Sette ritardi, la regola che non azzera il conteggio e la sospensione delle rate: gli strumenti funzionano solo se usati presto.
Una rata salta, poi un’altra, e comincia il periodo in cui si evitano le telefonate della banca sperando di rimettersi in pari. È la fase in cui si perdono le possibilità migliori, perché gli strumenti che esistono funzionano finché il ritardo è contenuto e smettono di funzionare quando diventa grave.
Secondo le due fonti che abbiamo consultato, l’articolo 40, comma 2, del Testo unico bancario consente la risoluzione del contratto quando il ritardato pagamento si è verificato almeno sette volte, anche non consecutive, e qualifica come ritardato quello effettuato fra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata. Una delle due precisa che entro trenta giorni la banca può pretendere soltanto gli interessi di mora, e che i pagamenti vengono imputati alla rata più antica non pagata: continuare a versare l’importo corrente non azzera il conteggio, perché si resta in arretrato di una rata.
Lo diciamo subito perché cambia l’applicabilità di tutto il resto. Abbiamo verificato dove l’articolo 40 si colloca nel Testo unico bancario: sta nel capo dedicato alle operazioni di credito particolari, in una sezione intitolata al credito fondiario e alle opere pubbliche.
Significa che la regola dei sette ritardi non è una regola generale su qualunque mutuo: riguarda i finanziamenti a cui quella disciplina si applica. Se il tuo è un mutuo fondiario, lo dice il contratto, che in genere lo qualifica espressamente.
Se non lo è, la posizione si valuta sulle regole generali dell’inadempimento e sulle clausole del contratto, che in quel caso diventano decisive. È la prima cosa da far verificare, prima di contare le rate.
Sette ritardi qualificati non sono sette rate mai pagate: sono sette volte in cui il pagamento è arrivato oltre il trentesimo giorno. Ed è qui che la regola di imputazione diventa decisiva, perché chi salta una rata e poi riprende a pagare regolarmente resta comunque in arretrato, dato che ogni versamento copre la rata più vecchia: da quel momento ogni mese è un ritardo che si somma.
Tradotto in pratica: non basta riprendere a pagare, serve recuperare la rata arretrata. È l’informazione che manca a quasi tutti e spiega perché una posizione apparentemente regolarizzata precipita dopo un anno. Se non hai la somma per farlo in una volta, chiedi alla banca per iscritto un accordo di rientro sull’arretrato, distinto dalle rate correnti: è ciò che impedisce al conteggio di continuare a correre.
Esiste un fondo pubblico che consente di sospendere le rate del mutuo per l’acquisto della prima casa in presenza di determinati eventi, e le due fonti che abbiamo consultato concordano su tre elementi: la sospensione può arrivare a diciotto mesi complessivi, riguarda mutui fino a duecentocinquantamila euro e il Fondo rimborsa alla banca metà degli interessi maturati sul debito residuo. Una delle due indica la legge 244/2007 come norma istitutiva e precisa che la parte restante degli interessi non può essere chiesta al mutuatario durante la sospensione, che le rate sospese non producono interessi di mora e che il limite comprende le sospensioni già concesse dalla banca.
Gli eventi che danno accesso, secondo la stessa fonte, sono la sospensione dal lavoro per almeno trenta giorni lavorativi consecutivi, la riduzione dell’orario di almeno il venti per cento per lo stesso periodo, la cessazione del rapporto di lavoro per determinate tipologie contrattuali e la morte o l’invalidità grave di un intestatario.
Il punto che cambia tutto: la stessa fonte indica che la domanda non è ammessa se esistono rate scadute e non pagate da più di novanta giorni, né se terzi hanno già avviato una procedura esecutiva sull’immobile. È un dato che abbiamo da una fonte sola, da verificare presso Consap o presso la banca insieme al requisito reddituale e alle modalità della domanda, che la stessa fonte colloca fra le regole in vigore dal 2024. Ma la direzione è chiara: lo strumento si usa presto, non quando la situazione è precipitata.
La rinegoziazione con la banca, che può incidere su durata, tasso e rata. Non è un diritto, ma per la banca una posizione che continua a pagare vale più di un’esecuzione: la richiesta scritta va fatta prima che il rapporto si deteriori, e lo stesso vale per la surroga presso un altro istituto.
La vendita dell’immobile con estinzione del mutuo, che molti rifiutano fino alla fine e che, decisa in tempo, consente di conservare l’eventuale differenza di valore: decisa dopo l’avvio dell’esecuzione, quella differenza in genere si perde. E le procedure di sovraindebitamento, quando il mutuo è parte di una situazione debitoria più ampia.
