La Corte di Giustizia UE, Prima Sezione, con la sentenza 2 aprile 2020 resa nella causa C-329/19, ha riaperto la questione relativa alla configurabilità, in capo al condominio, della qualifica di consumatore, sdoganandone in via definitiva la possibilità e accogliendo l’ipotesi che un condominio, benché non soggetto espressamente indicato nel Codice del Consumo, possa essere riconosciuto consumatore. Con tutti i benefici che la maggior tutela del D.Lgs. 205/2006 comporta.
Con ulteriori e successive pronunce di merito, rese da Tribunali che sembrano aver definitivamente sposato la possibilità di qualificare il condominio alla stregua del consumatore, così come disciplinato dal Codice del Consumo, anche la Suprema Corte di Cassazione, con due sentenze recentissime (la n. 20007/2022 e la n. 19756/2022), torna a parlare di Condominio e Consumatore, guardando la questione da un ulteriore punto di vista.
Riconoscendo al condominio la qualità di consumatore, si afferma, nelle due pronunce, che la clausola del regolamento contrattuale che esonera il costruttore dalle spese condominiali va valutata alla luce delle nullità di protezione previste dall’art. 33 cod. consumo. Per cui, “la clausola relativa al pagamento delle spese condominiali inserita nel regolamento di condominio predisposto dal costruttore o originario unico proprietario dell’edificio e richiamato nel contratto di vendita della unità immobiliare concluso tra venditore professionista e il consumatore acquirente, può considerarsi vessatoria, ai sensi dell’art. 33, comma 1, d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206, ove sia fatta valere dal consumatore o rilevata d’ufficio dal giudice nell’ambito di un giudizio di cui siano parti i soggetti contraenti del rapporto di consumo e sempre che determini a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, e dunque se incida sulla prestazione traslativa del bene”.
Con la sentenza n. 19756/2022, poi, la Corte afferma che debba ritenersi vessatoria, e pertanto nulla, in base all’articolo 33 del Codice del Consumo, la clausola del regolamento contrattuale, predisposto dal costruttore dello stabile, che esoneri dal pagamento delle spese condominiali quest’ultimo, relativamente agli appartamenti invenduti, senza limite temporale, esonerandolo totalmente e senza che l’importo di cui si faccia carico il compratore sia specificato nel contratto di compravendita. Una importante decisione che contrasta con una prassi consolidata nel corso degli anni. Per potersi considerare lecitamente apposta e non vessatoria, il costruttore/venditore dovrà fornire la prova che la clausola in questione abbia formato oggetto di specifica trattativa tra le parti, imprenditore e consumatore, e che quest’ultimo abbia ottenuto un vantaggio contrattuale che riequilibri lo svantaggio dovuto all’accollo delle spese condominiali.
