Novanta giorni per sanare se li chiedi in udienza: come si verifica l'atto, come si contesta l'importo e cosa accade dopo la convalida.
Una mensilità saltata per un periodo difficile, poi due, poi arriva un atto giudiziario con una data di udienza. In quel momento la reazione più comune è il silenzio, e il silenzio è esattamente ciò che porta alla convalida dello sfratto. Esiste invece uno strumento previsto dalla legge che molti conduttori non sanno di avere, e si usa in udienza.
Secondo la guida allo sfratto per morosità che abbiamo consultato, lo sfratto per morosità è disciplinato dall’articolo 658 del codice di procedura civile: nelle locazioni abitative rileva, in base all’articolo 5 della legge 392/1978, il mancato pagamento di una mensilità decorsi venti giorni dalla scadenza, e rilevano anche gli oneri accessori quando superano le due mensilità. In udienza il conduttore che dichiari di volere sanare il debito può chiedere il termine di grazia previsto dall’articolo 55 della stessa legge: il giudice può concederlo per un periodo non superiore a novanta giorni, rinviando l’udienza a non oltre dieci giorni dopo la scadenza. Vale soltanto per le locazioni abitative.
È la possibilità di evitare lo sfratto pagando quanto dovuto entro un termine concesso dal giudice.
Non è automatico: va chiesto, in udienza, dichiarando di volere sanare. Chi non si presenta non lo chiede, e questa è la ragione principale per cui molte procedure arrivano alla convalida senza che il conduttore abbia esercitato una facoltà che aveva.
Significa che l’udienza indicata nell’atto è una data da non mancare, qualunque sia la propria situazione economica.
E significa che conviene arrivare a quell’udienza sapendo quanto si riesce effettivamente a pagare e in quanto tempo, perché il termine serve a sanare davvero: ottenerlo e non rispettarlo peggiora la posizione.
L’importo contestato, voce per voce: canoni, oneri accessori, interessi, spese. Capita che la morosità comprenda spese accessorie non dovute o non rendicontate, e quella parte va contestata separatamente.
Le date dei mancati pagamenti e il rispetto del presupposto dei venti giorni.
L’esistenza e la regolarità del contratto: la fonte consultata segnala che serve un contratto scritto e che un semplice accordo verbale non basta per questa procedura.
La legittimazione di chi agisce, che secondo la stessa fonte può essere anche un locatore non proprietario, purché titolare di un diritto che consente di concedere il godimento.
E la presenza di più conduttori, perché in quel caso la fonte indica un litisconsorzio necessario: la procedura deve coinvolgere tutti.
Presentandosi all’udienza, sempre, anche senza avere la somma: è lì che si chiede il termine di grazia o si propone un’opposizione.
Contestando l’importo quando comprende voci non dovute, con i documenti: ricevute, bonifici, richieste di dettaglio rimaste senza risposta.
Opponendosi nel merito quando esistono ragioni, per esempio un’inagibilità dell’immobile o l’inadempimento del locatore: la fonte riferisce che il giudice può rinviare al giudizio ordinario l’esame delle opposizioni, decidendo se emettere subito l’ordinanza di rilascio.
E verificando l’accesso agli strumenti di sostegno: la fonte consultata segnala che nei casi di morosità incolpevole il conduttore può accedere a un apposito fondo. Presupposti e modalità dipendono dalle disposizioni vigenti e dalle procedure locali, quindi va verificato subito presso il Comune, perché questi strumenti hanno tempi e scadenze proprie.
Secondo la fonte, in assenza di comparizione o di opposizione e sussistendo i presupposti, il giudice emette l’ordinanza di convalida, che fissa la data entro cui ottenere il rilascio con l’ausilio degli ufficiali giudiziari.
L’ordinanza è titolo esecutivo: se il conduttore non lascia l’immobile nel termine, il locatore notifica il precetto e, decorso un termine non inferiore a dieci giorni, può procedere con l’atto di sgombero. L’esecuzione avviene alla data comunicata, anche con l’ausilio della forza pubblica.
Che cosa fare in questa fase: non aspettare la data dell’esecuzione per cercare una soluzione abitativa, e verificare con il Comune i percorsi previsti per i nuclei in difficoltà, che richiedono tempo.