Secondo la scheda sulle rate insolute e l’articolo 40 che abbiamo consultato, se la rata non viene pagata entro il centottantesimo giorno la banca può risolvere il contratto e dichiarare la decadenza dal beneficio del termine, chiedendo l’intero residuo con gli interessi di mora; in alternativa può agire per l’adempimento chiedendo le sole rate scadute, estendendo poi l’azione al capitale. La sequenza successiva, secondo la stessa fonte, è la comunicazione che dichiara la decadenza, la notifica dell’atto di precetto e il pignoramento immobiliare.
Il commento sulla decadenza dal beneficio del termine che abbiamo consultato segnala che nel caso esaminato le valutazioni dei giudici di merito sui sette ritardi sono state difformi: la verifica va fatta sul contratto e sull’estratto conto specifico, non su una media.
Quando arriva una comunicazione di questo tipo, verifica il conteggio dei ritardi rata per rata e le somme richieste a titolo di interessi e di spese, e rispondi per iscritto nei termini. Il silenzio non guadagna tempo, lo consuma.
Lo Sportello +Tutela di Consumerismo verifica per prima cosa se il mutuo è fondiario, perché da questo dipende l’applicabilità della regola dei sette ritardi. Poi ricostruisce il conteggio rata per rata, perché da lì dipende la possibilità per la banca di risolvere il contratto e perché la regola di imputazione alla rata più antica è ignorata dalla quasi totalità dei mutuatari. Verifica l’accesso alla sospensione delle rate e imposta la domanda prima che si superino i limiti di ritardo, che sono ciò che preclude lo strumento. Prepara le richieste di rinegoziazione e gli accordi di rientro sull’arretrato, distinti dalle rate correnti, ed esamina le somme richieste a titolo di interessi e spese. Dove il mutuo è parte di una situazione debitoria più ampia valuta il sovraindebitamento. La verifica iniziale della posizione è gratuita. Segue la pratica fino alla definizione, nelle condizioni che ti vengono spiegate al primo contatto.
Il contratto di mutuo con il piano di ammortamento, gli estratti conto e la cronologia dei pagamenti con le date effettive, le comunicazioni ricevute dalla banca comprese le lettere di sollecito, la documentazione dell’evento che ha causato la difficoltà e della situazione economica, gli eventuali atti giudiziari e le richieste già inviate con la prova della data.
Le domande di sospensione presentate quando il ritardo è contenuto si definiscono in tempi brevi: la fonte consultata indica una comunicazione dell’esito alla banca entro quindici giorni. Le rinegoziazioni hanno esiti variabili, ma la probabilità cresce in modo netto quando la posizione è ancora regolare. Dopo la dichiarazione di decadenza il margine si restringe alla verifica dei conteggi e alla ricerca di una definizione, e i tempi delle procedure esecutive si misurano in anni. Lo Sportello verifica la posizione e imposta le richieste, senza garantire l’esito.
Per approfondire: Testo unico bancario · Consap · scheda sulle rate insolute e l’articolo 40 · guida alla sospensione con il Fondo · commento sulla decadenza dal beneficio del termine
Per lo Sportello +Tutela puoi anche scrivere a piututela@consumerismo.it o telefonare allo 0694805440.
No, e va verificato per primo: l’articolo 40 del Testo unico bancario si colloca nella sezione dedicata al credito fondiario e alle opere pubbliche, quindi riguarda i finanziamenti a cui quella disciplina si applica. Se il tuo mutuo è fondiario lo dice il contratto; se non lo è, valgono le regole generali e le clausole contrattuali.
Le fonti consultate indicano l’articolo 40, comma 2, del Testo unico bancario: la risoluzione è possibile quando il ritardato pagamento si è verificato almeno sette volte, anche non consecutive, dove per ritardato si intende quello effettuato fra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza.
No, e è il punto che sfugge più spesso: i pagamenti vengono imputati alla rata più antica non pagata, quindi chi ne salta una resta in arretrato di una rata e ogni mese successivo è un ritardo che si somma. Serve recuperare l’arretrato, non soltanto riprendere i versamenti.
Esiste un fondo pubblico per la prima casa: secondo la fonte consultata la sospensione può arrivare a diciotto mesi complessivi, riguarda mutui fino a duecentocinquantamila euro e il Fondo rimborsa alla banca metà degli interessi maturati. Gli eventi ammessi e i requisiti vanno verificati sulla fonte ufficiale.
La fonte consultata indica che la domanda non è ammessa con rate scadute e non pagate da più di novanta giorni, né quando terzi hanno già avviato una procedura esecutiva sull’immobile. È un dato da verificare, ma la direzione è chiara: lo strumento si usa presto.
È la dichiarazione di decadenza dal beneficio del termine: verifica il conteggio dei ritardi rata per rata e le somme richieste a titolo di interessi e spese, e rispondi per iscritto nei termini. Secondo la fonte consultata il passaggio successivo è l’atto di precetto e poi il pignoramento.
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