di chi ne ha l’uso esclusivo e due terzi a carico dei condomini che ne beneficiano, compreso il danneggiato. È un punto che sorprende e va messo in conto.

Che cosa devo fare per prima cosa?

Limitare il danno, perché il risarcimento non è dovuto per i danni evitabili con l’ordinaria diligenza, e documentare con fotografie e video datati. Poi avvisare per iscritto il vicino o l’amministratore: è la comunicazione scritta a far decorrere la responsabilità per il mancato intervento.

Posso far riparare subito e chiedere il rimborso?

Attenzione: se la causa si trova in una parte comune, riparare prima dell’accertamento tecnico rende quasi impossibile dimostrare da dove veniva l’acqua. L’anticipo delle spese urgenti con rimborso è una strada che esiste ma ha presupposti precisi: va valutata prima di spendere.

L’amministratore non fa nulla.

Scrivi chiedendo espressamente la convocazione dell’assemblea e l’attivazione della polizza condominiale. Se l’assemblea nega l’intervento o ripartisce la spesa in modo scorretto, si entra nel terreno dell’impugnazione della delibera, che ha termini brevi: verificali subito.

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