E tenere presente che un accordo con il locatore resta possibile anche dopo la convalida: nella pratica molte situazioni si chiudono con un rilascio concordato a una data certa, che per entrambe le parti costa meno dell’esecuzione.
È una situazione diversa, che si gestisce prima e non in tribunale.
Verifica nel contratto la durata, i termini di disdetta e il modo in cui va comunicata: una disdetta inviata fuori termine o con modalità diverse da quelle previste può non produrre effetti, con il rinnovo che ne consegue.
Conserva la prova dell’invio e della data, perché nelle controversie sulla fine del rapporto è il documento decisivo.
E organizza la riconsegna con un verbale e con le letture dei contatori: è il momento in cui si decide la restituzione del deposito.
Lo Sportello +Tutela di Consumerismo verifica per prima cosa la data dell’udienza, perché presentarsi è ciò che consente di chiedere il termine di grazia, e la sua mancata richiesta è il motivo più frequente delle convalide. Esamina l’importo contestato voce per voce e separa le somme effettivamente dovute da quelle non dovute o non rendicontate. Verifica i presupposti della procedura, dal contratto scritto alla legittimazione di chi agisce. Indirizza alla verifica degli strumenti di sostegno per la morosità incolpevole, che hanno scadenze proprie. E dove la situazione è compromessa lavora su un rilascio concordato, che costa meno dell’esecuzione a entrambe le parti. La verifica iniziale della posizione è gratuita. Segue la pratica fino alla definizione, nelle condizioni che ti vengono spiegate al primo contatto.
L’atto ricevuto con la data di notifica e la data di udienza, il contratto di locazione registrato, tutte le ricevute e i bonifici dei canoni e delle spese pagate, le richieste di dettaglio delle spese inviate e le risposte ricevute, le comunicazioni scambiate con il locatore, la documentazione della situazione economica per gli strumenti di sostegno e le eventuali segnalazioni sullo stato dell’immobile.
La richiesta del termine di grazia, formulata in udienza, consente nelle locazioni abitative di evitare lo sfratto pagando entro il periodo concesso, che la fonte indica non superiore a novanta giorni con rinvio dell’udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza. Le contestazioni sull’importo riducono la morosità quando poggiano su ricevute e su richieste di dettaglio rimaste senza risposta. Le opposizioni nel merito allungano i tempi ma non sospendono automaticamente il rilascio. Dopo la convalida il margine si riduce a un accordo sulla data del rilascio. Lo Sportello verifica l’atto e imposta la difesa, senza garantire l’esito.
Per approfondire: codice di procedura civile · legge 392/1978 · guida allo sfratto per morosità
Per lo Sportello +Tutela puoi anche scrivere a piututela@consumerismo.it o telefonare allo 0694805440.
Nelle locazioni abitative rileva il mancato pagamento di una mensilità decorsi venti giorni dalla scadenza, e rilevano anche gli oneri accessori quando superano le due mensilità. Per gli immobili non abitativi la valutazione è diversa e spetta al giudice.
Nelle locazioni abitative sì, chiedendo in udienza il termine di grazia: il giudice può concederlo per un periodo non superiore a novanta giorni, rinviando l’udienza a non oltre dieci giorni dopo la scadenza. Ma va chiesto, e chi non si presenta non lo chiede.
Sì, ed è la cosa più importante: l’udienza è il momento in cui si chiede il termine di grazia o si propone un’opposizione. Il silenzio porta alla convalida, e la mancata richiesta del termine è il motivo più frequente per cui le procedure arrivano in fondo.
Contestale separatamente con i documenti: ricevute, bonifici e richieste di dettaglio rimaste senza risposta. Capita che la morosità comprenda spese accessorie non dovute o non rendicontate, e quella parte va distinta dai canoni effettivamente non pagati.
La fonte consultata segnala che nei casi di morosità incolpevole si può accedere a un apposito fondo. Presupposti e modalità dipendono dalle disposizioni vigenti e dalle procedure locali: verificalo subito presso il Comune, perché questi strumenti hanno tempi e scadenze proprie.
L’ordinanza è titolo esecutivo e fissa la data per il rilascio: se non lasci l’immobile nel termine, il locatore notifica il precetto e, decorso un termine non inferiore a dieci giorni, può procedere con lo sgombero. Resta possibile un accordo su una data certa, che costa meno a entrambi.
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