Dal Sole24Ore del 11 novembre 2020 – di Fabrizio Plagenza res. Dipartimento Housing CONSUMERISMO NO PROFIT
Come ormai sappiamo, la legge affida l’esercizio dei rapporti condominiali e la loro organizzazione ad un amministratore, il cui rapporto con il condominio è un vero e proprio contratto di mandato, in cui da un lato vi è il conferimento di un incarico previo il pagamento di un corrispettivo e dall’altro vi è lo svolgimento di una precisa attività in nome e per conto dei condomini. Ciò significa che le attività poste in essere dall’amministratore riverberano i propri effetti direttamente nella sfera giuridica dei condòmini rappresentati (mandato con rappresentanza).
In merito al super bonus 110 % e, dunque, al Decreto Agosto (Decreto Legge 104 del 14 agosto 2020) è intervenuta l’Agenzia delle Entrate in merito al compenso dell’amministratore.
Il compenso dovuto all’amministratore dai condòmini in tema di appalto di opere per innovazioni di cui all’articolo 1120 Codice civile o per interventi relativi alla cosiddetta manutenzione straordinaria di notevole entità di cui all’articolo 1135 codice civile non sconterebbe, secondo l’Agenzia delle Entrate, alcun beneficio fiscale in favore dei medesimi, se non ad una condizione : che allo stesso si conferisca la veste di “responsabile dei lavori”.
Chi è il responsabile dei lavori? E’ il soggetto “che può essere incaricato dal committente” per svolgere i compiti attribuitigli dal D.Lgs. 81/2008 ed è responsabile degli adempimenti a lui conferiti.
Chi è il committente? E’ il condominio. Dunque, può accadere che il Condominio in persona dell’Amministratore (committente) stipuli un contratto con l’Amministratore di Condominio, nominandolo anche responsabile dei lavori.
In questo casi, dunque, l’amministratore riveste una duplice veste ed assume la titolarità della posizione giuridica, di fatto, di due parti dello stesso contratto. In questa ipotesi, potrebbe ravvisarsi, per alcuni :
- a) l’ipotesi del contratto concluso con se stesso : espressamente disciplinato dal codice civile all’articolo 1395 che così recita : “è annullabile il contratto che il rappresentante conclude con se stesso, in proprio o come rappresentante di un’altra parte, a meno che il rappresentato lo abbia autorizzato specificamente ovvero il contenuto del contratto sia determinato in modo da escludere la possibilità di conflitto d’interessi”.
- b) L’ipotesi del conflitto di interessi, ex art. 1394 del codice civile, secondo cui : “Il contratto concluso dal rappresentante in conflitto d’interessi col rappresentato può essere annullato su domanda del rappresentato, se il conflitto era conosciuto o riconoscibile dal terzo”.
In giurisprudenza, si segnala l’ordinanza 19 novembre 2019, n. 29959, della Suprema Corte di Cassazione, secondo cui “In tema di conclusione del contratto del rappresentante con sé stesso, l’art. 1395 c.c. contiene una presunzione iuris tantum di conflitto di interessi, superabile esclusivamente mediante la dimostrazione, in via alternativa, di una delle due condizioni tassativamente previste, vale a dire o l’autorizzazione specifica da parte del rappresentato oppure la predeterminazione degli elementi negoziali”.
La soluzione appare, allora, essere la seguente :
E’ vero che l’amministratore conclude, di fatto, un contratto con se stesso ma, in primo luogo, il contratto è concluso si con la medesima persona ma, a ben vedere, le qualità con cui i “due” contraenti (amministratore e responsabile dei lavori), benchè poste in capo alla stessa persona fisica (o legale rappresentante in caso di forma societaria) sono, per l’appunto, differenti.
In secondo luogo non appare ravvisabile il vizio di annullabilità del contratto dell’art. 1395 e dell’art. 1394 c.c., poiché il “rappresentato”, cioè il Condominio lo autorizza.
Ma, soprattutto, non sembra potersi riscontrare un conflitto di interessi per il seguente ulteriore motivo : gli interessi tutelati e promossi dall’Amministratore di Condominio non confliggono ma convergono con gli interessi gestiti quale Responsabile dei Lavori o Responsabile del Trattamento dei Dati Personali. Del resto, la Suprema Corte, con la sentenza n. 1038 del 10.1.2019, nel definire il conflitto di interessi, lo ha definito quale “contrasto tra due interessi, quello del rappresentante e quello del rappresentato, che devono presentarsi in modo assolutamente inconciliabile ed incompatibile, tali da sfociare in un contrasto insanabile”. Un contrasto – dice la Corte – “tanto forte che per realizzare l’interesse dell’uno (esempio del rappresentante) dovrà sacrificarsi l’interesse dell’altro” (esempio del rappresentato) .
Conflitto di interessi che non si ravvisa, per questi motivi, nel caso in cui l’amministratore assuma la nomina di responsabile del trattamento dei dati personali. Anche in questo caso, infatti, l’interesse infatti converge e non v’è conflitto.
Forse, il problema e dunque l’ipotesi del conflitto di interessi potrebbe sorgere nel momento in cui, con un contratto a se stante, l’amministratore attribuisca a se stesso un ulteriore compenso per il nuovo ulteriore ruolo di responsabile dei lavori piuttosto che di responsabile del trattamento dei dati sensibili. Non, dunque, l’incarico, il ruolo e la funzione ulteriore sarebbe tali da individuare un conflitto di interessi quanto, invece, ciò potrebbe ravvisarsi nell’indicazione di un extra compenso, non pattuito nel contratto di mandato, che potrebbe ad una sperequazione ed uno sbilanciamento di interessi, da valutarsi caso per caso.
